Frecuentemente los contratos de arrendamiento no duran lo pactado, a veces por incumplimiento de alguna de las partes, o por otros motivos.
La cuestión que vamos a analizar ahora consiste en aquellos supuestos en los que el arrendatario pretende dejar el alquiler del local de negocio antes de plazo alegando que no tiene rentabilidad económica (desistimiento).
El asunto ha sido resuelto por una sentencia del Tribunal Supremo en el recurso 1870/2013. Se trataba de que la arrendataria cerró el negocio que tenía alquilado en el centro de Sevilla y envió las llaves al dueño por medio de mensajero. La propietaria presentó demanda solicitando que se declarara la subsistencia del contrato y que la arrendataria continuara pagando; la arrendataria solicitó que se declarara resuelto el contrato con fecha 30 de junio 2.009 por incumplimiento del propietario dado que hubo unas obras en la calle que sin impedir la actividad, si que la dificultaban.
Esta sentencia distingue tres tipo de casos:
- aquellos en los que hay una cláusula que permita resolver al arrendatario, quedando obligado a pagar una multa o indemnización. Sentencias del Tribunal Supremo de 23 diciembre 2.009, 10 diciembre de 2.013 y 29 de mayo de 2.014
- casos en los que no hay tal cláusula que permita el desistimiento del arrendatario, pero ante la manifestación del arrendatario de querer resolver, el arrendador no acepta y pide el cumplimiento del contrato según lo pactado. Sentencia 26 junio 2.002.
- los últimos casos son aquellos en los que no hay cláusula pero el arrendador acepta o acaba por aceptar la resolución del contrato reclamando una indemnización por incumplimiento del arrendatario. Sentencia de 9 de abril 2.012.
En el caso estudiado, que sitúa entre los del segundo grupo, no cabe moderación de la indemnización, puesto que no se pidió tal, sino las rentas de los meses transcurridos, pues ni se aceptó la resolución, ni había cláusula en el contrato que permitiera el desistimiento.
Se considera que si bien el arrendatario perdía ingresos por las obras, también el arrendatario vio disminuidas sus posibilidades de tener otro arrendatario, dado que no eran obras que estuvieran bajo dominio del arrendatario, sino del ayuntamiento que las había acordado..
De todas formas es conveniente para ambas partes establecer una cláusula que fije con claridad la indemnización que habrá de pagar el arrendatario si desiste del contrato antes del plazo, compensando al arrendador por las rentas que no se van a percibir. También hay que considerar que puede haber una justa causa para el desistimiento, y demostrada una pérdida de ingresos, se podría considerar que no hubiera derecho a indemnización.
Es una cuestión muy controvertida donde cada caso, con sus propias peculiaridades, puede encontrar una solución distinta en la jurisprudencia.
