lunes, 6 de diciembre de 2010

Expediente de dominio

Hay casos en que el dueño de un bien no puede inscribir su derecho en el registro de la propiedad, bien porque la finca no esté inscrita o bien porque el titular registral no es la misma persona que se lo ha transmitido al actual dueño. Para esos casos la solución prevista en la ley es el expediente de dominio, que consiste en un procedimiento judicial que permite la inscripción de un título de dominio en el registro de la propiedad en aquellos casos en los que carecemos de una adquisición de titular previamente inscrito, o cuando somos propietarios de un bien que no aparece inscrito en el registro de la propiedad. Por ejemplo si hemos comprado mediante contrato privado de una persona que también adquirió en contrato privado, supuestos en los que hemos comprado a una persona que no aperece mencionada como dueña en el registro de la propiedad, o cuando hemos heredado de alguien que no inscribió su título de propietario en dicho registro; o bien, cuando simplemente somos dueños (normalmente sin documentación notarial) de una finca que no aparece inscrita en el registro de la propiedad.

Ahora no es frecuente que estos casos sucedan por cuanto se suele comprar con un préstamo hipotecario y la entidad financiera se asegura de poder inscribir su hipoteca antes de que entregarnos el dinero prestado, por lo que todo se hace por vía notarial con inmuebles previamente inscritos y comprando al titular que aparece como tal en el registro. Pero hasta los años ochenta del siglo XX era frecuente comprar aplazando el pago mediante letras de cambio, sin intervención de entidad financiera, con lo cual en muchas ocasiones se documentaba la operación en un contrato privado y se esperaba a hacer la escritura al momento en el que se hubiera pagado todo el precio pendiente. A partir de aquí a veces sucedía pero que aún habiendo terminado de pagar no se hacía la escritura por dejadez o falta de dinero para los gastos, luego se vendía o se transmitía en herencia y el nuevo adquirente se encuentra con que no puede inscribir su adquisición en el registro de la propiedad porque ha recibido el bien de una persona que no figuraba como dueño en dicho registro.

El expediente de dominio es un procedimiento un tanto complejo en cuanto a las notificaciones que hay que realizar para poder inscribir, por lo que suele llevar tiempo y dinero tanto en honorarios de profesionales como en gastos de anuncios o edictos en el Boletín Oficial de la Provincia.

Hay tres variantes dependiendo de la finalidad: por un lado el llamado expediente de dominio para la reanudación del tracto sucesivo, por medio del cual se permite esclarecer que secuencia de transmisiones (tracto) ha seguido la propiedad del bien, para poder inscribir a favor del actual propietario, y que está previsto para los casos en que la finca aparece en el registro pero a nombre de una persona distinta del que la transmitió al actual titular real. En segundo lugar tenemos el expediente de dominio de inmatriculación, establecido para los supuestos en los cuales la finca, casi siempre rústica, no aparece inscrita en el registro; casos en los que se hace preciso obtener primero una certificación del catastro que afirme la titularidad del dueño real. Y por último se encuentra el expediente de dominio de exceso de cabida, que lo que pretende es lograr que el registro recoja los metros reales de la finca en el caso de que la superficie real sea mayor que la que consta en el registro de la propiedad; en este caso hace falta también lograr el cambio primero en el catastro mediante un informe de topógrafo o arquitecto, y luego acudir al juzgado.

Estos procedimientos requieren la intervención de abogado y procurador, y una vez concluidos permiten inscribir la propiedad y poder operar con ella con más facilidad y rendimiento, pues siempre una propiedad inscrita recibirá un precio mayor en una venta que una que no lo esté.