viernes, 21 de septiembre de 2012

Diferencia entre arrendamiento y precario. Casos dudosos.

Arrendamiento y precario son dos figuras jurídicas que tienen en común que una persona que no es propietario pasa a poseer la vivienda o local. La diferencia estriba en que en el precario no se paga alquiler, sino que se trata de una cesión del uso a título gratuito con la posibilidad para el dueño de recuperar la posesión cuando quiera mediante un mero requerimiento (si el ocupante no atiende voluntariamente el aviso del dueño se precisa un juicio para desalojarle); mientras que el arrendamiento implica el pago de una renta a cambio de la cesión del uso, generándose una serie de derechos a favor del arrendatario como la fijación de un plazo, reclamar el uso pacífico de la finca cuando se ve inquietado, el buen estado de servicios y suministros y otros.

A veces algunos propietarios se plantean cobrar la renta sin hacer contrato ni entregar recibo, pensando que así es más fácil echar al arrendatario en caso de que haya problemas como impagos o necesidad de la vivienda. Sin embargo, hay que tener presente que el desahucio por falta de pago resulta un procedimiento mucho más rápido para recuperar la posesión de la finca que el desahucio por precario. Es más fácil recuperar la vivienda o local en caso de impago de la renta, que en caso de que el precarista se niegue a marcharse cuando sea requerido a hacerlo por el propietario. Por lo tanto el primer consejo es que si hay renta es mejor hacer contrato, estableciendo los derechos y las obligaciones de ambas partes; incluso si se trata de un precario (cesión del uso de la vivienda gratuitamente, normalmente a un familiar) también resulta aconsejable dejar constancia escrita de la situación.

Hay una serie de casos en los que la diferencia es sutil por cuanto el poseedor de la vivienda o local paga ciertas cantidades al propietario o por cuenta de éste. Por ejemplo, cuando paga la contribución o impuesto sobre bienes inmuebles, o la comunidad, los suministros, o sufraga el gasto de alguna obra, o incluso cuando le entrega alguna cantidad de dinero de vez en cuando sin quedar completamente claro el concepto.
Recientemente el Tribunal Supremo, en sentencia de 29 de junio de 2.012, ha venido a confirmar una doctrina jurisprudencial que desde hace tiempo ha sostenido que solamente el pago de renta permite definir la relación jurídica como arrendamiento en vez de precario, aunque se paguen ciertas cantidades por conceptos no definidos. El caso sucedió en Zaragoza y provocó que el Juzgado de Primera Instancia considerase que había precario; luego la Audiencia Provincial de Zaragoza, ante el hecho probado de ciertos pagos por parte del poseedor, y aún a pesar de que había un documento escrito que definía la relación como precario, dictaminó que se estaba en presencia de un arrendamiento con las consecuencias en cuanto a plazo derivadas de tal situación. Finalmente el Tribunal Supremo establece que la posesión a título de arrendamiento exige prueba de que existe renta como precio del arriendo, sin que el mismo pueda quedar justificado por la mera acreditación de que se han producido algunos pagos cuando se ignora la finalidad de los mismos.

Ello significa que solamente estamos en presencia de arrendamiento su hay pagos periódicos que tienen por finalidad entregar una renta al propietario a cambio del uso de la vivienda; si hay un pago de vez en cuando, de forma esporádica, sin expresar claramente que se trata de una renta, estaremos ante un precario, donde el propietario podrá recuperar la vivienda cuando desee, aunque luego el juicio de desahucio por precario sea mucho más lento, admite con más facilidad el recurso, y complejo que el desahucio por falta de pago.