domingo, 11 de octubre de 2009

Resolución de contrato de compaventa de inmuebles. Falta de financiación.

Se trata de analizar las consecuencias del impago de los pagos aplazados en una compraventa documentada en contrato privado, o de la negativa o imposibilidad (por falta de financiación) del comprador para acudir a la firma de escritura pública de compraventa.

Son dos situaciones que tienen consecuencias similares. Por un lado tenemos el caso de una venta de inmueble documentada en contrato privado en el que se habían pactado unos pagos aplazados que el comprador viene incumpliendo; y por otro lado el caso, cada vez más frecuente, de la adquisición de una vivienda sobre plano, en contrato privado, con pagos aplazados cumplidos, pero que cuando se cita al comprador a la firma de la escritura, éste se encuentra con que las entidades financieras le niegan el préstamo hipotecario necesario para pagar el resto del precio.

Estamos en un caso de incumplimiento de contrato, que otorga el derecho al vendedor a resolverlo por la vía de los artículos 1.124 y 1.504 del Código Civil. La jurisprudencia exige que el incumplimiento del comprador sea esencial y de cierta gravedad (no basta haber dejado de pagar un par de plazos y presentar la demanda inmediatamente), que el vendedor haya cumplido todas sus obligaciones, y que se produzca una notificación comunicando la resolución, que desde la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 2.009 ya no precisa ser notarial o judicial como afirma el artículo 1504 del Código Civil sino que puede ser por telegrama o burofax.

Hay que tener presente que si el comprador niega la resolución comunicada, el asunto habrá de decidirse en el Juzgado.

Con la crisis económica muchos compradores se han encontrato con que después de pagar los pagos aplazados previsto en el contrato, a la hora de firmar las escrituras notariales de compraventa con préstamo hipotecario, las entidades financieras no les conceden crédito. Ante estas situaciones las promotoras suelen estar abiertas a ciertas opciones salvando el contrato, dado que ellas tampoco encuentran compradores sustitutos, y así, por ejemplo, ofrecen alquileres con opción de compra, donde el adquirente podrá seguir pagando una cuota a la promotora durante un plazo, ocupar la vivienda mediante un contrato de alquiler, confiando en que el final de la crisis crediticia permita, en un futuro a medio plazo, contratar un préstamo hipotecario y firmar la ansiada escritura de compraventa.
Sin embargo hay promotoras que simplemente resuelven el contrato y, aplicando las cláusulas de penalización, pretenden quedarse con la totalidad de las cantidades entregadas o con una parte. Entonces remiten un requerimiento (que como ya he mencionado no requiere ser notarial o judicial, aunque sí fehaciente) comunicando que se quedan con el piso y con el dinero. Ante esta situación el comprador puede negarse a aceptar tal decisión y buscar en los tribunales una respuesta menos onerosa. Así el comprador puede demandar indicando que el vendedor no ha cumplido alguna de sus obligaciones(plazo de entrega o calidades) y tratar de que la resolución sea a instancia del comprador por incumplimiento del vendedor, aunque esto será mejor haberlo hecho antes de que la promotora haya citado a la firma de escritura de compraventa; o bien el comprador puede demandar alegando que no hubo incumplimiento, sino fuerza mayor (la crisis) que le impide acceder a un crédito hipotecario; o bien, pedir que los juzgados apliquen la facultad moderadora de la penalización y le devuelvan más dinero del que ofrece la promotora.

Por lo tanto en estos casos de falta de financiación el comprador debe actuar con inteligencia, tratando de resolver antes de ser citado a la firma de escritura de compraventa, sobre todo si hubo un incumplimiento del promotor en los plazos de entrega; como siguiente medida hay que negociar con la promotora la devolución de la mayor parte del dinero posible, y en último caso, presentar demanda alegando fuerza mayor o pidiendo que se modere la indemnización que el contrato prevé a favor de la promotora.