miércoles, 30 de octubre de 2013

OBRAS EN ELEMENTOS COMUNES REALIZADAS POR UN PROPIETARIO

Sucede con mucha frecuencia que un propietario de piso o local decide alterar los elementos comunes en beneficio propio, por ejemplo: cerrando una terraza, reformando un patio común para colocar un elemento privativo, convirtiendo una azotea en un trastero o casos similares.
Con frecuencia la comunidad no actúa inmediatamente frente a estos usos, limitándose a recoger las protestas de otros vecinos pero sin adoptar ninguna medida práctica.

Con fecha 4 de octubre de 2.013 el Tribunal Supremo ha dictado sentencia donde ordena la retirada de una construcción privativa ilegal sobre elemento común. Se trataba del propietario de un local que instaló una pila y un techo sobre ella, dentro del patio comunitario. La comunidad de propietarios consintió durante más de diez años la situación, hasta que en el año 2.005 decidió mediante acuerdo en junta reclamar la retirada de la construcción.

El propietario del local no impugnó el acuerdo de la comunidad, con lo que devino firme, pero luego se defendió en el juzgado alegando que había existido un consentimiento tácito de la comunidad durante años, y que ello debía implicar una aceptación siquiera tácita de la situación.

En el camino procesal de este litigio hubo sentencias contradictorias, pues en primera instancia le dieron la razón a la comunidad, y en el recurso se la dieron al propietario del local, con lo que el tema acabó en el Tribunal Supremo.

Finalmente el Supremo resolvió que el acuerdo de comunidad, que no había sido impugnado por el propietario del local, y que reclamaba la retirada de las obras realizadas en el patio común, se debía cumplir. Esta sentencia establece que aunque la comunidad de propietarios no hubiera protestado frente a la obra durante años esa conducta por sí sola no entrañaba consentimiento con la obra, y que por lo tanto el acuerdo de la junta no iba contra los propios actos previos de la comunidad.

El principio general del Derecho según el cual nadie puede ir contra sus propios actos, y que constituía la base esencial de la defensa del propietario del local, implica que si has creado en una persona un estado de confianza basada en una determinada situación aparente e induces a obrar a esa persona en un determinado sentido, sobre la base de confianza creada, luego no se puede pretender que aquella situación era ficticia.

Sin embargo el Tribunal Supremo considera que hay que valorar las situaciones una a una, que el conocimiento de una situación irregular no equivale al consentimiento de la misma, sino que el consentimiento debe probarse en base a hechos concretos, no basta la simple inacción previa.

Es una sentencia que afectará a muchas situaciones cotidianas en las comunidades donde en los temas de obras se suele actuar y luego esperar la reacción de la comunidad, sin pedir permiso previo por temor, fundado, a que lo rechacen: por ejemplo, se cierra la terraza y se espera a ver qué hace la comunidad. Como las comunidades suelen actuar con lentitud, suelen ser enemigas de los problemas judiciales, y todo el mundo entiende que si hoy te dejan a ti mañana me dejarán a mi, pues se generan estas situaciones de conflicto latente.
Basta un cambio en la gestión de la comunidad, un nuevo presidente más activo o alguien que se sienta agraviado porque a él no le han consentido algo, y se pueden cambiar conformidades tácitas que se habían mantenido durante muchos años, y si el propietario afectado no impugna los acuerdos que reclamen el desmantelamiento de sus obras, se puede encontrar con la obligación de retirarlas, aunque haya transcurrido mucho tiempo de tolerancia pacífica.

Por lo tanto, ante las obras, primero pedir permiso, y la comunidad debe actuar inmediatamente para evitar problemas que posteriormente, aunque resolubles, pueden consumir muchos más recursos y enemistar a vecinos.