lunes, 19 de abril de 2010

TRASPASO DE LOCAL

El traspaso de local de negocio consiste en el derecho del arrendatario para ceder el contrato a un tercero, a cambio de un precio. El adquirente del contrato quedará en la posición del arrendatario con todos los derechos y obligaciones que deriven de la relación contractual, aunque con una elevación de renta.

Era una figura muy habitual con los contratos anteriores al Decreto Boyer de 1.985, pues si los arrendamientos eran eternos la opción de entrar a ocupar la posición del arrendatario era golosa para cualquier tercero. Sin embargo tras la desaparición de la prórroga forzosa son mucho menos habituales, puesto que no habrá lógica en pagar por un traspaso si el contrato va a durar cinco años, por ejemplo.

La Ley de Arrendamientos de 1.994 dispone que la cesión del contrato podrá hacerse sin necesidad del consentimiento del arrendador; obviamente salvo que el contrato establezca otra cosa. Y establece que la renta se elevará un 20% si la cesión o subarriendo es total, y del 10% si es subarriendo parcial; y que la operación deberá notificarse al dueño en el plazo de un mes desde que se haya producido. La anterior legislación (operativa para los contratos vigentes anteriores a 1 de enero de 1995) obligaba a que hubiera consentimiento del arrendador, y disponía un derecho de adquisición preferente para el dueño, con un plazo de comunicación de ocho días.

El precio de la cesión o subarriendo es libre, por lo que cabría una cesión gratuita.

Si ló que se produce es una fusión, transmisión o escisión de una sociedad no se considera traspaso.

En cuanto a los contratos vigentes anteriores a la ley de 1.994 hay que tener presente que los plazos de extinción previstos en esta ley (según el arrendatario sea persona física o jurídica, hubiera habido una subrogación previa o no, la cuota del Impuesto de Actividades Económicas), se incrementarán en inco años si entre 1994 y 2004 se hubiera producido un traspaso. Los contratos posteriores a la entrada en vigor de la norma de 1.994 no sufren ninguna alteración en su plazo por el hecho del traspaso.

Se trata siempre de un tema delicado donde los interesados en entrar en un local mediante traspaso del arrendatario, deben andar con gran cautela para examinar las condiciones del contrato y obrar en consecuencia.

domingo, 4 de abril de 2010

Impagados. Nuevo proceso monitorio

A partir del próximo 4 de mayo de 2.010 entrarán en vigor las modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil, aprobadas por la Ley 13 / 2009; una de las cuales afecta al juicio monitorio.

Este procedimiento supuso una importante novedad en nuestro derecho procesal cuando se introdujo con la Ley de Enjuiciamiento Civil del año 2.000. Era una figura jurídica ajena a nuestra costumbre y que consiste en un procedimiento para el cobro de deudas por vía judicial más sencillo y directo que los procedimientos ordinarios, reuniendo unos pasos sencillos, siendo innecesariaria la intervención de abogado y procurador. El acreedor presenta un escrito (no tiene las formalidades de la demanda) explicando la existencia de una deuda, acompañando las pruebas pertinentes (facturas, albaranes o similares) y el juzgado remite un requerimiento al deudor concediéndole veinte días para pagar u oponerse. Si el deudor no hace nada se pasa a la fase de ejecución; si se opone se pasa al juicio ordinario que corresponda según la cuantía, y si paga se termina el expediente. Será necesaria la intervención de abogado y procurador si el deudor no paga o se opone, siempre que la deuda supere los 900 euros.

Es un procedimiento previsto para resolver por vía judicial las cantidades adeudadas a empresarios y profesionales. Ha sido ampliamente utilizada por empresas, entidades financieras y comunidades de propietarios, pero el efecto no ha sido el esperado puesto que, a diferencia de la experiencia de otros países, los deudores no han corrido a pagar la deuda una vez recibido el requerimiento del juzgado, sino que han insistido en la morosidad provocando que el procedimiento entre en fase de ejecución.

Las modificaciones que entrarán próximamente en vigor consisten en:

1. Incremento de la cantidad objeto del procedimiento. Si en el año 2.000 se pensó que este procedimiento debía dirigirse a solucionar las deudas pequeñas y medianas, hasta cinco millones de pesetas, ahora se amplía hasta los 250.000 euros.


2. No cabe hacer el requerimiento por vía de edictos, salvo en los casos de Comunidades de Propietarios.


3. La comprobación de la documentación de la deuda queda en manos del Secretario Judicial en lugar de en las del juez, en el marco de una ampliación de las competencias del Secretario que se ha operado con la Ley 13/2009.


4. Igualmente será el Secretario quien requiera al deudor, y quien dictará la resolución del fin del proceso (que ahora adquiere la forma de Decreto) cuando no hay pago ni oposición, para que el acreedor pueda iniciar la vía de la ejecución; o bien cuando habiendo oposición la cuantía no exceda de 6.000 euros, o cuando se reclamen rentas o cantidades debidas por el arrendatario de finca urbana (con independencia de la cuantía) para convocar a las partes a la vista de juicio verbal.


5. El aspecto más importante es que se permite con carácter general utilizar el juicio monitorio para la reclamación de rentas de alquiler impagadas, cuando no se pide el desahucio conjuntamente; cuestión que antes quedaba a discreción del juzgado, con la consecuencia de que unos juzgados admitían el monitorio para reclamar rentas y otros no. De todas formas son pocos los casos donde el arrendador reclama las rentas sin pedir la resolución del contrato y el lanzamiento del inquilino, por lo que tampoco se usará mucho de este juicio monitorio en estas situaciones.


Por lo tanto a efectos prácticos para los clientes de la administración de justicia, dejando aparte las consecuencias de los cambios de las atribuciones del secretario judicial, se amplía la cuantía reclamable por el juicio monitorio (gran beneficio de las grandes compañías y entidades financieras) y se pueden reclamar rentas de alquiler si no se pide a la vez la resolución del contrato.

Sigue sin ser necesaria la intervención de abogado y procurador en la primera fase, pero si como hasta ahora el requerido no paga o se opone, sí que se exige abogado y procurador en las deudas de más de 900 euros para la fase de ejecución o en los procedimientos ordinarios cuando haya habido oposición del deudor a la deuda, por lo que resulta aconsejable utilizar los servicios de estos profesionales desde el principio.

En un país de morosidad tan elevada el cobro de deudas en el juzgado seguirá siendo una tarea ardua y complicada mientras no mejoren los sistemas de información sobre la liquidez del deudor, conocimiento de su patrimonio, ingresos y cuentas corrientes, y sobre todo mientras no aumente la rapidez en la tramitación de los procedimientos judiciales.