sábado, 20 de marzo de 2010

VICIOS OCULTOS EN LA COMPRAVENTA

¿Qué sucede cuando compramos una vivienda o local de segunda mano y al cabo de poco tiempo aparecen defectos tales como humedades, grietas y similares?

Este es el tema de los vicios ocultos, que el Código Civil trata de resolver a través de los artículos 1.484 y siguientes.
La Ley permite que en un plazo de seis meses contados a partir de la fecha de la compra (escritura pública de compraventa) podamos reclamar del vendedor una rebaja en el precio (o la devolución de una parte de lo ya pagado) si podemos demostrar que tales defectos estaban ocultos (no eran apreciables a simple vista), existían con anterioridad a la compra y tengan cierta gravedad siendo de tal naturaleza que o bien hagan la cosa comprada impropia para el uso, o que si el comprador hubiera conocido esos defectos no la hubiera adquirido o hubiera pagado un precio inferior. En estos casos se puede ejercitar ante los tribunales la acción llamada "cuanti minoris".

Hay que recalcar que el defecto debe haber permanecido oculto o no ser deducible; por ejemplo si se compra un bajo interior en un edificio de más de cincuenta años, será difícil que el juzgado nos admita una demanda reclamando una rebaja en el precio por el hecho de haber aparecido humedades. Y además se valora la profesión del comprador siendo los juzgados más estrictos con un arquitecto que con un relojero, por poner un ejemplo claro, dado que en principio los conocimientos técnicos específicos del comprador son una circunstancia que le permite discernir las condiciones de la casa, y para un arquitecto será más difícil que se le pasen por alto ciertos defectos que para otro comprador resultarían completamente inadvertidos.

El plazo para ejercitar la acción es de seis meses a partir de la compra, y habremos de acompañar a la demanda un informe pericial que acredite la concurrencia de los requisitos legales expuestos más arriba (existencia de defecto, oculto, gravedad, anterior a la venta).

Esta acción judicial pretende el restablecimiento de la equidad por lo que no ampara los daños y perjuicios sufridos (por ejemplo mudanza a otra vivienda mientras dura la reparación), que se pueden pedir acumuladamente en la misma demanda, como sostiene la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2.003. Pero para el ejercicio de la reclamación de daños y perjuicios, incluída la reclamación de daños morales, tendrá el comprador que demostrar que el vendedor conocía la existencia de los defectos o vicios ocultos y trató de disfrazarlos de forma efectiva para el momento de la firma de la compraventa.

Resulta importante para el vendedor saber que, a tenor del artículo 1.485 del Código Civil, responde de los defectos aunque los ignorase.

Si el defecto es de tal entidad que la vivienda o local resulta de imposible utilización (por ejemplo la aparición de problemas de cimientos que llevan a la ruina al edificio), se podrá ejercitar una acción de resolución del contrato durante un plazo mayor; pero esta acción es admitida con carácter restrictivo por los tribunales.

Cuando la vivienda es de segunda mano pero no han transcurrido diez años desde la construcción, el comprador dispondrá de las acciones contra el promotor u otros agentes de la edificación por defectos graves que puedan aparecer en ese periodo. Siendo esta responsabilidad la que será aplicable cuando compramos viviendas nuevas donde se aplican plazos de uno, dos o diez años según la importancia y trascendencia de los defectos aparecidos.

Como siempre es mejor prevenir que tener que lamentar, y puede resultar conveniente acudir a hacer la visita previa a la compra con un arquitecto que nos instruya sobre los posibles defectos de la finca que deseamos adquirir.

viernes, 12 de marzo de 2010

DECLARACIÓN DE HEREDEROS

A efectos jurídicos la primera cuestión a dilucidar tras el fallecimiento de un persona consiste en determinar quienes son sus herederos. El documento que instituye herederos es el testamento otorgado por el fallecido. Si no hay testamento hay que acudir a la declaración de herederos, para que en aplicación de la normativa legal, se establezca qué personas tienen derecho a la herencia del difunto y en qué proporción recibirán sus bienes.

Cuando los herederos son familiares muy directos, caso de hijos, padres o cónyuge, la declaración de herederos se obtiene en la notaría que corresponda al último domicilio del fallecido, donde se redactará un acta declarando quienes son los herederos. Habrá que aportar una serie de documentos, como la declaración de fallecimiento, el certificado del registro de actos de última voluntad, certificado del padrón, y el libro de familia, básicamente.

Si no hay parientes cercanos (ni hijos, padres o cónyuge), pero si hermanos, tíos o sobrinos, y no hay testamento, la declaración de herederos hay que tramitarla en el juzgado con intervención de abogado, para que se diga quienes son los herederos y en que proporción. Este procedimiento llevará unos meses.

Para los casos en qué no hay parientes heredará el Estado.

Por lo tanto, el primer consejo consiste en hacer testamento. El segundo es que cuando se produzca el fallecimiento de cualquier pariente hay que acudir al registro de actos de última voluntad con una certificación de fallecimiento (pasados quince días desde la defunción) y solicitar un certificado para saber si dejó testamento o no. Si lo hay habrá que acudir al notario ante el que se otorgó dicho testamento para pedirle una copia autorizada y seguir con los trámites del reparto de los bienes, y si no hay testamento habrá que hacer la declaración de herederos ante notario o ante el juez, para más tarde seguir con el reparto de los bienes.