sábado, 20 de noviembre de 2010

ADQUISICIÓN DE VIVIENDA A TRAVÉS DE COOPERATIVA

Durante los años ochenta se puso de moda el cooperativismo como forma de gestionar trabajo, vivienda o consumo en diversos países europeos, particularmente en Alemania.

El cooperativismo consiste en la agrupación de cierto número de personas para alcanzar diversos fines que pueden variar desde gestionar una empresa industrial de la que serían a la vez trabajadores y empresarios, la gestión de una empresa que se dedicara a la compra de ciertos bienes de la que se convertirían en compradores (cooperativas de consumidores), o para la promoción inmobiliaria convirtiéndose a la vez en promotores y compradores de las viviendas.
El objetivo consiste en obtener mejores precios o salarios distribuyendo el beneficio empresarial entre los trabajadores, consumidores o compradores de viviendas.

El sistema se ha mostrado ventajoso en aquellos casos en los que los gestores han estado capacitados, y se han mantenido apegados a los principios inspiradores. Han fracasado allí donde han intervenido intermediarios que han sustituido a los empresarios tradicionales, pero que no han trabajado en beneficio de los cooperativistas sino del suyo propio.

En España desde el momento en que surgieron gestores “profesionales” que organizaban cooperativas donde las personas se apuntaban sin conocerse entre sí, y dejando en manos de esa gestores todas las tareas de contratación de proveedores, vendedores, constructores y demás, y dado que no estamos en una cultura de control y sanción como la existente en otros países de nuestro entorno, se produjeron abusos y fraudes que todos recordamos. Han funcionado las cooperativas de centros regionales, de algún sindicato y otras, pero la experiencia en general no ha sido positiva, a pesar de que la idea es genial y cuando ha resultado los beneficios han sido grandes (Cooperativa Mondragón a nivel industrial y comercial, o la cooperativa de Viviendas de la calle Rosa Luxemburgo en Madrid, por citar dos de las originarias en distintos sectores).

Hay que tener en cuenta que los compradores de la cooperativa son a la vez promotores, y si no llevan a cabo la labor de control, asistiendo a las juntas, preguntando, estando pendientes, los gestores profesionales pueden sentirse tentados a no realizar sus tareas con la suficiente eficacia. Y en esos casos los cooperativistas no pueden actuar porque siendo a la vez promotores y compradores, no tienen una parte contraria a la que reclamar, si no es la misma cooperativa de la que forman parte.

Los problemas más frecuentes son:
- El retraso en la entrega que sucede casi siempre, porque se empieza a comprar sobre plano, se está pendiente de que haya adjudicación de suelo para construir con protección pública, se tarda en tomar decisiones de gestión y similares. Todos conocemos entregas de viviendas con más de un año y medio o dos años de retraso como media general.
- La falta de información sobre las consecuencias de adquirir una vivienda protegida. A veces no se informa a los compradores que van a ser cooperativistas en una promoción de vivienda protegida, y que no pueden ser propietarios de otra vivienda en la misma comunidad autónoma, o que sus ingresos no pueden superar ciertos límites. La información tardía ocasiona divorcios fraudulentos o cambios de régimen económico matrimonial para que uno de los cónyuges se quede la vivienda antigua y el otro compre la de cooperativa, o donaciones a los progenitores o a los hijos y similares.
- Calidades inferiores a lo pactado.
- Precios más elevados de lo previsto. Sobre los precios hay que decir que hace unos años siempre resultaba más barata la vivienda protegida y comprada por cooperativa, pero con el desplome de precios a veces el módulo aplicable a la vivienda protegida supone un precio similar sino mayor que el de la vivienda libre.
- Eventualidad de que no se acabe recibiendo el suelo protegido o no se obtenga la calificación protegida para la vivienda, con el subsiguiente encarecimiento de todo el proyecto.

Existe un problema que empieza a ser grave, que también viene provocado por la crisis económica, y que consiste en que a menudo los cooperativistas se encuentran con la necesidad o conveniencia de abandonar la compra proyectada (traslado laboral, imposibilidad de acceder al crédito, retraso en la entrega que impide cumplir proyectos de vida – bodas,). La Ley de Cooperativas permite la baja del socio, pero para evitar la descapitalización de la entidad la devolución del dinero está sujeta a unos plazos largos, de un mínimo de 18 meses hasta un máximo de cinco años. Si además la cooperativa carece de liquidez habrá que acudir al juzgado para plantear la reclamación, con lo que se eterniza recuperar el dinero invertido.

Consejos: acudir a la cooperativa cuando uno es parte de un proyecto común (centro regional, sindicato, asociación de vecinos, etc.). Para acudir a la compra aislado resulta más conveniente ir a una promotora ya sea al régimen general o de vivienda protegida. Procurar que la gestora esté formada por gente conocida que pertenezca a la asociación, aunque haya que contratar arquitectos, o abogados y demás, pero que los dirigentes sean miembros del entorno que constituye la cooperativa, huyendo de las gestores que se presentan como profesionales externas al colectivo.
Una vez se es miembro de la cooperativa hay que participar en las juntas y controlar la buena marchar de la promoción con tareas de fiscalización y revisión del actuar de la gestora.
Antes de comprar hay que informarse de si se van a poder cumplir las condiciones de adquisición de una vivienda protegida (que no se tiene otra vivienda protegida en todo el país, y ninguna en la misma comunidad autónoma, nivel de ingresos y demás).
Asumir que se trata de una operación con sus ventajas y sus riesgos, sobre todo en cuanto al tiempo de entrega de las viviendas o para la recuperación del dinero aportado.

La idea resulta muy atrayente, la realidad hasta ahora ha sido bastante decepcionante.