Venta de piso alquilado (especial referencia a los alquileres derenta antigua - impugnación de la venta)

Vamos a pasar a examinar qué sucede cuando el dueño del inmueble decide venderlo, mientras aún se encuentra alquilado, y particularmente cuando el contrato de arrendamiento es anterior al año 1.985, antes, por lo tanto, de la entrada en vigor del Decreto Boyer y la supresión de la prórroga forzosa en los contratos de alquiler.

La primera idea básica, aplicable a todo tipo de situaciones, consiste en que el propietario es libre de vender o no su propiedad, se encuentre su piso o local alquilado o no.
Sin embago, salvo que el comprador esté buscando una inversión y prefiera adquirir un bien arrendado con un arrendatario que lleve años pagando la renta y sin causar problemas, normalmente siempre resultará más sencillo vender una propiedad vacía de arrendatarios, puesto que habrá dos tipos de compradores: los que quieran usar del bien directamente y los que deseen invertir.
El propietario puede decidir vender y el arrendatario no podrá impedir legalmente la venta; simplemente el nuevo dueño se subrogará en el contrato y pasará a percibir la renta y asumir el resto de derechos y obligaciones que como arrendador le competen.

Segunda idea esencial: el propietario fijará el precio de forma libre o de conformidad con el comprador, pero el arrendatario no tiene ningún derecho a establecer el precio, ni la ley tampoco dispone el precio máximo de venta de las viviendas arrendadas, salvo que se trate de una vivienda de protección oficial; pero aquí ese límite en el precio no deriva de la presencia de un alquiler, sino de la condición de vivienda protegida que recae sobre el inmueble.
Es muy común en los contratos de renta antigua (anteriores al año 1.985) que los arrendatarios piensen que el vendedor no puede vender por encima de determinado precio que vendría determinado en la ley. Esta opinión, bastante extendida, es absolutamente errónea, y deriva de una mala interpretación del artículo 53 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964. Este artículo permite la IMPUGNACIÓN DE LAS COMPRAVENTAS cuando el precio supere el importe de capitalización de la renta. Esta capitalización se halla multiplicando el importe anual de la renta por 100 y dividiéndolo entre 4'5 si el alquiler es posterior a 1.942, o dividiéndolo entre 3 si es anterior a esa fecha. Ahora bien impugnar la venta no implica que el arrendatario se pueda quedar con la vivienda o el local pagandole al anterior propietario el precio resultante de esa operación de capitación de la renta, sino que implica que si en la venta efectuada a un tercero se ha superado ese valor de capitalización, y se impugna judicialmente la venta con sentencia favorable, el comprador - nuevo propietario - no va a poder echar al arrendatario por causa de necesidad, pues se supone que si pagó un precio superior al resultado de capitalización de la renta, no tiene necesidad de usar por si mismo el bien arrendado. A pesar de que la lógica del razonamiento resulta discutible, el principio sigue siendo aplicado por los tribunales.
Por lo tanto es muy importante que caso de procederse a la venta de un bien arrendado el arrendatario impugne la transmisión si el precio supera el límite de la capitalización de la renta, pero no para quedarse con la finca, sino para impedir que el nuevo propietario lo eche alegando necesidad.

Tercera idean básica: el arrendatario dispone de un derecho de adquisición preferente (solo aplicable en la transmisión por venta, no en casos de donación o herencia), para comprar en el precio y demás condiciones que se pudieran pactar con un tercero. Es decir, si el arrendatario iguala las condiciones pactadas, tanto en precio como forma de pago (contado - a plazos), el arrendatario podrá ejercitar el derecho de tanteo, previamente a que la operación de venta con tercero se haya llevado a cabo. Esto implica que el propietario, antes de proceder a la venta, y alcanzado ya un acuerdo con un tercero debe comunicar fehacientemente al arrendatario que prevé vender la finca a determinada persona, a quien hay que identificar (nombre y domicilio), en un precio que debe mencionan y cobrando al contado (si se paga con préstamo hipotecario se paga al contado pues el vendedor recibe el dinero de una sola vez a la firma de la escritura de venta). El notario ante quien se vaya a formalizar la escritura de compraventa vigilará que la notificación al arrendatario haya sido correctamente realizada. Hay que dejar pasar 60 días desde que el arrendatario recibe la notificación, pues ese es el plazo del que dispone para ejercitar este derecho de tanteo.
Una vez firmada la escritura de compraventa debe notificarse al arrendatario la formalización de la misma, pues ahora dispone de un derecho a anular la operación (retracto) si las condiciones finales no coincidieran con las que le fueron notificadas previamente. El plazo para ejercitar este derecho es de 60 días a contar desde que le es notificada al arrendatario la transmisión. Igualmente dispone el arrendatario de este derecho de retracto si no se le notifica la realización de la compraventa, o no tuvo aviso previo de la misma, y el plazo de 60 días contará desde que conoció, o pudo razonablemente conocer, que se había realizado la operación de compraventa.

Conviene tener presente que la existencia en algunos contratos de arrendamiento de una renuncia genérica a los derechos de tanteo y retracto por parte del arrendatario se ha considerado por los tribunales de forma reiterada como "no puesta", dado que los derechos surgen cuando se pueden ejercitar y solamente entonces se puede renunciar a ellos. El derecho de tanteo surge cuando el propietario ofrece el bien para su venta, no cuando firma el contrato de alquiler, por lo tanto el arrendatario solamente podrá renunciar al tanteo cuando conoce el ofrecimiento específico de venta, no cuando firmó el contrato de arrendamiento sobre el bien.

Ideas:
- Posibilidad de venta siempre abierta para el propietario.
- El precio lo fija libremente el propietario, salvo en vivienda protegida.
- Posibilidad de impugnar la venta si el precio supera el importe de capitalización (solo aplicable a contratos anteriores a 1.985, realmente se puede dar en los contratos anteriores a 1 de enero de 1.995, pero en los habidos entre 1.985 y 1.995 por motivos prácticos no suele plantearse: pudiendo echar al inquilino y vender a precio de mercado no hay razón para vender con inquilino y concederle la opción de tanteo o impugnación), para evitar acción de denegación de prórroga forzosa por causa de necesidad ejercitada por el nuevo dueño; no sirve para quedarse con la finca por el importe de la capitalización de la renta.
- Derechos de tanteo y retracto del arrendatario en cada venta de finca arrendada.