sábado, 25 de enero de 2014

Desistimiento en contratos de arrendamiento posteriores al 6 de junio de 2.013

Un problema muy habitual en las relaciones arrendaticias consiste en la marcha del inquilino de la vivienda antes de la fecha prevista en el contrato. La normativa ha ido modificando los efectos que tal marcha (llamada jurídicamente desistimiento anticipado) conlleva, y él último cambio ha sido introducido mediante la Ley 4/2013 que modificó algunos artículos de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, vigente para aquellos contratos posteriores al 1 de enero de 1.995.
En otra entrada ya menciono las modificaciones más relevantes que ha planteado la Ley 4/2013 en la Ley de Arrendamientos, pero ahora quiero concentrarme en el tema del desistimiento anticipado porque ha supuesto un cambio muy relevante que, en la época convulsa en la que nos encontramos, viene generando bastante controversia.

Hace mucho que pasaron los tiempos en los que los arrendatarios aspiraban a estar en el piso durante largos años, y cuando los dueños preferían tener inquilinos de larga estancia, cumplidores con sus obligaciones, que cuidaban de la vivienda y pagaban puntualmente. La imposibilidad de subir la renta en muchos contratos antiguos generó un lógico malestar en muchos propietarios. De esa situación el péndulo pasó, con el Decreto Boyer de los años ochenta del siglo XX, a la posición opuesta, etapa en la que los arrendadores pretendían que las rentas se fueran incrementando al ritmo del mercado imponiendo contratos más cortos, con los inquilinos en una situación de gran debilidad en la negociación. Con la Ley de Arrendamientos de 1.994 se estabilizó un tanto la situación con contratos de duración media, en torno a los cinco años, que permitían cierta tranquilidad al inquilino sin un grave riesgo para los propietarios de que las rentas se quedasen desfasadas con respecto a las variaciones del mercado.

Pero llegó la crisis y los precios del alquiler se vieron sometidos a una fuerte presión bajista, en la que los inquilinos empezaron a utilizar el poder de votar con los pies; simplemente se marchaban de la vivienda en cualquier momento a otra más barata, y los dueños se veían obligados a aceptar rebajas de renta o a volver a alquilar por un precio más bajo a un nuevo inquilino que les era desconocido.

Para los contratos anteriores a la entrada en vigor de la nueva normativa (6 de junio de 2.013),  cuando un inquilino abandona la vivienda (desiste del contrato) legalmente puede ser obligado a pagar una indemnización por los daños y perjuicios causados. El problema consiste en que meterse en un juicio por este tema no suele resultar rentable para el propietario, por cuanto los juzgados, después de algunas sentencias del Tribunal Supremo dictadas en los años 2.008 y 2.010, no condenan generalmente al inquilino a pagar más que un par de mensualidades de renta en concepto de indemnización o, incluso, aprecian motivos justificados para desistir cuando el arrendatario se ha quedado sin trabajo, o se ve forzado a mudarse a otra localidad en busca de nuevas oportunidades laborales, y en esos casos no hay condena de ningún tipo. Así que en estos casos el arrendador se ha venido conformando con quedarse con la mensualidad de fianza.

Ahora, con la reforma vigente desde el 6 de de junio de 2.013, y solamente para los contratos posteriores a esa fecha, pues los anteriores mantienen su régimen correspondiente a la redacción originaria de la Ley de Arrendamientos del año 1.994 (la normativa vigente cuando se firmaron), se prevé que el inquilino pueda abandonar la vivienda avisando con 30 días de antelación, y siempre que hubieran transcurrido ya seis meses desde la firma del contrato (desde 6 de diciembre de 2.013 en adelante). Cabe establecer como indemnización que el arrendatario o inquilino abone una mensualidad de renta por cada anualidad de alquiler que no cumpla, prorrateándose los periodos inferiores al año. No cabe pactar una indemnización superior porque la norma impide que ciertos aspectos (y éste es uno de ellos) se puedan pactar, modificando la previsión legal en perjuicio de los arrendatarios.

Por lo tanto ahora, pasados los seis primeros meses del contrato, basta un preaviso de 30 días, notificado de forma fehaciente (burofax o carta con copia firmada por el propietario) para que el inquilino pueda marcharse de la vivienda o local sin que se considere incumplimiento del contrato, y se puede pactar la indemnización en la cuantía vista más arriba. Como contrapartida el propietario puede reclamar el piso para su uso por él o por familiares directos, transcurrido un año del contrato, y se ha reducido el plazo mínimo legal obligatorio para el propietario a los tres años, desde los cinco previstos en la redacción originaria de la LAU de 1.994.

Con estos cambios se ha tratado de regular una práctica constante en los últimos años que estaba generando disputas entre las partes. Indudablemente el arreglo satisface las pretensiones de mayor facilidad de movilidad para los arrendatarios, pero al precio de recortar una mayor garantía de estabilidad.

Tiempos cambiantes traen normas diferentes que entran en vigor, a lo peor, cuando la tendencia social vuelve a cambiar. Veremos.