martes, 17 de septiembre de 2013

Impugnación de acuerdos de comunidad de propietarios

Las Comunidades de Propietarios plantean con frecuencia problemas de funcionamiento derivados de los conflictos entre los intereses de los diferentes vecinos. El hecho de afrontar un nuevo gasto mediante la correspondiente derrama extraordinaria, la instalación de un servicio como ascensor o limpieza, la jubilación del conserje, el cambio de administrador, y sobre todo la aprobación de las cuentas anuales con la distribución de gastos entre los propietarios, suele ocasionar fricciones y polémicas que si no son tratadas con rigor, profesionalidad y ciertas dosis de paciencia pueden acabar con las buenas relaciones entre vecinos y, lo que resulta fundamental, pueden llegar a suponer la imposibilidad de continuar con ciertos servicios de la comunidad si no se pueden recabar los recursos económicos necesarios.

Hay una frase muy común en medio de un reunión de comunidad, cuando uno de los vecinos clama  "yo impugno la junta".

Bien, pues vamos a tratar de explicar que sucede con las impugnaciones.

Cuando uno de los vecinos no está conforme con algún acuerdo de la junta, está en su derecho de impugnarlo, pero esto tiene un planteamiento práctico más difícil de lo que parece en un primer momento.

Primero: se impugnan acuerdos, no la Junta entera; se pueden impugnar todos los acuerdos adoptados un día pero no se impugna la junta.

Segundo: para impugnar el acuerdo no basta la manifestación verbal expresada en la reunión y recogida en el acta. Para impugnar un acuerdo hay que presentar una demanda ante el Juzgado, y hay que hacerlo con abogado y procurador pues se debe utilizar el procedimiento llamado ordinario que exige la intervención de ambos profesionales.

Tercero: la demanda judicial de impugnación de acuerdos hay que presentarla en el juzgado dentro de los plazos fijados por la ley, que oscilan entre los tres meses y el año desde la adopción del acuerdo, o desde su notificación en el caso de los propietarios ausentes.

Cuarto: No puede impugnar cualquier propietario. Hay que estar al corriente en el pago de las cuotas, y además habrá que haber estado ausente en la Junta, votado en contra, o haberse abstenido, siempre en este último caso, que se haya utilizado la expresión "salvado el voto.
Con respecto a este último tema hay una sentencia del Tribunal Supremo de fecha 10 de mayo de 2.013, que unifica la doctrina de las audiencias sobre si los que votaban en contra podían o no impugnar los acuerdos. Había sentencias que solamente permitían impugnar los acuerdos a aquellos propietarios que además de votar en contra manifestaban expresamente que "salvaban el voto" como si fuera una fórmula ritual que permitía luego la impugnación judicial, mientras que otros juzgados (la mayoría de los de Madrid, entre ellos) mantenía que bastaba votar en contra para poder impugnar a continuación.
Pues bien el Tribunal Supremo afirma que para impugnar basta con haber votado en contra, sin necesidad de más expresiones; y solamente aquellos que se abstuvieron alegando que carecían de la información o documentación suficiente para emitir su voto, podrán impugnar posteriormente el acuerdo, siempre que manifiesten el día de la Junta que se abstienen y "salvan su voto". Por supuesto los ausentes siguen teniendo la posibilidad de impugnar en cuanto tengan conocimiento del acuerdo y dentro de los plazos antes expuestos, según cual sea el motivo de la impugnación.

Básicamente sobre los motivos de impugnación cabe diferenciar aquellos basados en defectos de forma (defectos en la convocatoria, en el orden del día, o en el quórum) de aquellos fundados en cuestiones de fondo (como serían los acuerdos contrarios a la ley o a los estatutos, o aquellos que perjudiquen gravemente a un comunero).

Un último aspecto a tener en cuenta consiste en que el acuerdo impugnado es ejecutivo desde que se adopta, y si luego el tribunal lo declara nulo tendrá que adoptar  las medidas complementarias para subsanar los eventuales perjuicios que se hubieran podido causar a alguno de los propietarios.

Por lo tanto cabe la impugnación, pero hay que hacerla correctamente y en el juzgado, las demás impugnaciones de palabra en el momento de la reunión de comunidad no sirven de nada, si luego no hay demanda judicial contra el acuerdo.