martes, 18 de mayo de 2010

DESAHUCIOS POR LA CORTE DE ARBITRAJE

Desde hace algún tiempo se ha venido extendiendo la fórmula de someter los litigios relativos a los arrendamientos urbanos a la decisión de las asociaciones de arbitraje. En mi condición de abogado y de árbitro a través de la Corte de Arbitraje del Colegio de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria de Madrid voy a hacer un par de consideraciones que pudieran ser útiles a la hora de aclarar ideas y escoger el camino.
La finalidad del arbitraje es clara y consiste en resolver los procedimientos en menos tiempo que el que se tarda ante los juzgados; la excesiva duración de los litigios llevó a las grandes empresas a buscar la resolución de conflictos mercantiles por la vía del arbitraje, y ahora se ha extendido esta figura a otros campos del Derecho, más concretamente a los arrendamientos urbanos. Si para obtener una sentencia en el juicio de desahucio por falta de pago se pueden tardar tres y cuatro meses, la resolución del arbitro puede llegar en veinte días. El problema viene después, cuando el inquilino no se marcha voluntariamente tras la decisión arbitral, pues entonces habrá que acudir al juzgado para solicitar el lanzamiento con presencia de la policía, y toda la ventaja inicial de tiempo se desvanece rápidamente, pues la fecha de lanzamiento que entonces nos faciliten será posterior a la que hubiéramos tenido de haber comenzado todo el procedimiento en el juzgado. Solamente en ciertas sedes judiciales puede compensar acudir al arbitraje, pero en localidades como Móstoles y su entorno resulta mejor iniciar siempre la vía judicial.
Además otro problema que se presenta con inusitada frecuencia consiste en la deficiente tramitación que llevan algunas asociaciones de arbitraje, cuando sus árbitros no cumplen los avisos para pagar y evitar el desahucio, con lo cual las decisiones no se pueden ejecutar en el juzgado y hay que volver a empezar con nuevos costes y gran pérdida de tiempo.
Y luego está el coste económico, que si es más barato el arbitraje en un primer momento, cuando debemos acudir al juzgado para pedir el lanzamiento será probablemente más caro que la vía judicial desde el principio.

Por lo tanto detrás de frases afortunadas como "Plan de Alquiler Garantizado" y otras aparecen dificultades, retrasos y costes imprevistos que configuran el arbitraje como una fórmula que no resulta mejor que el camino judicial; sobre todo cuando el lanzamiento tiene que hacerse en el juzgado, pues el arbitro no puede convocar a la policía para realizar un lanzamiento y los inquilinos que normalmente no se marcharían con la sentencia del juzgado, mucho menos acatan la decisión de una figura jurídica de menor enjundia cual es el arbitro.

Recuerden que para acudir al arbitraje debe figurar una cláusula de sumisión al mismo, y que caso de existir no se podrá optar por iniciar el procedimiento de desahucio en el juzgado, sino que habrá que acudirse al arbitro, y solamente tras el laudo, y caso de que el condenado no cumpla la decisión se podrá ir al juzgado a ejecutar el laudo arbitral.

El arbitraje todavía tiene que solucionar sus problemas de eficacia y cumplir unos baremos de calidad más elevados para ser una opción más conveniente que la vía judicial.