sábado, 28 de noviembre de 2009

Desahucio Exprés. Comentarios.

La entrada en vigor de la ley 19/2009 se producirá a finales de diciembre y afectará a los procedimientos que se inicien después de esa fecha.

Hay que decir que se ha modificado la Ley de Enjuiciamiento Civil, que entró en vigor en el año 2.001 y que fue modificada en estos mismos aspectos por una ley del año 2.003. Practicamente las mismas opiniones y comentarios de políticos y periodistas que se mencionaron entonces se repiten ahora, a pesar de que las modificaciones legales han sido realizadas por dos gobiernos distintos. Ello nos muestra que el tema de la duración de los procesos de desahucio ha sido un problema pertinaz en el funcionamiento de la justicia, que ha despertado cierto celo del poder legislativo, pero que hasta ahora no ha tenido una solución eficaz.

Es evidente que si se ha venido tardando casi un año, en ciertos lugares, en echar a un inquilino moroso se estaba desanimando a los propietarios de viviendas vacías a sacarlas en alquiler.

A mi juicio dos son los elementos a destacar en la nueva normativa, que consisten en la facilitación de los trámites de las notificaciones y la posibilidad, ya reconocida antes, de perdonar la deuda a cambio de que el inquilino acepte marcharse de forma casi inmediata.

La primera cuestión es fundamental; la mayor causa de retrasos indebidos en los juzgados que funcionan de manera razonable deriva de los problemas con las notificaciones: si el inquilino no abre la puerta, no está en casa, no acude al juzgado a recoger los avisos, si en definitiva actúa de forma obstruccionista, provocará la suspensión de los pleitos y de los lanzamientos. Ahora la norma trata de atajar estas situaciones y evitar abusos por parte de arrendatarios que conocían estas triquiñuelas por haber vivido la misma situación con anterioridad. Con la regulación nueva se facilitan los actos de comunicación, se evitarán demoras y mejorarán enormemente los trámites. Quizás se hayan perdido algunas garantías para el arrendatario pero confiemos en que la práctica pula los defectos que pudieran existir en la normativa.

El segundo tema que es el que más comentarios de prensa ha suscitado, llegando a leerse y escucharse que va a haber desahucios en quince días, me parece de menor relevancia. Se dispone que el propietario puede proponer en la demanda que perdona toda o parte de la deuda y de las costas al arrendatario si éste acepta marcharse en quince días desde que le sea notificada la demanda. Si el arrendatario acepta, se fija una fecha de lanzamiento para quince días después del fin del plazo aceptado para marcharse por si acaso al final el arrendatario no cumpliera su compromiso. La norma anterior preveía que el propietario debía proponer un plazo de un mes para marcharse a cambio de perdonar la deuda; por lo tanto el cambio es pequeño.
Además, normalmente, esta oferta se habrá realizado antes de acudir al abogado y no habrá sido atendida por el arrendatario.
No me parece eficaz, de hecho con la norma vigente hasta ahora ningún cliente mío ha propuesto esta cuestión en la demanda, porque si el dueño se ve obligado a iniciar el juicio, gastarse el dinero en abogado y procurador, y arrastra varias mensualidades adeudadas estará dispuesto a aguardar un par de meses o tres más, pero conservando la posibilidad de reclamar lo que por derecho le corresponde.
Pero es que de lado del inquilino de la vivienda, si no se puede ir porque carece de recursos, el caos mayoritario del que no paga porque no puede, tratará de aguantar en la vivienda todo el tiempo que le sea posible y no aceptará un pacto para irse antes, pues el problema principal para él será el alojamiento y no la deuda.

Al final habrá que ver si la carencia de medios y el escaso control del buen funcionamiento de los medios existentes en la administración de justicia no echan por tierra los propósitos legislativos; pero las medidas de facilitación de las comunicaciones pienso sinceramente que agilizarán los desahucios y aportarán mayor confianza a los propietarios para arrendar las viviendas, con lo que deberían bajar los precios de los alquileres.

Desahucio exprés. Novedades.

El pasado día 24 de noviembre de 2.009 apareció piblicada en el BOE la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios.
Esta norma ha sido llamada del "desahucio exprés" porque se supone que agilizará los procedimientos de desahucio, fomentando con ello el arrendamiento de viviendas.

