domingo, 26 de julio de 2009

Desahucio por precario y divorcio

El precario consiste en una relación jurídica por medio de la cual un propietario cede el uso de un inmueble a otra persona, sin un fin específico y por un tiempo indeterminado, sin que el ocupante pague renta, constituyendo esta última circunstancia la diferencia básica con el contrato de arrendamiento. A estos efectos conviene tener presente que el hecho de que el ocupante pague la comunidad, los suministros o incluso el Impuesto sobre Bienes Inmuebles no cambia la naturaleza jurídica del contrato, que seguirá siendo un precario si no se paga renta al dueño.

El precario es frecuente en las relaciones familiares, donde los padres ceden el uso de un piso a su hijo.

El propietario podrá recuperar la vivienda siempre que quiera, aunque si el ocupante se niega a devolverla deberá acudir al procedimiento específico del desahucio por precario, que admite recurso de apelación y de casación ante el Supremo, lo que puede retrasar durante varios años la recuperación de la posesión de la vivienda por parte de su legítimo propietario. Ello implica que puede resultar más seguro para el dueño hacer un contrato de arrendamiento, si bien en este caso habrá que tener presente las cuestiones fiscales que ello conlleva.

La cuestión más compleja se plantea cuando un matrimonio cede el uso de la vivienda a un hijo y éste se casa o vivie en pareja, tiene, a su vez, descendencia, y posteriormente el hijo ve como su pareja se rompe o el matrimonio se disuelve por divorcio, y la resolución judicial dictada en el procedimiento matrimonial concede a la esposa o pareja y a la descendencia el uso de la vivienda.
¿Cómo pueden actuar los padres del marido en estos supuestos?
Durante años los tribunales han entendido que si no había contrato y la vivienda se había cedido al hijo para que viviera allí con la familia este uso se cumplía si la finca servía de morada a su descendencia con la madre; se consideraba un "comodato", figura jurídica parecida al precario del que se distingue porque la cesión del uso de la vivienda se hace con un fin determinado. Se consideraba que se había cedido con un fin que tras la ruptura de la pareja se seguía cumpliendo, y los propietarios de la vivienda veían como su hijo salía de la casa y ellos no podían alquilarla ni hacer nada con ella hasta la mayoría de edad de sus nietos.

Esta situación ha sufrido un cambio radical en la interpretación jurisprudencial desde las sentencias del Tribunal Supremo de 2 de octubre de 2.008 y 13 de noviembre de 2.008, que consideran que en casos como el expuesto existe precario, siempre que no haya contrato escrito no se pague renta, y no conste que se hubiera cedido la vivienda para un fin concreto y determinado que se mantenga, pues incluso que si se cedió para "servir de morada familiar" esta finalidad desaparece cuando se rompe la convivencia. Ahora estos casos se consideran "precario" y los propietarios recuperan la posesión de la vivienda, eso sí tras un largo proceso judicial. La diferencia en la actual interpretación consiste en que el Tribunal Supremo ha venido a considerar que la finalidad de la cesión para servir de morada familiar termina con la ruptura de la convivencia, lo que convierte el comodato en un precario, y con ello la posibilidad de recuperar inmediatamente la posesión de la finca a voluntad del propietario.

A este importantísimo cambio ha contribuído el incremento de precio de las viviendas, considerándose ahora que la carga que soportan los propietarios con la pérdida de la posesión de la finca, sin que sirva al hijo, es demasiado severa. La resolución dictada en el pleito matrimonial vincula a los cónyuges pero no a terceros.