miércoles, 20 de febrero de 2013

SUBROGACIÓN EN CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDAS ANTERIORES A 1.995. Plazo para notificar el fallecimiento

Se trata de un tema muy específico y de gran trascendencia que había recibido soluciones contradictorias por parte de los tribunales, y que ha venido a dejar zanjado la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de mayo de 2.012.

La cuestión de hecho consiste en un contrato de vivienda anterior al 1 de enero de 1.995 y sujeto a prórroga forzosa, por lo tanto regulado por la antigua Ley de Arrendamientos Urbanos del año 1.964, cuando el titular del contrato fallece y alguno de sus familiares desea continuar con el uso del piso. Se trata de determinar si hace falta avisar al propietario de la circunstancia del fallecimiento del titular del contrato y de la persona que desea subrogarse y en qué plazo debe hacerse esta notificación; o si ess válida la subrogación sin tal notificación.

Desde 1.995 se han producido muchos casos en los cuales fallecido el arrendatario titular, su esposa o sus hijos continuaban con el contrato, seguían pagando pero sin notificar el fallecimiento del arrendatario que firmó el contrato. Ante esta situación los propietarios intentaban resolver los contratos, una vez conocido el fallecimiento, o conocido que según la disposición transitoria 2 apartado B.9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, para los contratos anteriores a 1de enero de 1.995, las subrogaciones tenían que notificarse en un plazo de 3 meses. Las sentencias venían dando soluciones contradictorias; así mientras unas consideraban que sin notificación cabía resolver el contrato, otras decían que no, amparándose en cierta ambiguedad del texto legal o considerando que el dueño había conocido el fallecimiento y la subrogación sin haber protestado.

Sin embargo esta sentencia del 30 de mayo de 2.012, dictada por el Tribunal Supremo, viene a unificar la doctrina en el sentido de que si falta la notificación del fallecimiento del titular del contrato en el plazo improrrogable de tres meses desde la muerte, se produce la resolución del contrato por incumplimiento esencial del mismo, al amparo de el apartado B.9 de la disposición transitoria segunda de la Ley de Arrendamientos de 1.994. En el caso enjuiciado se trataba de que el titular del contrato había fallecido en el año 1.999, la esposa siguió pagando el alquiler, y en el año 2.007 el dueño del piso comunicó la resolución del contrato por falta de notificación del fallecimiento del arrendatario. Se acreditó que el propietario conocía del fallecimiento desde hacía tiempo pero aún así el Tribunal Supremo ha aplicado la norma en sus términos.

La notificación del fallecimiento del arrendatario titular del contrato de arrendamiento debe hacerse en el plazo de tres meses, acompañando la certificación registral del hecho, e indicando qué persona se va a subrogar con expresión de su parentesco con el titular fallecido.

Hay que tener presente, por último, que para los locales una sentencia del Tribunal Supremo de 29 de enero de 2.009 llegó a la conclusión contraria, permitiéndose la validez de la subrogación aunque la notificación del fallecimiento del titular no se hubiera realizado; y ello en base a que la normativa presenta alguna diferencia.

Por lo tanto los familiares del arrendatario de vivienda fallecido deben hacer la notificación fehaciente del fallecimiento en ese plazo de tres meses, dirigiéndose al dueño del piso, y los propietarios pueden resolver los contratos de arrendamiento de vivienda, suscritos antes del 1 de enero de 1.994 sujetos a prórroga forzosa, si no se hizo la notificación del fallecimiento del titular en ese plazo improrrogable, aunque haya pasado mucho tiempo del hecho, y salvo que haya un acuerdo escrito de permitir la subrogación.