martes, 29 de marzo de 2011

Extinción de proindiviso

Cuando dos o más personas son propietarias de un mismo bien se produce una copropiedad o proindiviso. El término proindiviso guarda relación con la regulación que de este tema se hacía en el antiguo Derecho Romano, puesto que según aquella legislación, hoy recogida en nuestro vigente Código Civil, cuando se produce una copropiedad sobre un inmueble las cuotas de cada comunero son indivisas, en el sentido de que no se puede identificar en el espacio sobre una porción concreta de terreno, sino que son porcentajes de propiedad que solamente se podrán materializar o dividir cuando termine la copropiedad mediante la transmisión a un tercero o la adjudicación de la propiedad total del bien en favor de uno solo de los propietarios.
Se trata de una regulación que ha venido siendo eficaz durante muchos siglos pero que plantea ciertos problemas, que se han dejado sentir con más fuerza en la actual situación de crisis económica donde el valor de los inmuebles ha bajado de forma notable.

El problema fundamental consiste en qué hacer cuando uno de los dueños no quiere continuar en la situación de propiedad indivisible, y la totalidad de los propietarios no alcanza un acuerdo sobre la forma de hacer el reparto; si no acceden a vender o a que uno le compre su parte al otro, bien porque no estimen de igual forma el valor de la cosa, o por cualquier otro motivo bien. Llegados a este punto, a esta situación de atasco en la que uno quiere una cosa y el otro la contraria, la única solución que ofrece la legislación del Código Civil consiste en convertir el bien indivisible (inmueble) en uno divisible (dinero) y repartirlo en función de las cuotas respectivas de propiedad. Pero para pasar del inmueble al dinero la normativa solamente contempla la posibilidad de sacar el bien a subasta, lo que evidentemente supone un grave perjuicio para todos. Y además el procedimiento para llegar a la subasta es largo y complejo, exigiendo de todos los implicados un fuerte desembolso económico en abogados, procuradores y peritos.

Por ello la solución que ofrece la legislación debe servir solamente como último recurso, cuando todas las posibilidades de negociación se han visto frustradas; en ese caso habrá que embarcarse en el proceso para obtener una satisfacción, y quizás para evitar seguir pagando cuotas de préstamo hipotecario por un bien cuyo valor se va depreciando progresivamente, necesitando liberar los recursos allí concentrados en otros bienes o derechos de mayor utilidad.

En la subasta los copropietarios no tienen un derecho preferente, sino que acuden en igualdad de condiciones con los terceros.