sábado, 6 de agosto de 2011

Repercusión de gastos por obras en contratos de arrendamiento anteriores a la LAU de 1.994

La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, actualmente vigente, prevé la repercusión al arrendatario de las cantidades invertidas por el propietario en la conservación de la finca (vivienda o local), para aquellos contratos anteriores a la entrada en vigor de dicha norma estableciendo un mecanismo al efecto en la disposición transitoria segunda.

Se exige que la obra tenga por finalidad una reparación, no se pueden repercutir gastos por mejoras; por lo tanto se trata de una necesidad; normalmente estamos ante reparaciones aprobadas por la comunidad de propietarios.

Hay dos formas de repercutir las obras:
a) una repercusión pura y dura que consiste en coger la cantidad que cuesten las obras, aplicarles el interés legal del dinero, actualmente el 4%, y se puede cobrar en un periodo de cinco años.
Ejemplo. Coste de obras = 1000 euros
Interés aplicable para cobrar en 5 años = 4% x 5 años = 20%
Resultado de aplicar el porcentaje sobre el coste 1000 x 20% = 200 euros
Cantidad total a cobrar = 1.000 más 200 euros = 1.200 euros
Plazo para cobrar = 120 meses
Repercusión mensual = 1.200 dividido entre 120 meses = 10 euros al mes.

Este sistema tiene como límite máximo que no se puede superar al año el importe de 5 veces de la renta anual o el importe anual del IPREM.

b) un incremento de la renta, que viene establecido en el artículo 108 de la Ley de Arrendamientos de 1.964. Si por ejemplo el coste de la obra supone 1000 euros, se aplica el 12% que son 120 euros, y esto se divide entre 12 meses, lo que nos vuelve a dar 10 euros que se incrementan en la renta. Pero la renta no puede ser de menos de 20 euros antes de aplicar este incremento, pues no se puede subir más del 50% (una renta de 100 euros no puede subir más de 50). En principio esta subida a diferencia de la anterior sería para siempre aunque hay alguna sentencia que ha dicho que no, que solamente se aplica hasta que se ha pagado el coste de la obra.

Nos han dado cantidades iguales porque el interés legal del dinero actualmente es el 4%, si hubiese sido el 5% como fue en el 2009, hubieran resultados sumas distintas según el método escogido.

El dueño elige el sistema. Normalmente interesa más el incremento para siempre (el segundo método).

Hay que mencionarlos por separado en el recibo. Por seguir con el ejemplo si ahora está pagando 100 euros, en el recibo tendrá que poner renta 100, cantidades asimiladas por obras = 10 euros; total a pagar 110 euros. Una carta simple firmada por el arrendatario vale para comunicar la forma de cobrar la renta y el incremento; si el arrendatario se niega a firmar habrá que remitir un burofax.

La principal cuestión que ha entrado en el debate ha venido por la innovadora sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2.009, en el recurso 1419/2004.
Dicha resolución interpreta el artículo 108 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 y la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos de 1.994 en el sentido de que solamente cabe la repercutir el coste de las obras en los contratos anteriores a 1.964 o en aquellos que siendo posteriores a esa fecha preven expresamente la posibilidad de repercutir los gastos por obras necesarias de conservación. Esto ha supuesto una revolución en la doctrina jurisprudencial al respecto pues pocas sentencias habían mantenido anteriormente este criterio. Aún no es jurisprudencia, en el sentido de que deba ser estrictamente obedecida por los tribunales inferiores, pues falta otra sentencia del Tribunal Supremo que confirme la interpretación, pero está influyendo notablemente en las decisiones judiciales.

La sentencia del Tribunal Supremo de 29 de octubre de 2,013 viene a confirmar la doctrina antes expuesta.

Cuestión importante introducida por la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 2.013: esta sentencia mantiene en lo sustancial, y confirma, la doctrina contenida en la sentencia de 21 de mayo de 2.009, pero marca una excepción para la aplicación de la doctrina, consistente en que si la obra viene impuesta por una autoridad administrativa (incluidas las obras impuestas tras las Inspecciones Técnicas de Edificios) sí cabe la repercusión al arrendatario, aunque no se hubiera previsto expresamente en el contrato.

Por lo tanto está resultando más complejo repercutir las obras en los contratos posteriores a 1.964 donde no se hubiera previsto esa posibilidad, siempre que no haya acuerdo entre las partes.