sábado, 16 de septiembre de 2017

SENTENCIA SOBRE GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA

Desde finales de 2.016, cuando el Tribunal Supremo dictó una sentencia considerando nula la cláusula de los préstamos hipotecarios que impone a los consumidores el pago de todos los gastos derivados de la constitución del préstamo hipotecario ha habido gran revuelo e interés por ver cómo se iba a resolver en los tribunales el previsible aluvión de reclamaciones sobre esta cuestión, y que afecta a todas las personas y empresas que tienen un préstamo hipotecario. El Tribunal Supremo dijo que la cláusula era nula pero no especificó que gastos debían devolverse al consumidor y cuales no.


Primera cuestión que hay que tener en cuenta es que este debate solo afecta a los gastos del préstamo hipotecario, no a los de la compraventa o la operación que se hiciera a la vez que el préstamo, si es que la había. Los gastos de la compraventa los suele pagar el comprador y resulta legal, aparte de que en esas operaciones el banco no es parte.

Segunda cuestión que hay que considerar es que los gastos son cuatro: notaría, registro de la propiedad, impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y gestoría. El importe mayor de todos ellos corresponde al impuesto, normalmente casi el 50% del total.

Tercera cuestión: no solamente se reclama la devolución de los gastos, sino que la acción principal consiste en pedir la declaración de nulidad de la cláusula que impone al consumidor la obligación de correr con todos los gastos; y accesoriamente se pide el reembolso de los mismos. Esto tiene una consecuencia económica en lo referido a los gastos del juicio: si solo se reclamasen los gastos y estos fueran de 2.000 / 3.000 euros (cifra habitual de gastos en los préstamo) el procedimiento se tramitaría como un juicio llamado "verbal"; pero al tenerse que reclamar obligatoriamente la nulidad de la cláusula mencionada, el procedimiento adecuado es el llamado "ordinario" (como si se reclamasen más de 6.000 euros), que resulta más complejo y por lo tanto más caro para el cliente.

Como ya saben todos los clientes que me han preguntado en el despacho sobre el tema, he aconsejado esperar a ver qué decidían los juzgados de Madrid puesto que ya había habido decisiones contradictorias en otras provincias sobre qué gastos eran reembolsables y cuales no. Si la sentencia decidiera que solo algunos gastos son reembolsables los honorarios abonados a abogado y procurador no se impondrían al banco, y el cliente acabaría prácticamente igual que estaba al principio (lo gastado en el juicio, en abogado y procurador, podría ser una cantidad similar a la recuperada en la sentencia); y obviamente para eso no se hace un juicio.

El gobierno reaccionó con una norma que impone que en cada provincia habría un solo juzgado de primera instancia que se encargaría de resolver estos temas, evitando así resoluciones contradictorias, y en Madrid, el 1 de junio de 2.017, entró en funcionamiento el juzgado de Primera Instancia nº 101 Bis para estos temas.

Hubo alguna sentencia antes de la entrada en vigor de este juzgado que concedió al consumidor la devolución de todos los gastos, pero está recurrida ante la Audiencia.

Y ahora, por fin, tras haberse presentado casi 8.000 demandas en el juzgado 101 entre el 1 de junio y el 30 de julio de 2.017, el 7 de septiembre de 2.017 tenemos la primera sentencia que resuelve este tema y otras cláusulas cuya validez también se cuestionó, pero nos vamos a centrar en la de los gastos:
- El resultado consiste en que se declara la nulidad de la cláusula que impone los gastos al consumidor, pero de forma parcial, y solo se recuperan los gastos de notaría y registro, pero no los del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

La explicación consiste en que se hace una distinción entre el préstamo hipotecario que solicita el cliente y que otorga el banco, y la hipoteca que impone el banco como garantía de devolución del préstamo. Los gastos relacionados con el préstamo los pagará el cliente, y los gastos de la hipoteca los ha de pagar el banco. El préstamo no precisa intervención notarial ni inscripción en el registro de la propiedad, pero la hipoteca sí, con lo cual los gastos del notario y del registro los habrá de pagar el banco, amparándose en la normativa notarial y registral; mientras que el impuesto grava el préstamo no la hipoteca, por lo que la pagará el consumidor, tal y como se desprende de la normativa que regula el impuesto y de decisiones previas de la Sección Tercera del Tribunal Supremo sobre la naturaleza de este tributo.

Aún habría que esperar a que la Audiencia Provincial (órgano superior jerárquico al Juzgado de Primera Instancia) se manifieste, pero este resultado es lógico desde un punto de vista jurídico.

Si se deciden a ir al juzgado primero habrán de recopilar las facturas de los gastos (que los bancos mucha veces no entregaron en su momento), y luego es aconsejable reclamar solo los gastos de notaría, registro y gestoría, pues seguramente se cobrarán las costas (honorarios abonados al abogado y procurador propios, que habrá de pagar el banco), y el cliente acabará viendo algún dinero en su cuenta; no mucho, pero se tendrá un poco de justicia. Y antes habría que enviar un requerimiento al banco para requerir la devolución de estos gastos por si se pueden evitar el juicio.