lunes, 31 de enero de 2011

Subastas de viviendas. Comentario al Auto de la Audiencia Provincial de Navarra de 17 de dicimebre de 2.010

La norma hasta ahora consistía en que cuando una persona dejaba de pagar las cuotas de la hipoteca, la entidad financiera iniciaba un procedimiento de ejecución hipotecaria que, si concluía con la subasta del bien, podía suponer en estos tiempos convulsos que el deudor perdiera su vivienda y siguiera debiendo dinero al banco o caja. Eso sucedía si el valor actual del bien subastado era inferior al importe de la deuda pendiente.
Dicha situación solamente se explica en base a los siguientes factores, entre otros:
- Una reducción importante en el valor de los bienes inmuebles como consecuencia de la crisis.
- Una valoración demasiado elevada de la vivienda cuando se tasó antes de la hipoteca.

Era muy frecuente que las entidades financieras concedieran préstamos por la cuantía más elevada posible, para lo cual contaban con la inestimable ayuda de las empresas de tasación que sobrevaloraban los inmuebles. Ahora con la crisis que padecemos, ante la imposibilidad de muchas personas para hacer frente a los pagos de las hipotecas, las entidades financieras alegan que el valor de la finca ha bajado y que se quedan con el bien pero siguen teniendo derecho a cobrar lo que reste de deuda.

Pues bien, ya han habido algunas resoluciones judiciales que afirman que si la entidad financiera se queda con el inmueble asume que con ello se cobra la totalidad de la deuda pendiente. Algo que tendría que haberse regulado por ley hace tiempo.
Ahora la resolución de la Audiencia Provincial de Navarra de 17 de diciembre de 2.010 confirma una decisión en ese sentido de un Juzgado de Primera Instancia de Pamplona. Rechaza una segunda tasación del piso presentada por la entidad financiera BBVA que pretendía mantener parte de la deuda pendiente de cobro después de haberse adjudicado la vivienda. Dice textualmente que "Moralmente es rechazable que se alegue ... la pérdida de valor de la finca que servía de garantía del préstamo, que no se hubiera concedido si no hubiera tenido un valor suficiente"; y añade que la reducción de valor del inmueble es directamente achacable a la crisis económica causada por "la mala praxis del sistema financiero" del que el banco demandante forma parte. Es decir, que si el valor de la tasación era bueno para adquirir y endeudarse debe ser igualmente válido para transmitir.
El banco ha anunciado que buscará revocar esa decisión en el Tribunal Supremo.

Esta crisis está siendo más severa con los menos favorecidos; los más débiles ven una vez más menguados sus derechos, congeladas sus pensiones, reducidos sus sueldos actuales y pensiones futuras; mientras que los mayores responsables de la situación (entidades financieras) siguen presionando para mantener sus prerrogativas y privilegios. Esperemos que cunda el ejemplo y haya más jueces que pongan un poco de orden a tanto demán.

martes, 4 de enero de 2011

Análisis del desahucio exprés

El análisis de los efectos que ha traído el llamado desahucio express debe partir de la constatación de un tema previo a cualquier reforma legislativa, y es que al lado de toda norma tiene que existir una aportación presupuestaria para llevarla a término. Si los medios económicos son los mismos, las nuevas normas que pretenden mejorar una situación dada tendrán menos oportunidades de realmanente cambiar las cosas que si hay más dinero.
En el tema del desahucio tenemos más asuntos en los juzgados, más litigiosidad, pero los medios no han aumentado; seguimos básicamente con los mismos juzgados, funcionarios, fechas habiles y demás. A partir de ahí la mejora tendrá que venir por la vía de una mayor eficacia en la utilización de los mismos recursos; pero indudablemente con más dinero destinado a la administración de justicia los efectos positivos de la nueva legislación del desahucio se habrían visto aumentados de forma manifiesta.
Otra cuestión a tener en cuenta es que hay que leer más allá de los titulares de los periódicos, que sirven para vender ejemplares pero no trasladan la realidad de la cuestión debatida. Se habló de desahucios en quince días y pondría la mano en el fuego porque nadie en todo el país ha hecho un desahucio en ese brevísimo plazo desde la entrada en vigor de la ley. La norma prevé la posibilidad de que si arrendador renuncia al cobro de la deuda, el inquilino, notificado de la interposición de la demanda, pueda abandonar la vivienda en quince días. Pero aquí tenemos que por un lado mientras se admite a trámite la demanda y se notifica al inquilino suelen pasar más de quince días; por otro lado que si el inquilino no paga porque no puede tampoco va a abandonar el domicilio hasta que no le quede otro remedio; y por último el arrendador con una deuda de un par de meses, si es listo, ya propone ese trato antes de acudir al abogado, pero después de pagar abogado y procurador no se muestra tan dispuesto a renunciar al cobro de la deuda, pues ya no es que deje de ganar es que a partir de ese momento ya ha puesto dinero.
Por lo tanto lo más llamativo de los titulares de los periódicos no se ha llevado a efecto porque resultaba inútil o superfluo, o ambas cosas.

