En la escritura de préstamo se decía que con un impago de una cuota se podía reclamar la misma y todas las siguientes cuyos plazos aún no habían vencidos. El fundamento consistia en evitar que el acreedor tuviera que esperar al fin del préstamo para reclamar un impago, o para evitarle sucesivos juicios cada cierto tiempo para reclamar lo impagado previamente.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea consideró que estas cláusulas son nulas, resultando injusto y abusivo que por un impago puntual o de pocas cuotas se pudiera reclamar todas las cuotas futuras, resolver el contrato y ejecutar la hipoteca.
La reciente Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario solamente permite el vencimiento anticipado si se ha dejado de pagar una parte significativa del préstamo, tal y como se recoge en su artículo 24, distinguiendo si se está en la primera mitad de los plazos o en la segunda.
Ya había juzgados que estaban archivando o sobreseyendo los procedimientos en los que se había producido el inicio en base a esta cláusula, y ahora el Tribunal Supremo ha dictado una sentencia con fecha 11 de septiembre de 2.019, intentando salvar una pate de los procedimientos en trámite, según los siguientes criterios:
- Solo se examinan los casos donde aún no se ha entregado la posesión al adquirente. Se puede haber producido la subasta, pero no el lanzamiento o entrega de posesión de la finca al adquirente. Por lo tanto en los casos donde se ha aplicado la prórroga de los lanzamientos cabe que se apliquen los criterios del Tribunal Supremo.
Se distinguen los procedimientos por fechas:
- Anteriores a la ley 1 / 2013 de 14 de mayo de 2.013: sobreseimiento de todos siempre que no haya habido entrega al adquirente.
- Posteriores a la ley 1 / 2013 se aplican los criterios del artículo 24 de la Ley de Contratos de Crédito Inmobiliario, que dice que para iniciar el procedimiento de ejecución la cuantía de las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al menos:
i. Al tres por ciento de la cuantía del
capital concedido, si la mora se produjera dentro de la primera mitad de
la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando
las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de doce
plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha
incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a doce meses.
ii. Al siete por ciento de la cuantía del
capital concedido, si la mora se produjera dentro de la segunda mitad de
la duración del préstamo. Se considerará cumplido este requisito cuando
las cuotas vencidas y no satisfechas equivalgan al impago de quince
plazos mensuales o un número de cuotas tal que suponga que el deudor ha
incumplido su obligación por un plazo al menos equivalente a quince
meses.
Es decir que ese artículo exige para la ejecución hipotecaria que en la primera mitad del crédito se ha de haber impagado el total de 12 cuotas y en la segunda mitad el total de 15 cuotas mensuales.
Lo que nos lleva que se sobreseerán los procedimientos donde el impago no alcance a estas cuotas, y continuará aquellos en los que el impago supere esos límites.
Ahora muchos juzgados están enviando cartas a los deudores para darles un plazo de alegaciones y conviene ponerse en manos de abogados especializados para contestar inmediatamente y tratar de beneficiarse de estos derechos, lo que redundará en prolongar la estancia en la vivienda.
