sábado, 12 de abril de 2014

Desahucio cuando la arrendataria se encuentra en concurso de acreedores.

En esta época de crisis inacabable nos encontramos con frecuencia que las empresas arrendatarias entran en concurso de acreedores y los dueños de los locales o naves se enfrentan con graves dificultades para cobrar las rentas.

Hay que tener presente que en estas situaciones se aplican normas específicas que provocan importantes diferencias en los procedimientos de desahucio. 

La primera cuestión a valorar es que sería razonable no reclamar las rentas, sino solamente el desahucio. Posteriormente se podría reclamar la cantidad, una vez recuperada la posesión, y por un motivo que expongo más adelante. 

El procedimiento , SI AÚN NO HUBIERA DECLARACIÓN DE CONCURSO, se debe celebrar en los juzgados competentes sobre la finca, 

Si se reclaman rentas (o incluso también aunque no se haya hecho) la arrendataria podría alegar como motivo de oposición encontrarse en preconcurso de acreedores. Si hay reclamación de cantidades podría demorarse el desahucio, pero si no se han reclamado es más fácil que el pleito continúe; por ello sería conveniente pedir solamente el desahucio, y dejar para un posible pleito posterior la reclamación de las rentas impagadas.

El crédito por esas rentas impagadas no tiene preferencia especial; iría detrás de trabajadores, Hacienda y Seguridad Social. El crédito de las rentas tendría preferencia temporal sobre créditos de similar naturaleza que se hubieran reclamado más tarde.

La declaración de concurso (auto judicial de declaración de concurso, lo que sucede tiempo después de presentada la solicitud del concurso) puede afectar al desahucio de varias formas:
1. Si la demanda de desahucio se presenta y el procedimiento de desahucio concluye antes de que se declare el concurso, no hay ningún obstáculo. Pero el arrendatario puede utilizar el hecho de haber solicitado la declaración de concurso para suspender el desahucio, y depende del juez del desahucio admitirlo o no, pues según la Ley Concursal solo se incide en el desahucio tras la declaración del concurso, pero aún antes el juez del desahucio podría paralizarlo.

2. Si la demanda se presenta después de declarado el concurso hay que tramitar el desahucio ante el Juez del Concurso, que es un juzgado de lo mercantil, normalmente saturado. El procedimiento se vuelve un calvario, por lentitud entre otras cosas.

3. El juez del concurso puede declarar que, en beneficio del concurso, el contrato se enerva (se salva, no se resuelve): entonces se pagan las rentas con carácter preferente, y el contrato continúa. No hay desahucio, pero las rentas se pagan tarde, pueden ser necesarios otros desahucio reclamando el pago. Esa enervación o salvación del contrato se aplicará aunque hubiera otra anterior o se hubiera reclamado fehacientemente con un mes de antelación; es decir no se aplican los requisitos que en general impiden la enervación, sino que queda a criterio del juez, que suele optar por la enervación como medio de intentar salvar la empresa.

4. Las rentas posteriores a la declaración del concurso, que no se reclaman en la demanda de desahucio inicial, no tienen ninguna preferencia. Incluso el juez puede ponerlas en último lugar a cobrar si considera que el propietario del local está entorpeciendo la labor de la empresa concursada.

El orden de los créditos viene en los artículos 90 y siguientes de la Ley Concursal. Entre los créditos privilegiados se mencionan los del arrendamiento financiero, pero no los del arrendamiento de inmuebles.


Mientras tanto la arrendadora debe cumplir con sus obligaciones contractuales. Impedir el acceso al recinto o el uso de las instalaciones podría lugar a un juicio contra la arrendadora, que podría ser condenada a indemnizar a la arrendataria, aparte de entorpecer el desahucio.

Esto implica que a la menor posibilidad de que la arrendataria se mueva en una situación de retraso en los pagos, el dueño debería buscar el desahucio antes de que se declare el concurso, porque el desahucio de empresa ya concursada es muy complicado.