domingo, 28 de junio de 2009

Alquiler de Vivienda de Protección

El arrendamiento de viviendas de Protección Pública está sometido a ciertas limitaciones y requisitos que es conveniente tener siempre presente para evitar problemas, conflictos y la posibilidad de sanciones.

Las viviendas protegidas están reguladas por multitud de normas, que han ido cambiando con el tiempo y que a veces han sido aplicadas de forma laxa por los organismos competentes de las Comunidades Autónomas.

Lo que aquí se indica resulta solamente aplicable a la Comunidad de Madrid, y la normativa puede diferir entre comunidades autónomas.

En primer lugar hay que tener presente que un requisito para ser beneficiario de viviendas de protección consiste en dedicar las mismas a uso del titular, por lo que el arrendamiento suele estar prohibido, sobre todo en los primeros años posteriores a la construcción.

Además para poder arrendar suele exigirse que el préstamo obtenido para la adquisición de la vivienda no sea cualificado, que no esté subsidiado el tipo de interés, y que se devuelvan las ayudas recibidas. Ello implica que antes de alquilar el propietario deberá devolver las ayudas recibidas y cancelar el préstamo cualificado.

Una vez cumplidos estos requisitos hay que pasar dos trámites fundamentales: ingresar la fianza en el órgano de la comunidad autónoma habilitado al efecto, y visar el contrato en la Comunidad de Madrid. La ausencia de visado está severamente sancionada en la norma con multas que van de los 6.000 euros hacia arriba, por lo que hay que estar muy atentos a cumplir este requisitos, aunque hasta ahora no haya habido sanciones conocidas. La intención de la Comunidad es aplicar el régimen sancionador a partir de este año 2.009.

El importe de la renta está limitado por la normativa, no puede superar un baremo establecido por la Comunidad de Madrid en función de la ubicación de la finca y de los metros cuadrados construídos, por lo que el dueño del piso debe saber que la renta no es la que libremente pacte con el arrendatario.

Por último hay que tener presente que el contrato de arrendamiento tendrá que contener ciertas estipulaciones obligatorias, cuya ausencia o contravención implicará la denegación del visado y la eventual sanción.

El gran problema surge cuando firmado el contrato de arrendamiento el inquilino entra a vivir y se presenta el contrato para ser visado, pero éste no se obtiene por algún defecto (existencia de préstamo subsidiado, renta excesiva, ausencia de cláusulas obligatorias y demás), pues en ese caso la Comunidad amenazará con iniciar un procedimiento sancionador si no se subsana el defecto en diez días, y el inquilino puede negarse a cambiar nada o a desalojar la vivienda, con lo que resulta imposible solucionar el defecto en el brevísimo plazo concedido. Esta es la situación que el propietario debe tratar de evitar conociendo la normativa antes de formalizar el contrato.

Hay que tener en cuenta que un contrato con renta por encima de la legalmente contemplada por la Comunidad es válido a efectos civiles, y cabe desahucio judicial por impago, mientras que resultará difícil desalojar por vía judicial a un inquilino por el mero hecho de que exista un préstamo subsidiado y ello haya motivado la ausencia de visado, pues en este caso no hay incumplimiento del arrendatario que ampare la resolucíón del contrato y el consiguiente desahucio. Las normas de derecho administrativo no están coordinadas con la normativa civil de arrendamientos, por lo que se pueden plantear problemas al arrendador de difícil solución práctica, que debe evitar de antemano.