viernes, 26 de octubre de 2018

Repercusión de obras en arrendamientos de renta antigua

Se trata de un problema común en contratos de renta antigua: anteriores al 9 de mayo de 1.985
Vamos a trazar aquí las líneas básicas.

- Solo a contratos anteriores a 9 de mayo de 1.985. Si son contratos de 9 mayo 1.985 a 1 enero 1.995 solo se puede repercutir si lo prevé el contrato. En los posteriores a 1 enero 1.995 nunca se puede repercutir.

Tienen que ser obras necesarias; no cabe repercutir por mejoras. Se repercute cambio de calderas, conducciones de suministros, o reparación NECESARIA de elementos comunes (tejados, azoteas, bajantes, ascensores, antenas, humedades, deficiencias constructivas o estructurales).


La repercusión depende de:
- Que la realice el propietario por propia voluntad (o la comunidad de propietarios):
Se incrementa la renta anual en un 12% del coste de la obra, se divide entre 12 y tenemos el incremento mensual. Sin superar el 50% de la renta vigente mensual. Este incremento es definitivo, para siempre.

Cabe incrementar la renta por nuevas obras, y se volverá a contar el límite del 50% de la renta que esté vigente en el momento siguiente.
Ejemplo: ahora la renta son 50 euros, El 12% de la obra dividido en 12 meses da 25; la renta se incrementa a 75 euros. Dentro de un año hay nuevas obras, cuyo 12%, dividido entre 12 son 30 euros, se subirá la renta a los 105 euros.


- Que la pida el arrendatario o la autoridad competente
En este caso se cuenta la factura total de la reparación menos las subvenciones.
Suponemos que la renta son 185 euros al mes.

Cogemos el interés legal del dinero que es del 3% actualmente, por cinco años.
Ejemplo: si tenemos una factura de 10.000 euros menos subvención de 3.000 = 7.000
El 3% de  7.000 = 210 x 5 años = 1050
La cuantía a repercutir son los 7.000 del coste real más 1.050 de intereses = 8.050
Cada año el arrendatario pagará el 10% de dicha cantidad = 805 euros
Antes de distribuir dicha cantidad entre los doce meses, comprobamos que no supera el límite de la menor de estas dos cantidades:
-Cinco veces renta anual: 185 x 12 x 5: 11.100 euros.
-IPREM anual (año 2018, de ejemplo): 7519,59 euros
Como 805 no es superior a 7.519'59 euros, ni a 11.100, se puede repercutir.
Ahora sí, dividimos 805 euros entre los doce meses del año, y resulta que el arrendatario deberá pagar en concepto de repercusión, cada mes y durante diez años, 67'08 euros de incremento.
Solo se mantiene la subida durante 10 años.

PARA EL ARRENDADOR ES MEJOR OPTAR POR EL PRIMER SISTEMA PUES LA SUBIDA ES PERMANENTE.


sábado, 20 de octubre de 2018

Herencia a favor de cónyuge divorciado

Se trata aquí de un caso que sucede con cierta frecuencia y que ha dado lugar a resoluciones contradictorias por parte de los tribunales. Consiste en el testamento firmado durante el matrimonio que no es sustituido por otro después de la separación o divorcio. Luego se produce el fallecimiento y viene a reclamar la herencia el ex que le ha sobrevivido.

La Audiencia Provincial de Madrid dictó una sentencia en el año 2.017 que consideraba, contra el criterio del juzgado de primera instancia, que si el fallecido tuvo tiempo de cambiar el testamento y no quiso hacerlo, implicaba que seguía queriendo que su ex fuera beneficiario de su herencia en caso de fallecimiento.
Han habido diversas sentencias en un sentido o en otro.

Y ahora, recientemente, el Tribunal Supremo en sentencia de 28 de septiembre de 2.018, por sentencia identificada con el número 539 / 2018, viene a fijar como doctrina, en base al artículo 767.1 del Código Civil, que si al momento del fallecimiento el motivo de la designación de heredero o legatario ha desaparecido tal mención se tendrá por no puesta. Es decir, que si se hizo testamento a favor del cónyuge por serlo, una vez que dejó de serlo la designación es cómo si no estuviera puesta.

La sentencia dice textualmente que producido el divorcio después del otorgamiento del testamento la institución de heredero quedó privada de la razón por la que se otorgó, y en consencuencia, no puede ser eficaz en el momento en que se produce la apertura de la sucesión.


De todas formas, y para no confiar en el criterio errático de los tribunales en este tema, una vez separados o divorciados cambien el testamento (es barato), y expongan cual es su nueva voluntad respecto a los bienes que dejen. Incluso si quieren mantener como heredero al ex, tendrán que hacer nuevo testamento reafirmándolo, por si acaso hubiera un juicio y se aplicará la doctrina expuesta en la sentencia.

Extinción de pensión compensatoria por convivencia marital

Las pensiones compensatorias son aquellas que se establecen a favor de un cónyuge y a pagar por el otro en aquellos casos en los que la ruptura (separación, divorcio, y en algunos casos separación de las uniones de hecho) produce un desequilibrio para uno de ellos.
Cada vez resultan menos frecuentes por la incorporación de la mujer al mercado laboral, y han quedado prácticamente limitadas a aquellos matrimonios donde solo uno de los esposos ha trabajado fuera de casa, con lo que al producirse la separación el otro queda sin ingresos. Se exige cierta duración al matrimonio (más de cinco años normalmente), y que el cónyuge beneficiario se encuentre en una situación personal difícil, en la que por edad o carencia de titulación o experiencia laboral se considere complicado que se incorpore al mercado laboral con facilidad y prontitud.

Ya se ha manifestado varias veces el Tribunal Supremo a favor de que estas pensiones sean, por lo general, temporales.

Los motivos de extinción son, básicamente, tres: la llegada del plazo por el que se fijaron, el matrimonio con otra persona por parte del beneficiario, o que éste pase a convivir con otra persona con una relación análoga al matrimonio (convivencia marital). Pueden concurrir dos motivos en una misma situación: si se ha establecido una pensión por tres años, y a los dos años el beneficiario contrae matrimonio la pensión se extinguirá a la fecha de la boda, sin necesidad de tener que esperar a que transcurra el resto del plazo.

Evidentemente el supuesto de la convivencia marital resulta el más difícil de demostrar y el que suele dar lugar a litigios, pues los otros dos son fácilmente comprobables.

El Tribunal Supremo en sentencia nº 453 / 2018, de fecha 18 de julio de 2.018, viene a decir que acreditada la relación marital la fecha de extinción de la pensión compensatoria será la del inicio demostrado de aquella, con independencia de la fecha en la que se interponga la demanda judicial. Es decir que si presento la demanda el 2 de noviembre de 2.018 y consigo demostrar que mi ex, que viene cobrando una pensión compensatoria desde hace tantos años con carácter indefinido, estaba viviendo maritalmente con su actual pareja desde el 2 de febrero de 2.018, la extinción de la pensión tendrá efectos desde esta segunda fecha y me tendrá que devolver el dinero recibido indebidamente.