domingo, 23 de diciembre de 2018

Como impedir la apertura de apartamentos turísticos en sus edificios

Los apartamentos turísticos están suponiendo un grave problema de convivencia en muchos edificios del centro de las grandes ciudades; allí donde se están convirtiendo viviendas y locales en pisos de alquiler por días para turistas.
Los que lo están pasando no necesitan que les describan el problema; los demás deben imaginar lo que supone convertir un piso del edificio donde vives en un hotel, con entradas y salidas a cualquier hora, sin el menor respeto por el descanso y la conservación de los edificios.

Hasta ahora el propietario del inmueble que deseaba convertir su propiedad en un negocio hotelero tenía que pedir permiso (muchas veces obviaba el trámite), y pasaba a alquilar el piso o local por días.

Los ayuntamientos, particularmente en Madrid y Barcelona ya empezaron a tomar medidas para restringur estos cambios en el destino de los inmuebles.
Sin embargo los tribunales no contaban con legislación que prohibiera que los demás vecinos pudieran impedir al "emprendedor" que les fastidiara la existencia.

El Real Decreto 21/2018 de 14 de diciembre viene a paliar esta situación (sin efectos retroactivos) y permite que los vecinos por mayoría de 3/5 puedan prohibir que los pisos o locales de sus edificios se conviertan en apartamentos turísticos. Tienen que reunirse y votar; luego probablemente tendrán que ir a juicio; pero a partir de ahora el dueño del apartamento no podrá alegar que la legislación no prohibe destinar los inmuebles a lo que les parezca oportuno.

Modificaciones Ley de Arrendamientos Urbanos por el Decreto Ley 21/2018 de 14 de diciembre 2018

Una vez más, otro gobierno introduce cambios en la Ley de Arrendamientos ante la constatación de que el mercado no funciona correctamente.
Las constantes oscilaciones y cambios de criterio en el mercado de alquileres, junto al deficiente funcionamiento de la adminitración de justicia, marcan el triste devenir de una norma que cada pocos años se ve modificada de forma infructuosa.
Ahora se vuelve a pensar que es razonable favorecer la estabilidad del arrendatario en el contrato, y se eleva el plazo mínimo desde los tres a los cinco años, aunque se introduce la novedad de distinguir entre arrendadores personas físicas y arrendadores empresas, y para éstas últimas se eleva el plazo mínimo del contrato hasta los siete años: si usted es arrendatario de una empresa podrá estar en el contrato siete años, pero si lo es de persona física solo cinco.
Se mantiene la posibilidad de que el dueño resuelva el contrato transcurrido un año si prueba que lo necesita para vivir él o pariente próximos.

Al elevar el plazo mínimo se eleva el plazo de la primera prórroga que pasa del año a los tres años, de forma absolutamente lógica.

Se ratifica la posibilidad de que la renta se actualice por encima del IPC (salvo en los arrendamientos de renta reducida), compensando de alguna forma la ampliación del plazo mínimo del contrato. Pero si en el contrato no se expresa la fórmula de actualización la renta quedará congelada, así que cuidado con olvidarse de mencionar cómo se actualiza la renta. En los contratos de renta reducida (cuya definición queda para un futuro Decreto de plan estatal de vivienda) la renta solo podrá actualizarse de conformidad con el IPC General Interanual.
También se prevé la posibilidad de elevar la renta si se realizan obras de mejora tras los cinco años de arrendamiento si el dueño es persona física, o de siete si fuera una empresa.

Los gastos de la agencia inmobiliaria intermediaria solo se pueden repercutir en el arrendatario si el dueño es persona física, pero no si es una empresa.

Se especifica que la venta en bloque de un grupo de viviendas o locales no permite el derecho de tanteo y retracto de los ocupantes. Una nueva facilidad para los fondos de inversión, en perjuicio de los consumidores.

Se limitan las garantías exigibles al arrendatario en los arrendamientos de vivienda. Se le puede pedir una mensualidad de fianza y otras dos mensualidades de garantía adicional, pero nada más. No se dice nada del aval, lo que resulta un olvido grave, aunque se supone que el aval tendrá la misma limitación en su cuantía exigible.
Además esa garantía puede resultar escasa dado el tiempo que tardan los juzgados en resolver un procedimiento de desahucio por falta de pago, que en la Comunidad de Madrid ronda los cinco o seis meses desde que se presenta la demanda.

En los procesos de desahucio (salvo en los más habituales de falta de pago o expiración del plazo) se prevé la suspensión del procedimiento por un mes en los casos en que el arrendatario se encuentre en situación de especial vulnerabilidad, situación que no se describe. En todos los procesos de desahucio se comunicará la situación a los servicios sociales para intentar que tomen medidas de salvaguarda. El problema es que si no hay presupuesto para acoger a familias vulnerables probablemente se haga recaer la carga sobre los dueños de los pisos alquilados que verán demorarse, aún más, los procedimientos de desahucio.

En fín, nuevo bandazo sin saber a dónde vamos. En el mercado de alquiler no solo se interviene con legislación, sino que hacen falta medidas con base presupuestaria. Si se quiere controlar el mercado habría que crear un parque de vivienda pública en alquiler para situaciones vulnerables, y mejorar los medios de los juzgados para que la tramitación de los procedimientos de desahucio fuera más expeditiva, con lo que se favorecería que muchas viviendas vacías se pusieran en el mercado. El postureo es gratis, la eficacia cuesta dinero.