lunes, 30 de enero de 2012

¿Cómo echar a un inquilino moroso?

Cómo echar a un inquilino moroso?

El concepto de inquilino moroso engloba realidades muy diversas y el propietario deberá actuar de forma distinta ante ellas.
No es lo mismo que un inquilino deje de pagar el segundo mes que ocupa el inmueble, a que después de cuatro años pagando de forma puntual ahora deje de hacerlo. En el primer caso el propietario debe actuar sin dilación e iniciar los trámites de desahucio inmediatamente, en el segundo podrá conceder un plazo mayor abrigando la esperanza de que se regularicen los pagos.

Lo que resulta importante para el propietario es en mantener una linea de conducta clara y rotunda; si se otorga un plazo de quince días para pagar o marcharse, concluido ese plazo sin que el inquilino haya hecho ninguna de las dos cosas hay que empezar con las acciones legales. Si se volviera a conceder otro plazo el moroso pensaría que puede estirar la paciencia del propietario un poco más de forma indefinida.

La primera medida que ha de adoptar el propietario consiste en hablar con el inquilino para conocer el motivo del impago, y tratar de obtener un desalojo rápido de la finca por vía pactada. Si no se puede localizar al inquilino, no se logra el pacto para la recuperación de la finca, o no se cumple el pacto verbal, debemos pasar a la segunda fase. En este momento se puede enviar un requerimiento por escrito, remitido por medio de burofax con acuse de recibo y certificación de texto, y mejor si está redactado y firmado por un abogado. Si el propietario supone que el requerimiento no va a servir de nada (por ejemplo si el inquilino ha dejado de pagar al segundo mes de entrar en el piso) se puede saltar este requerimiento, pues solamente será una pérdida de tiempo y de dinero.

En cualquier caso por el que se obtuviera el desalojo de la finca deberá documentarse por escrito: sirve un papel escrito a mano donde figure la fecha en la que el arrendatario (o inquilino) entrega las llaves y la posesión del inmueble; si además se acuerda algo sobre la fianza y las rentas debidas (bien sea su pago posterior o su condonación) también deberá expresarse. Ambas partes han de firmar el documento, y al propietario le servirá para acreditar que ha recuperado la finca con el consentimiento del arrendatario.

El propietario debe tratar de negociar, siempre dentro de un plazo temporal que se haya marcado, y puede ofrecer perdonar la deuda a cambio de que el inquilino se marche enseguida. Es mejor evitarse el pleito, sobre todo si se considera que el inquilino va a resultar insolvente y al final el propietario tampoco fuera a cobrar la renta adeudada después de un procedimiento judicial.

Hay que tener presente que no se pueden cortar las suministros pues ese acto supone una falta de coacciones, y puede suceder que el propietario acabe pagando una multa y una indemnización a su inquilino moroso, que mantendrá el uso de la finca; lo cual va a resultar bastante doloroso para el propietario.

Existe la posibilidad de acudir a un procedimiento monitorio para reclamar la deuda. La ventaja consiste en que el propietario no necesita de abogado ni de procurador para presentar la demanda, pero ha de tener presente que este procedimiento no conduce al desalojo del inmueble en ningún caso, sino solamente al embargo de bienes para cobrar, por lo que el inquilino podría seguir usando de la vivienda o local aunque no hubiese pagado la deuda.

Llegados al punto en el cual el propietario queda convencido de que no hay más salida que el desahucio se debe acudir a un abogado, pues por ley estos procedimientos requieren de la intervención de abogado y procurador. Con la entrada en vigor de la última reforma legal, una vez presentada la demanda, aproximadamente entre quince días y un mes después de dicha presentación, el secretario judicial enviará un requerimiento para que el inquilino pague o se marche en un plazo de diez días a contar desde la recepción de la comunicación (lo que se producirá aproximadamente un mes después de presentada la demanda). Y entonces el procedimiento se asemeja al juicio monitorio existiendo tres posibilidades, según el comportamiento del inquilino. La primera opción consiste en que el inquilino paga o se marcha, con lo que se termina el pleito; si el inquilino ha pagado las rentas debidas y las costas del pleito el contrato continuará, habiéndose consumido la enervación de la acción a que todo arrendatario tiene derecho siempre que no hubiera existido un requerimiento previo por burofax, dejando un mes entre la recepción de la carta y la presentación de la demanda sin que el inquilino hubiera pagado.
La segunda opción consiste en que el inquilino deje pasar el plazo de diez días sin hacer nada, en cuyo caso se pasa directamente al lanzamiento (el juzgado acude a echar físicamente al arrendatario de la finca), lo que viene a suceder en un plazo que oscila entre los tres y los seis meses desde la presentación de la demanda. La tercera opción consiste en que el inquilino se oponga a la demanda, alegando cualquier razón, en cuyo caso habrá juicio, y si el propietario gana se producirá el lanzamiento en el mismo plazo de entre tres y seis meses desde la presentación de la demanda.

Esto explica que los desahucios en diez días de los que hablaba la prensa cuando se promulgó la última reforma legislativa sobre estos procedimientos sean ciencia ficción. Lo que sí ha mejorado mucho ha sido el tema de las notificaciones pues cuando no se localiza al arrendatario en su finca para entregarle el requerimiento judicial, éste se coloca en el tablón de anuncios del juzgado y no hace falta volver a intentarlo como anteriormente, lo que retrasaba algunos procedimientos de forma indefinida y completamente injustificada.

viernes, 20 de enero de 2012

Venta de piso alquilado (especial referencia a los alquileres derenta antigua - impugnación de la venta)

Vamos a pasar a examinar qué sucede cuando el dueño del inmueble decide venderlo, mientras aún se encuentra alquilado, y particularmente cuando el contrato de arrendamiento es anterior al año 1.985, antes, por lo tanto, de la entrada en vigor del Decreto Boyer y la supresión de la prórroga forzosa en los contratos de alquiler.

La primera idea básica, aplicable a todo tipo de situaciones, consiste en que el propietario es libre de vender o no su propiedad, se encuentre su piso o local alquilado o no.
Sin embago, salvo que el comprador esté buscando una inversión y prefiera adquirir un bien arrendado con un arrendatario que lleve años pagando la renta y sin causar problemas, normalmente siempre resultará más sencillo vender una propiedad vacía de arrendatarios, puesto que habrá dos tipos de compradores: los que quieran usar del bien directamente y los que deseen invertir.
El propietario puede decidir vender y el arrendatario no podrá impedir legalmente la venta; simplemente el nuevo dueño se subrogará en el contrato y pasará a percibir la renta y asumir el resto de derechos y obligaciones que como arrendador le competen.

Segunda idea esencial: el propietario fijará el precio de forma libre o de conformidad con el comprador, pero el arrendatario no tiene ningún derecho a establecer el precio, ni la ley tampoco dispone el precio máximo de venta de las viviendas arrendadas, salvo que se trate de una vivienda de protección oficial; pero aquí ese límite en el precio no deriva de la presencia de un alquiler, sino de la condición de vivienda protegida que recae sobre el inmueble.
Es muy común en los contratos de renta antigua (anteriores al año 1.985) que los arrendatarios piensen que el vendedor no puede vender por encima de determinado precio que vendría determinado en la ley. Esta opinión, bastante extendida, es absolutamente errónea, y deriva de una mala interpretación del artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964. Este artículo permite la IMPUGNACIÓN DE LAS COMPRAVENTAS cuando el precio supere el importe de capitalización de la renta. Esta capitalización se halla multiplicando el importe anual de la renta por 100 y dividiéndolo entre 4'5 si el alquiler es posterior a 1.942, o dividiéndolo entre 3 si es anterior a esa fecha. Ahora bien impugnar la venta no implica que el arrendatario se pueda quedar con la vivienda o el local pagandole al anterior propietario el precio resultante de esa operación de capitación de la renta, sino que implica que si en la venta efectuada a un tercero se ha superado ese valor de capitalización, y se impugna judicialmente la venta con sentencia favorable, el comprador - nuevo propietario - no va a poder echar al arrendatario por causa de necesidad, pues se supone que si pagó un precio superior al resultado de capitalización de la renta, no tiene necesidad de usar por si mismo el bien arrendado. A pesar de que la lógica del razonamiento resulta discutible, el principio sigue siendo aplicado por los tribunales.
Por lo tanto es muy importante que caso de procederse a la venta de un bien arrendado el arrendatario impugne la transmisión si el precio supera el límite de la capitalización de la renta, pero no para quedarse con la finca, sino para impedir que el nuevo propietario lo eche alegando necesidad.

Tercera idean básica: el arrendatario dispone de un derecho de adquisición preferente (solo aplicable en la transmisión por venta, no en casos de donación o herencia), para comprar en el precio y demás condiciones que se pudieran pactar con un tercero. Es decir, si el arrendatario iguala las condiciones pactadas, tanto en precio como forma de pago (contado - a plazos), el arrendatario podrá ejercitar el derecho de tanteo, previamente a que la operación de venta con tercero se haya llevado a cabo. Esto implica que el propietario, antes de proceder a la venta, y alcanzado ya un acuerdo con un tercero debe comunicar fehacientemente al arrendatario que prevé vender la finca a determinada persona, a quien hay que identificar (nombre y domicilio), en un precio que debe mencionan y cobrando al contado (si se paga con préstamo hipotecario se paga al contado pues el vendedor recibe el dinero de una sola vez a la firma de la escritura de venta). El notario ante quien se vaya a formalizar la escritura de compraventa vigilará que la notificación al arrendatario haya sido correctamente realizada. Hay que dejar pasar 60 días desde que el arrendatario recibe la notificación, pues ese es el plazo del que dispone para ejercitar este derecho de tanteo.
Una vez firmada la escritura de compraventa debe notificarse al arrendatario la formalización de la misma, pues ahora dispone de un derecho a anular la operación (retracto) si las condiciones finales no coincidieran con las que le fueron notificadas previamente. El plazo para ejercitar este derecho es de 60 días a contar desde que le es notificada al arrendatario la transmisión. Igualmente dispone el arrendatario de este derecho de retracto si no se le notifica la realización de la compraventa, o no tuvo aviso previo de la misma, y el plazo de 60 días contará desde que conoció, o pudo razonablemente conocer, que se había realizado la operación de compraventa.

Conviene tener presente que la existencia en algunos contratos de arrendamiento de una renuncia genérica a los derechos de tanteo y retracto por parte del arrendatario se ha considerado por los tribunales de forma reiterada como "no puesta", dado que los derechos surgen cuando se pueden ejercitar y solamente entonces se puede renunciar a ellos. El derecho de tanteo surge cuando el propietario ofrece el bien para su venta, no cuando firma el contrato de alquiler, por lo tanto el arrendatario solamente podrá renunciar al tanteo cuando conoce el ofrecimiento específico de venta, no cuando firmó el contrato de arrendamiento sobre el bien.

Ideas:
- Posibilidad de venta siempre abierta para el propietario.
- El precio lo fija libremente el propietario, salvo en vivienda protegida.
- Posibilidad de impugnar la venta si el precio supera el importe de capitalización (solo aplicable a contratos anteriores a 1.985, realmente se puede dar en los contratos anteriores a 1 de enero de 1.995, pero en los habidos entre 1.985 y 1.995 por motivos prácticos no suele plantearse: pudiendo echar al inquilino y vender a precio de mercado no hay razón para vender con inquilino y concederle la opción de tanteo o impugnación), para evitar acción de denegación de prórroga forzosa por causa de necesidad ejercitada por el nuevo dueño; no sirve para quedarse con la finca por el importe de la capitalización de la renta.
- Derechos de tanteo y retracto del arrendatario en cada venta de finca arrendada.

lunes, 2 de enero de 2012

Impago de hipotecas

El impago de las cuotas del préstamo hipotecario permite a la persona o entidad a cuyo favor se constituyó la garantía de la hipoteca demandar al deudor y cobrar a través de un procedimiento especial llamado "ejecución hipotecaria", en principio más rápido que cualquier otra reclamación de cantidad.

Actualmente, con la crisis económica que padecemos, las ejecuciones hipotecarias han aumentado de forma impresionante, y ello a pesar de que las entidades financieras no han reclamado judicialmente todas la deudas pendientes, debido a que ello las situaría en una posición aún más vulnerable que afectaría negativamente a su liquidez y solvencia.

Los particulares o empresarios que se enfrentan a una situación de impago en su préstamo hipotecario deben adoptar ciertas medidas para tratar de solucionar su problema o minimizar las consecuencias negativas del mismo.
Hay que tener presente que soluciones previstas en los ordenamientos jurídicos de países de nuestro entorno que suavizan el impacto que una ejecución hipotecaria conlleva sobre el consumidor o empresario no existen en España. A diferencia de otros países no cabe declararse insolvente para conseguir una moratoria en el pago del crédito hipotecario o una reducción de la deuda; esta medida sí está previstas para otro tipo de deudas, pero no para las deudas garantizadas con hipoteca. Y tampoco existe la dación en pago como medida de obligada admisión por las entidades financieras, consistente en zanjar la deuda entregando el bien que garantiza el pago; es decir, no podemos forzar al banco a que nos acepte la entrega del piso como pago de la deuda; y ello a pesar de alguna resolución judicial en tal sentido. No hay previsión jurídica que ampare la dación en pago como medida que deben aceptar las entidades financieras, y posiblemente las decisiones judiciales que han optado por esta medida serán revocadas en los recursos. En nuestro ordenamiento jurídico las entidades financieras están muy protegidas y tienen derecho a cobrar sin aceptar recortes ni demoras ni viéndose obligadas a recibir el bien hipotecado como pago de la deuda, a diferencia de lo que sucede en otros países europeos, cuyos tipos de interés en las hipotecas, como contrapartida, eran ciertamente algo más elevados que en España.

¿Cuales son las opciones que le quedan al deudor hipotecario? Antes de que la entidad financiera reclame judicialmente el deudor tiene que tratar de negociar con la entidad para conseguir un aplazamiento en los pagos (carencia) o una refinanciación (alargar el pago de la deuda a cambio de nuevos intereses); e incluso proponer la dación en pago que la entidad puede admitir (no está obligada a ello). El particular tendrá que valorar los gastos que todas estas opciones, particularmente la dación en pago, conllevan por vía de impuestos, gastos notariales y demás. Como siempre hay que revisar todos los documentos con ayuda profesional, antes de firmar; después será tarde.

Otra opción consiste en vender la casa, pero ello solo será posible si el importe del precio de venta supera o por lo menos iguala el valor de la deuda pendiente. Si el valor de la deuda supera el precio de venta el propietario debe comprobar si puede hacer frente a la diferencia entre esos importes para vender y pagarle a la entidad financiera lo que falta de deuda, con el fin de evitar caer en un pozo más profundo si se fueran acumulando mensualidades impagadas. El desplome en el valor de los inmuebles urbanos ha puesto la puntilla a estas situaciones, pues ahora resulta muy difícil vender una vivienda adquirida a partir del año 2.006, pues normalmente la deuda supera el precio que se pueda obtener con su venta.

Una vez que la entidad financiera ha iniciado el procedimiento judicial los intereses y las costas procesales serán un nuevo y pesado clavo en la losa, y las opciones se restringen. Queda la dación en pago y la venta, siempre en los términos vistos más arriba. Y queda la defensa numantina, solicitando abogado del turno de oficio (si económicamente se cumplen los requisitos) para permanecer informado de los avatares del procedimiento judicial y por si se puede presentar a la subasta algún comprador que supere el precio por el que la entidad financiera se va a quedar con el bien si no aparecen otros postores (60% del valor de tasación). Con la presentación de un mejor postor se puede evitar que nos quedemos sin inmueble y con una deuda enorme.
La vivienda sigue siendo propiedad del comprador hasta que se proceda a la adjudicación en subasta por lo que si el deudor obtiene dinero para pagar la deuda, con los intereses y las costas, podrá negociar con la entidad financiera. Pero cuidado con acudir a los prestamistas y financieras cuyos gastos suelen ser desproporcionados y en muy pocas ocasiones sirven para conservar la vivienda.

Tengan presente que si alquilan la vivienda (incumpliendo el pacto que suele aparecer en todas las escrituras de préstamo hipotecario) el inquilino se podría quedar en la misma por el tiempo que dure el contrato y pagando la renta a la entidad financiera desde la fecha de adjudicación. No debe haber prueba de ningún fraude (la entidad financiera tratara de acreditar que el inquilino conocía que la finca estaba hipotecada y no se podía alquilar, sobre todo si la renta es muy baja o el plazo del alquiler demasiado largo).

En todo caso traten de asesorarse, incluso para saber qué les deparará judicialmente el futuro si todo está perdido.