domingo, 31 de mayo de 2009

DESAHUCIOS

El juicio de desahucio es el procedimiento previsto en la legislación para que el arrendador de un piso o vivienda resuelva el contrato de alquiler por incumplimiento de alguna de las obligaciones que incumben al arrendatario. Dependiendo de la obligación incumplida presenta unas u otras características; así por ejemplo si es por falta de pago hay que examinar la posibilidad de enervación o no se puede apelar si no se paga la renta debida, entre otras. Por contra, el desahucio por expiración del término, es decir, por incumplimiento del arrendatario de su obligación de desalojo en plazo se parece mucho más a un juicio verbal ordinario.

El desahucio por falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas (suministros, comunidad y semejantes) es la modalidad más frecuente. Se prevé una tramitación más rápida que la del resto de los procedimientos verbales, aunque la duración de los pleitos depende fundamentalmente del funcionamiento propio del juzgado.

En todos los procedimientos de desahucio hace falta la presencia de abogado y de procurador tanto para arrendador como para arrendatario.

La demanda se redacta de forma sencilla, y el propio juicio tampoco suele presentar excesivas complicaciones, por lo que la tarea fundamental del abogado consistirá en vigilar que se hagan las notificaciones y que todos los plazos se vayan cumpliendo con las formalidades precisas, tratando de evitar problemas que deriven en suspensiones de la fecha del juicio o de la del lanzamiento, con el consiguiente perjuicio para el arrendador.
Por contra cuando defiende al arrendatario, el letrado debe exponer los hechos de la forma más favorable para éste velando para que se protejan sus intereses y, en muchos casos, tratar de ganar tiempo de forma legal.

Resulta fundamental que el arrendador demuestre la existencia de la deuda mediante los recibos o los extractos de cuenta donde se pueda comprobar el impago, puesto que muchas veces el inquilino no comparecerá al juicio y no reconocerá los hechos que fundamentan la demanda.

domingo, 10 de mayo de 2009

ALQUILERES DE RENTA ANTIGUA

La expresión "arrendamientos de renta antigua" sirve comunmente para denominar a aquellos contratos suscritos con anterioridad al Decreto Boyer, que entró en vigor en mayo de 1.985. Son contratos regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, con las modificaciones introducidas por la LAU de 1.994.

La Ley de 1.964 establecía la "prórroga forzosa", que significaba que el inquilino podía permanecer en el piso o local mientras quisiera, siempre que cumpliera con las obligaciones que imponía la norma (pagar la renta, no hacer obras sin consentimiento, etc.); aunque se disponía de varias causas de excepción a dicha prórroga forzona, singularmente la necesidad para hijos o descendientes.
El problema que se fue creando con estos contratos consistía en que a pesar de que la norma preveía que con periodicidad anual el gobierno elaboraría un criterio para actualizar la renta, ésto nunca se produjo, lo que provocó que la renta de estos contratos quedase congelada.

En el año 1.985 el llamado Decreto Boyer dispuso que los contratos suscritos a partir de entonces no tendrían la "prórroga forzosa", pudiéndose pactar cualquier periodo de vigencia. Con esto se crearon grandes diferencias entre los arrendamientos por cuestión de plazo, generándose una gran inseguridad en los inquilinos que veían subir los precios de los alquileres año a año por encima del IPC. Se había producido un movimiento pendular perjudicial para la mayoría.

Finalmente en el año 1.994 se publicó la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, fijando un plazo general de cinco años de vigencia de los contratos de vivienda.

El problema del tratamiento que había que dar a los contratos anteriores al Decreto Boyer tenía que abordar dos cuestiones importantes: por un lado tratar de no afectar a los inquilinos de edad avanzada que ocupaban viviendas, muchas en malas condiciones de conservación, y por otro, procurar dar respuesta a la situación de propietarios de viviendas y locales con escasos recursos que veían como sus propiedades perdían valor siendo ocupadas por arrendatarios que estaban en mejor situación económica que ellos que se lucraban a su costa.

Así que la regulación que hizo la LAU de 1.994 de los arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1.985 (fecha del Decreto Boyer) se mueve en los siguientes ejes:
- Regulación: se mantiene la norma de 1.964, con ciertas especialidades, pero las causas de excepción de la prórroga forzosa, las repercusiones de obras y lo demás, repito salvo los temas que se citan a continuación, se mantiene según la normativa anterior.
- Subrogaciones: cambia el sistema, recortándolas ligeramente.
- Actulización de la renta: se permite la subida del alquiler con carácter general según el IPC y la repercusión del IBI (antigua contribución urbana). Pero lo más importante es que se permite una adecuación a los valores reales de mercado siempre que los inquilinos tengan determinados niveles de renta, salvando a los inquilinos que se encontraban en situaciones económicas más precarias.
- Extinción de los contratos: se pone fecha de caducidad a los contratos de locales ocupados por empresas (20 años desde la entrada en vigor de la ley). En las viviendas y locales ocupados por personas físicas se regula su continuidad hasta el fallecimiento del ocupante a 1 de enero de 1.995, y se permite alguna subrogación según la fecha del contrato, la existencia de subrogaciones anteriores y el parentesco con el titular, tratando de evitar el abuso que se podía producir antes de que primero se subrogaba el nieto del arrendatario titular y a su muerte el nieto del nieto.

En general estos contratos siguen planteando numerosos litigios y, como en todo lo demás, la lentitud de la justicia y el hecho de que estos procedimientos puedan llegar al Tribunal Supremo, hace que los propietarios se lo tengan que pensar mucho para instar las acciones contempladas en la legislación, aunque ha mejorado, indudablemente, su situación con respecto a la normativa anterior.