sábado, 21 de marzo de 2009

INSTALACIÓN DE ASCENSOR EN EDIFICIO DE PISOS

Existe la obligación de instalar ascensor en todos los edificios nuevos de tres o más alturas.
Sin embargo los problemas surgen en relación con los numerosos edificios antigüos sin ascensor que aún tenemos: En estos casos además los dueños de los pisos van alcanzando cierta edad y con ella soportando un deterioro de su salud, particularmente de su capacidad para subir y bajar escaleras. Encontramos situaciones bastante dramáticas de personas que han quedado atrapadas en viviendas de las que no pueden salir al no ser capaces de hacer frente al uso de las escaleras, y careciendo de recursos para mudarse a otras viviendas con ascensor.

La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 17, dispone que el establecimiento de ascensor solamente requiere el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen a tres quintos de las cuotas totales de propiedad. Con ello se pretende favorecer la instalación de ascensores, al no exigirse la unanimidad, sino tan solo el voto favorable del 60% de los vecinos y de las cuotas de propiedad.

Han habido sentencias dispares sobre la interpretación de cláusulas dispuestas en las escrituras de división horizontal o en los estatutos excluyendo a los propietarios de los locales de ciertos gastos; pero la jurisprudencia más moderna actúa con gran cautela para conceder la exclusión de pago a los locales, aplicandola solamente con carácter muy restrictivo para aquellos casos en que la interpretación sea unívoca por estar dispuesta de forma categórica y especifica referida a los ascensores.

Por lo tanto la instalación de ascensor en edificios antigüos cada vez resulta más sencilla, amparándose además en que los locales ganan valor con el ascensor, que aunque es un argumento reiteradamente acogido por los tribunales y de absoluta validez jurídica, parece de dudosa certeza económica.

Para evitarse impugnaciones las comunidades de propietarios deberán adoptar los acuerdos de forma absolutamente respetuosa en cuanto a todas las formalidades legales, tales como las citaciones, respeto máximo al orden del día, efectuando la notificación de los acuerdos a los propietarios ausentes mediante carta, y sobre todo cuidando especialmente las formas hacia los vecinos no residentes, y especialmente con los propietarios de locales, generalmente más reticentes a pagar un ascensor cuya utilidad no aparece clara. Hay que tener presente que cualquier defecto de forma puede provocar la declaración de nulidad del acuerdo, tras la correspondiente impugnación.
Y como siempre hay que buscar el pacto mejor que el pleito.

sábado, 7 de marzo de 2009

EFECTOS SOBRE EL CONTRATO DE ALQUILER DE LA EJECUCIÓN POR IMPAGO DE HIPOTECA

Un tema desgraciadamente frecuente en esta época consiste en que el inquilino de un piso alquilado se encuentra con la llamada del juzgado porque el dueño del inmueble dejó de pagar las cuotas del préstamo hipotecario y la entidad financiera ha iniciado un procedimiento judicial para ejecutar la hipoteca. ¿Qué efectos tiene sobre el contrato de arrendamiento?

En principio el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos resulta categórico cuando afirma que "si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por ... la ejecución forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial ... el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar con el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años."

Sin embargo la realidad es más complicada.

Hay dos casos en que la cuestión está clara: por una lado habrá que atender a la posibilidad de que el contrato de préstamo estableciera la prohibición de que el propietario del piso lo alquilase, y si esta claúsula se hubiera incorporado al Registro de la Propiedad el contrato de arrendamiento no podrá oponerse a la ejecución hipotecaria. Si por contra, lo que se inscribió en dicho Registro fue el arrendamiento con antelación a la hipoteca, aquél se verá absolutamente protegido.

El problema surge en la mayoría de los casos cuando ni está inscrita la prohibición de alquilar ni tampoco aparece en el registro de la propiedad el propio contrato de arrendamiento. En esos casos cabe que el adjudicatario en la subasta no acepte la continuidad del arrendamiento y plantee en juicio su posible carácter fraudulento. Entonces el inquilino se enfrentará a un juicio para demostrar que el contrato de alquiler no se realizó para perjudicar los derechos derivados de la hipoteca: habrá que demostrar que el alquiler es anterior al momento en el que el dueño del piso dejó de pagar las cuotas del préstamo, que el inquilino paga la renta efectivamente por banco, que ocupa verdaderamente la vivienda, que no hay relación de parentesco o afinidad con el dueño, y en general deberá evitar cualquier circunstancia que pueda cuestionar la buena fe del arrendamiento. Como dijo la Sentencia del Tribunal Constitucional de 2 de octubre de 1.997, que se toma como regla para estos supuestos, habrá que analizar caso por caso para determinar si hay razones que puedan indicar que el arrendamiento se hizo con la finalidad de perjudicar al adjudicatario en subasta, o no, y en el primer caso se resolverá dicho arrendamiento inmediatamente.

Todo ello supone que el inquilino deberá en primer lugar demostrar en el procedimiento de ejecución hipotecaria que existe el alquiler, y después quizás afrontar un juicio contra el adjudicatario. Todo eso conlleva costes y problemas que hacen más aconsejable simplemente cambiar de vivienda, sin perjuicio de reclamar al dueño por ciertos gastos justificados (mudanza y similares) en casos en los que el alquiler se produjo después del impago del préstamo y el dueño no advirtió al inquilino de esta circunstancia.