ALQUILERES DE RENTA ANTIGUA

La expresión "arrendamientos de renta antigua" sirve comunmente para denominar a aquellos contratos suscritos con anterioridad al Decreto Boyer, que entró en vigor en mayo de 1.985. Son contratos regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, con las modificaciones introducidas por la LAU de 1.994.

La Ley de 1.964 establecía la "prórroga forzosa", que significaba que el inquilino podía permanecer en el piso o local mientras quisiera, siempre que cumpliera con las obligaciones que imponía la norma (pagar la renta, no hacer obras sin consentimiento, etc.); aunque se disponía de varias causas de excepción a dicha prórroga forzona, singularmente la necesidad para hijos o descendientes.
El problema que se fue creando con estos contratos consistía en que a pesar de que la norma preveía que con periodicidad anual el gobierno elaboraría un criterio para actualizar la renta, ésto nunca se produjo, lo que provocó que la renta de estos contratos quedase congelada.

En el año 1.985 el llamado Decreto Boyer dispuso que los contratos suscritos a partir de entonces no tendrían la "prórroga forzosa", pudiéndose pactar cualquier periodo de vigencia. Con esto se crearon grandes diferencias entre los arrendamientos por cuestión de plazo, generándose una gran inseguridad en los inquilinos que veían subir los precios de los alquileres año a año por encima del IPC. Se había producido un movimiento pendular perjudicial para la mayoría.

Finalmente en el año 1.994 se publicó la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, fijando un plazo general de cinco años de vigencia de los contratos de vivienda.

El problema del tratamiento que había que dar a los contratos anteriores al Decreto Boyer tenía que abordar dos cuestiones importantes: por un lado tratar de no afectar a los inquilinos de edad avanzada que ocupaban viviendas, muchas en malas condiciones de conservación, y por otro, procurar dar respuesta a la situación de propietarios de viviendas y locales con escasos recursos que veían como sus propiedades perdían valor siendo ocupadas por arrendatarios que estaban en mejor situación económica que ellos que se lucraban a su costa.

Así que la regulación que hizo la LAU de 1.994 de los arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1.985 (fecha del Decreto Boyer) se mueve en los siguientes ejes:
- Regulación: se mantiene la norma de 1.964, con ciertas especialidades, pero las causas de excepción de la prórroga forzosa, las repercusiones de obras y lo demás, repito salvo los temas que se citan a continuación, se mantiene según la normativa anterior.
- Subrogaciones: cambia el sistema, recortándolas ligeramente.
- Actulización de la renta: se permite la subida del alquiler con carácter general según el IPC y la repercusión del IBI (antigua contribución urbana). Pero lo más importante es que se permite una adecuación a los valores reales de mercado siempre que los inquilinos tengan determinados niveles de renta, salvando a los inquilinos que se encontraban en situaciones económicas más precarias.
- Extinción de los contratos: se pone fecha de caducidad a los contratos de locales ocupados por empresas (20 años desde la entrada en vigor de la ley). En las viviendas y locales ocupados por personas físicas se regula su continuidad hasta el fallecimiento del ocupante a 1 de enero de 1.995, y se permite alguna subrogación según la fecha del contrato, la existencia de subrogaciones anteriores y el parentesco con el titular, tratando de evitar el abuso que se podía producir antes de que primero se subrogaba el nieto del arrendatario titular y a su muerte el nieto del nieto.

En general estos contratos siguen planteando numerosos litigios y, como en todo lo demás, la lentitud de la justicia y el hecho de que estos procedimientos puedan llegar al Tribunal Supremo, hace que los propietarios se lo tengan que pensar mucho para instar las acciones contempladas en la legislación, aunque ha mejorado, indudablemente, su situación con respecto a la normativa anterior.