En general en Móstoles y en Madrid, los lugares donde desarrollo de forma más intensiva mi profesión, los juicios de desahucio y los lanzamientos se vienen demorando (si hace un par de años entre la presentación de la demanda y el lanzamiento podían pasar 3 meses como poco, ahora pasan 4 y 5 como poco); pero eso no es culpa de la nueva normativa sino de la existencia de más procedimientos que deben ser resueltos con los mismos medios.

Partiendo de esas premisas básicas hay que resaltar ciertos aspectos positivos que ha tenido la norma y que se centran fundamentalmente en las notificaciones al arrendatario. Si antes de la nueva legislación los inquilinos que ya habían pasado por esta experiencia rehuían coger las notificaciones y eso demoraba el pleito, a veces suspendía el juicio y similares, ahora con la posibilidad de hacer la notificación en el tablón de anuncios cuando el primer intento en el domicilio del demandado no resulta positivo, ha venido a evitar esas suspensiones y demoras. Es decir que los casos más problemáticos, aquellos que más daño causaban al cliente al que se le podía desesperar con una o más suspensiones de juicio por falta de notificación y con los meses que suponía de retraso en la recuperación de la posesión, ahora se han resuelto muy satisfactoriamente. Este es el aspecto más notable de la nueva ley.

Se podría ganar más tiempo si los juzgados rechazaran las peticiones de abogado de oficio presentadas después de tres días de recibir la notificación del juicio por parte del inquilino, pues eso ha veces sigue provocando suspensiones de señalamientos.

Hay que agradecer a algunos juzgados que estén esforzándose con los plazos: tengo un juicio de desahucio previsto para las 14:10 horas, cosa que antes era impensable.

En general el sistema ha mejorado en las notificaciones, quedan cosas por hacer, y siguen haciendo falta medios y control de la eficiencia de los existentes.

lunes, 3 de enero de 2011

Comunidad de Propietarios. Morosos.

Resulta frecuente que en toda comunidad de propietarios haya algún vecino que no se encuentre al corriente en el pago de las cuotas de comunidad. Las causas pueden ser diversas y queda a criterio de los vecinos actuar de forma diferente según cual sea el motivo de la deuda, bien sea un impago puntual por motivos económicos o laborales, o bien se trate de aquella persona que pone a prueba la paciencia de sus vecinos dejando que la deuda vaya creciendo hasta cierta cantidad antes de ponerse al día.
La legislación ha establecido un sistema bastante eficaz para que la capacidad económica de la comunidad no se vea demasiado afectada en el caso de deudas, a través de un procedimiento sencillo y (según la previsión legal) bastante rápido para la reclamación de las cantidades adeudadas por los comuneros morosos. Aparte de prohibirles participar con su voto en la toma de decisiones, con alguna excepción, la cuestión fundamental consiste en la regulación del procedimiento monitorio previsto en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Este procedimiento monitorio tiene como factor especial que lo distingue de cualquier otro monitorio por el que se reclame otro tipo de deudas, que los honorarios de abogado y procurador utilizados se podrán exigir al moroso con ciertos límites de cantidad. Ello implica que se asegura la utilización de una defensa y representación procesal profesionales, pero que no conviene reclamar deudas por cuantía inferior a 250 euros aproximadamente, pues no se recuperará todo el importe de los honorarios de abogado y procurador.

Pasos y trámites previos a la presentación de la demanda son:
1. Convocar junta fijando en el orden del día que se someterá a votación la decisión de aprobar la cuantía de la deuda existente por parte del propietario moroso, y se someterá también a votación si se procederá o no a su reclamación judicial, facultando al presidente para otorgar los poderes notariales a favor de abogado y procurador.
2. Si se aprueba la cuantía de la deuda y la decisión de reclamar judicialmente, se debe remitir burofax al moroso, comunicándole la aprobación de la deuda (preferiblemente acompañando certificación emitida por el administrador) y copia del acta donde se adoptó el acuerdo de la reclamación judicial. El coste de este burofax será reclamado posteriormente por vía judicial al moroso.
En esta notificación se le concederá al vecino moroso un plazo para pagar voluntariamente.
3. Cumplido el plazo si no se ha producido el pago se debe acudir al notario para otorgar los poderes y entregar la documentación al abogado para que proceda a interponer la demanda contra el vecino moroso.

Trámites judiciales:
1. El juzgado una vez recibida la demanda y comprobado que se cumplen en un primer examen los requisitos de validez formal, procede a requerir de pago al moroso. Si paga tendrá que abonar también las costas (honorarios de abogado y procurador de la comunidad).
2. Si no se produce el pago se pasa al embargo de los bienes del vecino moroso, incluido el inmueble de su propiedad.
3. Si el moroso se opone a la deuda se debe acudir a un procedimiento judicial según el importe de la deuda reclamada, donde se dilucidará si la deuda ha de ser pagada. Vencido el moroso en el juicio se continúa con el embargo. Si la comunidad pierde, normalmente por algún defecto de forma, deberá pagar las costas (honorarios de abogado y procurador de la parte contraria).

El mecanismo da resultado y permite que las comunidades puedan seguir funcionando y no se extienda el mal ejemplo del impago.