La compra de una vivienda es el acto económicamente más importante en la vida de la mayoría de las personas. Por ello es conveniente asegurarse de que todo va a salir bien.
Por regla general resulta más arriesgada la compra de vivienda nueva sobre plano, que de vivienda ya edificada e inscrita, no solamente desde un punto de vista técnico (lo que todavía no se ve no sabemos como será), sino también desde un punto de vista jurídico, pues vamos a empezar a pagar dinero por un bien que no figura en el registro de la propiedad.
En la vivienda nueva debemos guardar todos los folletos, cartas, documentos, fotos y demás que veamos en la promotora, pues todo ello formará parte del contrato. Deberemos asegurarnos de que hay una licencia de obra (cuya copia nos debe entregar la promotora), y que el suelo figura a nombre de la promotora (ver el Registro de la Propiedad). Pero lo más importante es que las cantidades que vamos entregando a cuenta estén avaladas o aseguradas, y que nos entreguen copia del aval o contrato de seguro, que deberemos consultar con la entidad financiera o aseguradora. Si entran en una cooperativa de viviendas es posible que hasta pasados unos pagos no tengan esta documentación. Pero no compren sobre plano sin aval o seguro, pues en una época de crisis la quiebra de la promotora implicará la pérdida de su dinero. Conserven además la memoria de calidades, que debe ir firmada y sellada por la promotora. Respecto del contrato es conveniente que lo revisen con un abogado y que se informen de cuales son las cláusulas de penalización por incumplimiento y los plazos de entrega. Y como consejo económico consulten con su banco sobre la concesión de un préstamo hipotecario para esa operación antes de entregar la señal; si ahora no le dan el préstamo, en dos años cuando se entregue la vivienda seguramente tampoco se lo darán.
En vivienda usada deben pedir, antes de entregar la señal, una nota simple del registro de la propiedad para saber si la finca tiene alguna carga. Si tiene cargas, por ejemplo una hipoteca, la operación se podrá llevar a cabo siempre que en el momento del pago el comprador retenga de la parte del precio el importe necesario para cancelar la hipoteca con los gastos anejos; si compran con un préstamo, el banco del comprador se encargará de la gestión. También es conveniente que hablen con el presidente de la comunidad para saber si hay deudas (el día de la firma de escritura el vendedor deberá presentar un certificado de la comunidad con las deudas pendientes, y el último recibo del IBI - contribución urbana). Procuren que la señal no sea muy alta, y que el plazo para la firma de la escritura de compraventa sea suficiente para las gestiones del préstamo; normalmente con 45 días hay suficiente. El contrato de señal debe contener un plazo para la firma de escritura notarial de compraventa, el precio, quien paga los gastos anejos (notario y otros) y las penalizaciones por incumplimiento; pero también puede fijarse si se entregan muebles, o si el dueño va a permanecer en la vivienda por un plazo después de la firma de escritura y otras cuestiones. Le aconsejo que lleve el contrato de señal a un abogado para que le informe de su contenido.
Sepa que con carácter general los gastos de impuestos, apertura de préstamo, notario y registro de la propiedad suponen entre un 10% y 12% del precio, y que serán satisfechos normalmente por el comprador, salvo el impuesto de incremento de los terrenos de naturaleza urbana que deberá satisfacer el vendedor, y cuyo importe depende de la ubicación de la finca y del tiempo durante el cual ha sido propietario el ahora vendedor.
Sin miedo pero con cuidado.
