¿Cómo echar a un inquilino moroso?

Cómo echar a un inquilino moroso?

El concepto de inquilino moroso engloba realidades muy diversas y el propietario deberá actuar de forma distinta ante ellas.
No es lo mismo que un inquilino deje de pagar el segundo mes que ocupa el inmueble, a que después de cuatro años pagando de forma puntual ahora deje de hacerlo. En el primer caso el propietario debe actuar sin dilación e iniciar los trámites de desahucio inmediatamente, en el segundo podrá conceder un plazo mayor abrigando la esperanza de que se regularicen los pagos.

Lo que resulta importante para el propietario es en mantener una linea de conducta clara y rotunda; si se otorga un plazo de quince días para pagar o marcharse, concluido ese plazo sin que el inquilino haya hecho ninguna de las dos cosas hay que empezar con las acciones legales. Si se volviera a conceder otro plazo el moroso pensaría que puede estirar la paciencia del propietario un poco más de forma indefinida.

La primera medida que ha de adoptar el propietario consiste en hablar con el inquilino para conocer el motivo del impago, y tratar de obtener un desalojo rápido de la finca por vía pactada. Si no se puede localizar al inquilino, no se logra el pacto para la recuperación de la finca, o no se cumple el pacto verbal, debemos pasar a la segunda fase. En este momento se puede enviar un requerimiento por escrito, remitido por medio de burofax con acuse de recibo y certificación de texto, y mejor si está redactado y firmado por un abogado. Si el propietario supone que el requerimiento no va a servir de nada (por ejemplo si el inquilino ha dejado de pagar al segundo mes de entrar en el piso) se puede saltar este requerimiento, pues solamente será una pérdida de tiempo y de dinero.

En cualquier caso por el que se obtuviera el desalojo de la finca deberá documentarse por escrito: sirve un papel escrito a mano donde figure la fecha en la que el arrendatario (o inquilino) entrega las llaves y la posesión del inmueble; si además se acuerda algo sobre la fianza y las rentas debidas (bien sea su pago posterior o su condonación) también deberá expresarse. Ambas partes han de firmar el documento, y al propietario le servirá para acreditar que ha recuperado la finca con el consentimiento del arrendatario.

El propietario debe tratar de negociar, siempre dentro de un plazo temporal que se haya marcado, y puede ofrecer perdonar la deuda a cambio de que el inquilino se marche enseguida. Es mejor evitarse el pleito, sobre todo si se considera que el inquilino va a resultar insolvente y al final el propietario tampoco fuera a cobrar la renta adeudada después de un procedimiento judicial.

Hay que tener presente que no se pueden cortar las suministros pues ese acto supone una falta de coacciones, y puede suceder que el propietario acabe pagando una multa y una indemnización a su inquilino moroso, que mantendrá el uso de la finca; lo cual va a resultar bastante doloroso para el propietario.

Existe la posibilidad de acudir a un procedimiento monitorio para reclamar la deuda. La ventaja consiste en que el propietario no necesita de abogado ni de procurador para presentar la demanda, pero ha de tener presente que este procedimiento no conduce al desalojo del inmueble en ningún caso, sino solamente al embargo de bienes para cobrar, por lo que el inquilino podría seguir usando de la vivienda o local aunque no hubiese pagado la deuda.

Llegados al punto en el cual el propietario queda convencido de que no hay más salida que el desahucio se debe acudir a un abogado, pues por ley estos procedimientos requieren de la intervención de abogado y procurador. Con la entrada en vigor de la última reforma legal, una vez presentada la demanda, aproximadamente entre quince días y un mes después de dicha presentación, el secretario judicial enviará un requerimiento para que el inquilino pague o se marche en un plazo de diez días a contar desde la recepción de la comunicación (lo que se producirá aproximadamente un mes después de presentada la demanda). Y entonces el procedimiento se asemeja al juicio monitorio existiendo tres posibilidades, según el comportamiento del inquilino. La primera opción consiste en que el inquilino paga o se marcha, con lo que se termina el pleito; si el inquilino ha pagado las rentas debidas y las costas del pleito el contrato continuará, habiéndose consumido la enervación de la acción a que todo arrendatario tiene derecho siempre que no hubiera existido un requerimiento previo por burofax, dejando un mes entre la recepción de la carta y la presentación de la demanda sin que el inquilino hubiera pagado.
La segunda opción consiste en que el inquilino deje pasar el plazo de diez días sin hacer nada, en cuyo caso se pasa directamente al lanzamiento (el juzgado acude a echar físicamente al arrendatario de la finca), lo que viene a suceder en un plazo que oscila entre los tres y los seis meses desde la presentación de la demanda. La tercera opción consiste en que el inquilino se oponga a la demanda, alegando cualquier razón, en cuyo caso habrá juicio, y si el propietario gana se producirá el lanzamiento en el mismo plazo de entre tres y seis meses desde la presentación de la demanda.

Esto explica que los desahucios en diez días de los que hablaba la prensa cuando se promulgó la última reforma legislativa sobre estos procedimientos sean ciencia ficción. Lo que sí ha mejorado mucho ha sido el tema de las notificaciones pues cuando no se localiza al arrendatario en su finca para entregarle el requerimiento judicial, éste se coloca en el tablón de anuncios del juzgado y no hace falta volver a intentarlo como anteriormente, lo que retrasaba algunos procedimientos de forma indefinida y completamente injustificada.