sábado, 29 de noviembre de 2014

Comisión de Agente de la propiedad Inmobiliaria.

Las comisiones cobradas por los agentes de la propiedad inmobiliaria son fuente de litigio frecuente. Su cuantía supone un coste importante añadido a la operación de compraventa o arrendamiento, y muchas veces generan disputa entre las partes del contrato principal, o entre las partes con el agente.

La primera cuestión a tener en cuenta es que se trata de una profesión desregulada desde hace más de diez años, y por lo tanto puede ejercerla cualquiera; no se exige título ni formación específica. A pesar de ello hay unos colegios profesionales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria que vigilan la actuación de sus miembros, pero no todas las personas que actúan en el mercado como agentes de la Propiedad están colegiados, porque nadie tiene la obligación de estarlo. Ahora bien, los particulares habrán de saber que si hay una irregularidad en la actuación del agente, si éste se encuentra colegiado en el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (no valen otras asociaciones de nombres parecidos), el cliente podrá exigir que el Colegio indague sobre la corrección en la actuación del profesional.

La segunda cuestión a considerar es que los honorarios están liberalizados, igual que los de todas las profesiones liberales, y que aunque los colegios profesionales oficiales marcan unos honorarios orientativos (3% del precio de la compraventa, o una mensualidad de renta en un alquiler), los profesionales son libres para fijar el precio que desean cobrar por su trabajo. Resulta necesario que el cliente /consumidor se informe correctamente sobre el importe de la comisión u honorarios del agente, y sobre quién los habrá de pagar.

La persona obligada a pagar los honorarios de un profesional es el que encarga sus servicios, aunque se puede pactar la repercusión a la otra parte. Aquí tenemos una causa de conflictividad en estas operaciones, porque si bien es el vendedor el que realiza normalmente el encargo, éste suele reclamar del agente que sus honorarios sean pagados por el comprador, incorporándolos al precio de compra. Esta cuestión, por un lado, dificulta la obtención del préstamo y, por otro, lleva a confusión y litigio cuando la operación no se cierra pero el agente considera que ya ha efectuado el trabajo encomendado y reclame el cobro de sus honorarios, lo que nos lleva al tema fundamental que consiste en determinar el momento en el cual nace el derecho del agente de la propiedad a percibir sus honorarios, y quién habrá de pagarlos si la compraventa no llega a completarse con la firma de la escritura notarial, o si la venta se realiza sin la intervención del agente, o por un precio distinto al que consta en la nota de encargo firmada con el mediador profesional.

Si se ha firmado una exclusiva con el agente de la propiedad, que significa que se le encomienda solamente a él las gestiones de la venta, el agente podrá cobrar del vendedor siempre que la venta se produzca en el plazo de la exclusiva, aunque el agente no intervenga. Por lo tanto, hay que tener mucho cuidado a la hora de firmar la nota de encargo, y si se firma una exclusiva, que incentivará el trabajo del profesional, que pondrá más empeño en llevar a cabo la gestión si sabe que la realizará (y cobrará) él, también el cliente ha de ser consciente de que si vende por su cuenta vendrá obligado a paga la comisión igualmente.

Otro punto interesante consiste en que el agente genera su derecho a cobrar la comisión si se alcanza un acuerdo entre comprador y vendedor, aunque luego la operación se rompa por cualquier motivo. Es habitual que en la nota de encargo se haga constar que no se cobrarán honorarios si la operación no culmina porque el comprador no obtiene financiación; pero aparte de este motivo si las partes alcanzan un acuerdo en el precio y condiciones de pago, y luego alguna de las partes cambia de opinión, el agente podrá reclamar el cobro de su comisión, y podrá hacerlo frente al propietario que fue quien le hizo el encargo. Igual sucede con los contratos de opción de compra: si se firma la opción de compra el agente ya puede cobrar, aunque luego no se llegue a ejercitar la opción y no se compre la finca finalmente.

A los tribunales suele llegar con frecuencia el caso de que comprador y vendedor hayan sido presentados por el agente, pero luego tratan de hacer la venta sin la intervención del mediador para ahorrarse el pago de la comisión, que pueden considerar excesivo. Deben saber que el agente tendrá derecho a cobrar su comisión, y a exigírsela al vendedor, si puede acreditar que puso en contacto a comprador y vendedor, o que el comprador conoció la oferta de venta a través suyo.

A estos efectos la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2.014 fija como doctrina jurisprudencial a aplicar por los tribunales que "el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulte decisiva o determinante para el buen fin o éxito del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma".