lunes, 12 de marzo de 2012

Dación en Pago. Real Decreto Ley 6 / 2012 de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos

El pasado día 10 de marzo se publicó en el BOE el Real Decreto-ley 6 / 2012 llamado "de medidas urgentes de protección de deudores hipotecarios sin recursos".

Seguramente pocas cuestiones suscitan tanta opinión coincidente como el tema de la dación en pago como medio de liberación total de las deudas hipotecarias. La inmensa mayoría de los ciudadanos opinen que si una familia no puede seguir pagando las cuotas del préstamo hipotecario debería tener la facultad de entregar la vivienda, perder las cantidades entregadas previamente, pero sin que además se quede con una deuda pendiente con el banco. Actualmente sucede con mucha frecuencia que la familia después de perder la vivienda en un proceso de ejecución hipotecaria se encuentra con que aún debe dinero a la entidad financiera que se ha quedado con su piso por un valor inferior al que se hizo constar en la escritura de préstamo.

El artículo 1166 del Código Civil regula la dación en pago, pero exige el consentimiento del acreedor para recibir el inmueble en lugar del dinero debido.

Está en marcha una iniciativa popular legislativa que trata de llevar al parlamento una dación en pago obligaría para las entidades financieras, que deberían aceptar como forma de pago de la deuda la entrega del piso que constituye la garantía hipotecaria.

Ahora el gobierno ha sacado una norma manifestando que se trata de regular la dación en pago, pero que verdaderamente se va a poder aplicar a muy pocos casos. Las entidades financieras siempre se han opuesto a la dación en pago, y tanto en la anterior legislatura como en ésta han contado con la complicidad de los dos partidos mayoritarios para lograr sus objetivos de evitar verse obligados a aceptar que si se quedan con el piso tendrán que hacerlo por el valor que hicieron constar en la escritura de préstamo como valor de tasación.

¿Cuales son los requisitos que se han de cumplir con la nueva norma para poder pagar mediante la entrega del piso?
1- Solo se aplica a la vivienda habitual.
2- Ninguno de los miembros de la unidad familiar (deudor con cónyuge e hijos dependientes) ha de percibir rentas del trabajo o de actividades económicas. Todos en paro. No se dice nada de aquellos que perciben rentas del capital o de arrendamientos urbanos.
3- Que la cuota hipotecaria (el importe de la cuota a pagar) debe superar el 60% de los ingresos netos que perciba el conjunto de la unidad familiar.
4- Que la unidad familiar carezca de otros bienes con los que pagar.
5- Que se tratara de un crédito para comprar la única vivienda de propiedad del deudor.
6- Que el préstamo no tenga otras garantías. Si hay avalistas éstos también han de estar todos en paro, no tener otros bienes y la cuota superar el 60% de sus ingresos.

Una vez que se le demuestra a la entidad financiera todos estos requisitos, aún no opera la dación en pago. Después de ésto el banco o caja podrá reducir los intereses moratorios, estableciendo un periodo de carencia. Si con esto no sirviera, el banco podrá reducir el importe total de la deuda antes de aceptar la dación en pago.
Es decir la dación en pago es la última opción para las entidades financieras que pueden optar por reducir la deuda para seguir cobrando intereses.

Además las viviendas objeto de esta posibilidad deberán haber sido adquiridas por debajo de un determinado precio. Por ejemplo en Móstoles la vivienda habrá debido ser aduirida por debajo de 150.000 euros. Esto reduce muchísimo el campo de aplicación, pues en el año 2.006 ese era el precio mínimo de un apartamento muy viejo; hasta un piso en una cuarta planta sin ascensor era más caro de 150.000 euros.

Y para finalizar, como última defensa de las entidades financieras la ley establece que esta peculiar dación en pago solamente será de aplicación a aquellas entidades financieras que voluntariamente quieran sumarse al llamado Código de Buenas Prácticas. Yo creo que serán muchas las que lo utilizarán como mera publicidad dado que en muy pocos casos los consumidores se podrán acoger a esta fórmula.

En fin, aún queda por ver el viaje que da la iniciativa legislativa popular, pero lo que tenemos no salvaguarda los intereses de los consumidores.

En resumen, no es esto lo que están pidiendo los consumidores acogotados por deudas que no pueden pagar y que los va a sumergir en un estado de morosidad permanente.