Las principales novedades son las siguientes:
- La norma que ha llamado más la atención en los medios de comunicación viene en la modificación del artículo 437.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que consiste en que, en los desahucios por falta de pago o por expiración del término, el demandante podrá anunciar en la demanda que perdona toda o parte de la deuda y de las costas si el inquilino se marcha en un plazo que no podrá ser inferior a quince días desde que se le notifique la demanda. Si el demandado acepta la oferta se pasa a dictar sentencia sin juicio, y se fija el día del lanzamiento, para el caso de que el inquilino no se marche en un plazo de quince días a contar desde el final del plazo concedido. Esta novedad ha permitido hablar a cierta prensa de desahucios en quince días. Mi personal valoración aparecerá en una entrada posterior de este blog.
- En alquileres de vivienda se permite que se pacte un plazo inferior a los cinco años, si se dispone que el arrendador o un familiar (la inclusión del familiar es la novedad) va a necesitar la vivienda en el momento previsto.
- Se permite expresamente reclamar la condena de las rentas posteriores al juicio y hasta el lanzamiento. Ya lo realizaban la mayoría de los jueces si se solicitaba en la demanda.
- Se pueden reclamar las rentas por el trámite más simple del juicio verbal, sea cual sea el importe adeudado. Ya se hacía cuando se reclamaba conjuntamente con la demanda de desahucio.
- Medidas de agilización:
a) Si el demandado paga antes de la fecha del juicio, terminará el procedimiento sin necesidad de juicio si el demandante acepta el pago como total extinción de la deuda.
b) Si el inquilino quiere pedir abogado de oficio debe hacerlo en tres días desde el momento en que reciba la demanda. Ya lo exigían la mayoría de los juzgados.
c) Se facilitan los trámites de notificación de la demanda y de la sentencia. Es el aspecto a mi juicio más importante, al incluirse muy sensatas medidas que evitarán retrasos y dilaciones derivados de actitudes maliciosas de arrendatarios morosos.
d) Se evitan dilaciones en la ejecución del lanzamiento, suprimiéndose trámites superfluos, aún a costa de cierta limitación en los derechos de los arrendatarios.

domingo, 22 de noviembre de 2009

ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA

Esta es una figura jurídica de larga tradición en España, pero de uso reltivamente escaso, hasta que la crisis financiera ha forzado a las promotras a ponerla en práctica para tratar de dar salida al stock de viviendas acumuladas. Se trata de un contrato complejo que reune al arrendamiento y a la compraventa como pasos sucesivos; primero se arrienda porque aún no se puede vender (no hay entidad financiera que conceda el préstamo) y se va pagando un alquiler hasta que se pueda formalizar la escritura de compraventa, computando las cantidades pagadas inicialmente en concepto de renta, como parte del precio de la compra posterior.

Se firma un contrato de arrendamiento normal, con las mismas características de cualquier otro, sometido principalmente a la Ley de Arrendamienos Urbanos o a la voluntad de las partes, según sea vivienda o local respectivamente; pero con dos elementos especifícos. El primero de estos elementos consiste en que a la firma del contrato se paga una suma por la opción a comprar en el futuro; por decirlo de una forma gráfica: se compra la posibilidad de comprar más tarde, entregando una suma a fondo perdido a cambio de poder obligar a que la promotora venda esa vivienda en un momento posterior, aunque incluso muchas promotoras retiran dicha obligación de pagar por la opción para facilitar este tipo de operaciones. El segundo elemento específico de estos contratos radica en el plazo para ejercitar la opción; hay que determinar claramente cuando se va a poder exigir a la promotora firmar la compraventa, que puede ser en un momento concreto - al año, en dos, en tres - o con la posibilidad de reiterarse la posibilidad en varios momentos a lo largo de la vida del contrato; por ejemplo puede pactarse que se podrá ejercitar la opción el uno de enero de cada año mientras dure el arrendamiento.

En el primer momento, al firmar el arrendamiento con opción de compra ya hay que concretar el precio de la compraventa, la forma de pago, y demás estipulaciones de la compraventa, igual que en un documento de arras y señal.

Llegado el momento previsto para ejercitar la opción la promotora no podrá negarse si el comprador quiere comprar. Es el comprador quien decide siempre que haya cumplido las condiciones previas del arrendamiento (si hay impagos de renta no se podrá optar), y si sse encuentra en posición de cumplir con los requisitos de la compra (básicamente si en ese momento ya puede acceder al préstamo). Entonces las cantidades pagadas como renta (o parte de ellas) se computarán como parte del precio.

Si todos los contratos son delicados, éste al ser complejo, reunir dos figuras jurídicas en un solo documento, con los derechos y las obligaciones multiplicados por dos, y al tenerse que cumplir parte del mismo en un momento posterior, éste exige un especial cuidado para que todo quede claro y las partes sepan a que atenerse en el futuro.