domingo, 28 de diciembre de 2014

Penalización por incumplimiento de contrato de compraventa. Moderación de la cuantía de la pena.

En la mayoría de los contratos de compraventa se prevén cláusulas que imponen sanciones al comprador que no paga la parte aplazada del precio o que se niega a firmar la escritura de compraventa.
Desde el inicio de la crisis económica, con la pérdida de valor de los inmuebles, muchos compradores no han podido o se han negado a consumar el pago del precio pactado en las compraventas de fincas porque consideraban que ya no valían el precio pactado en los contratos.
Esta situación llevaba a diferentes conflictos, con diversas consecuencias. En algunos casos simplemente el vendedor se quedaba con las cantidades recibidas sin más repercusiones. En otras ocasiones el vendedor llevaba a juicio al comprador para forzar la adquisición, lo que no siempre era viable, sobre todo cuando el adquirente precisaba de un préstamo hipotecario para consumar la operación.

Y, a veces, el comprador trataba de recuperar su dinero. El primer problema que tiene el comprador en estos casos es que nuestro derecho no regula la posibilidad de resolver el contrato si la otra parte  ha incumplido, por lo que o justificaba un incumplimiento del vendedor, tal como el retraso en la entrega, defectos muy graves en la cosa o similares, o se encontraba con que no podía legalmente solicitar la devolución de lo pagado. Con mucha frecuencia el vendedor no resuelve el contrato y, en ese caso, el comprador tiene una fuerte (y, según la mayoría de la jurisprudencia, insalvable) dificultad para pedir una devolución si el vendedor ha cumplido su obligación de poner la finca a su disposición en el plazo previsto.

Pero ha surgido un tipo de conflicto que ha permitido en algunos casos recuperar el dinero al comprador, cuando el vendedor resuelve el contrato mediante burofax o procedimiento judicial, pretendiendo quedarse con el dinero recibido a cuenta. En este caso el comprador acude al juzgado solicitando la devolución de parte del dinero entregado, alegando que la indemnización prevista en el contrato resulta excesiva en función de los perjuicios sufridos realmente por el vendedor. Pensemos que el comprador ha ido entregando a cuenta 30.000 euros de una vivienda con precio de 100.000 y cuando llega el momento de la firma de la escritura el comprador se echa atrás, desiste del contrato, y el vendedor conserva los 30.000 euros recibidos previamente. ¿Es justo conservar esa cantidad y además la propiedad de la vivienda?

Pues varios juzgados han venido entendiendo que no; y que en base al artículo 1154 del Código Civil que permite que los tribunales moderen la cuantía de una indemnización si la consideran excesiva, se podría rebajar el importe y que el comprador recuperase algo del dinero entregado previamente.

Este es el caso resuelto recientemente por el Tribunal Supremo en sentencia de 3 de diciembre de 2.014. Y el Tribunal Supremo ha decidido que los tribunales NO pueden moderar la pena cuando se ha producido precisamente el incumplimiento para el cual la cláusula estaba prevista. Es decir, si el contrato tiene una cláusula que dice que caso de que el comprador no abone el resto del precio o se niegue a firmar la escritura de compraventa perderá las cantidades entregadas previamente, si el comprador incumple esa obligación el tribunal habrá de considerar justa y legítima la indemnización íntegra que figure en el contrato, sin moderación alguna.

Sí se hubiese admitido la moderación si el comprador se hubiera negado a firmar en determinado plazo pero pudiera haberse mostrado conforme con hacerlo más adelante, o hubiese incumplido otra cláusula del contrato y le hubieran aplicado esta indemnización; pero si la cláusula está puesta para sancionar la negativa a firmar la escritura, y es eso lo que sucede, el tribunal no puede moderar la cuantía de la pena prevista en el contrato.

Según la doctrina del Tribunal Supremo esas cláusulas sancionadoras cumplen una función punitiva para sancionar un incumplimiento, y también una función liquidadora para fijar la cuantía de la indemnización sin necesidad de que la parte cumplidora tenga que justificar y valorar los daños y perjuicios efectivamente sufridos.

En el caso enjuiciado el comprador era un inversor, una circunstancia mencionada en la sentencia aunque sin que se le otorgue ningún efecto concreto; pero deja la duda de si en el caso de un comprador de otro tipo, el resultado podría haber sido distinto. Pero, repito, la doctrina aplicada no hace distinciones por el tipo de comprador del que se trate.