¿Qué sucede cuando compramos una vivienda o local de segunda mano y al cabo de poco tiempo aparecen defectos tales como humedades, grietas y similares?
Este es el tema de los vicios ocultos, que el Código Civil trata de resolver a través de los artículos 1.484 y siguientes.
La Ley permite que en un plazo de seis meses contados a partir de la fecha de la compra (escritura pública de compraventa) podamos reclamar del vendedor una rebaja en el precio (o la devolución de una parte de lo ya pagado) si podemos demostrar que tales defectos estaban ocultos (no eran apreciables a simple vista), existían con anterioridad a la compra y tengan cierta gravedad siendo de tal naturaleza que o bien hagan la cosa comprada impropia para el uso, o que si el comprador hubiera conocido esos defectos no la hubiera adquirido o hubiera pagado un precio inferior. En estos casos se puede ejercitar ante los tribunales la acción llamada "cuanti minoris".
Hay que recalcar que el defecto debe haber permanecido oculto o no ser deducible; por ejemplo si se compra un bajo interior en un edificio de más de cincuenta años, será difícil que el juzgado nos admita una demanda reclamando una rebaja en el precio por el hecho de haber aparecido humedades. Y además se valora la profesión del comprador siendo los juzgados más estrictos con un arquitecto que con un relojero, por poner un ejemplo claro, dado que en principio los conocimientos técnicos específicos del comprador son una circunstancia que le permite discernir las condiciones de la casa, y para un arquitecto será más difícil que se le pasen por alto ciertos defectos que para otro comprador resultarían completamente inadvertidos.
El plazo para ejercitar la acción es de seis meses a partir de la compra, y habremos de acompañar a la demanda un informe pericial que acredite la concurrencia de los requisitos legales expuestos más arriba (existencia de defecto, oculto, gravedad, anterior a la venta).
Esta acción judicial pretende el restablecimiento de la equidad por lo que no ampara los daños y perjuicios sufridos (por ejemplo mudanza a otra vivienda mientras dura la reparación), que se pueden pedir acumuladamente en la misma demanda, como sostiene la Sentencia del Tribunal Supremo de 25 de septiembre de 2.003. Pero para el ejercicio de la reclamación de daños y perjuicios, incluída la reclamación de daños morales, tendrá el comprador que demostrar que el vendedor conocía la existencia de los defectos o vicios ocultos y trató de disfrazarlos de forma efectiva para el momento de la firma de la compraventa.
Resulta importante para el vendedor saber que, a tenor del artículo 1.485 del Código Civil, responde de los defectos aunque los ignorase.
Si el defecto es de tal entidad que la vivienda o local resulta de imposible utilización (por ejemplo la aparición de problemas de cimientos que llevan a la ruina al edificio), se podrá ejercitar una acción de resolución del contrato durante un plazo mayor; pero esta acción es admitida con carácter restrictivo por los tribunales.
Cuando la vivienda es de segunda mano pero no han transcurrido diez años desde la construcción, el comprador dispondrá de las acciones contra el promotor u otros agentes de la edificación por defectos graves que puedan aparecer en ese periodo. Siendo esta responsabilidad la que será aplicable cuando compramos viviendas nuevas donde se aplican plazos de uno, dos o diez años según la importancia y trascendencia de los defectos aparecidos.
Como siempre es mejor prevenir que tener que lamentar, y puede resultar conveniente acudir a hacer la visita previa a la compra con un arquitecto que nos instruya sobre los posibles defectos de la finca que deseamos adquirir.
6 comentarios:
hola, no sé si contestáis las consultas en los comentarios, si es así, gracias de antemano. El caso es que hemos comprado una casa adosada en una comunidad con jardín común y parece que, al llover, se producen filtraciones de agua en el sótano desde ese jardín. En el contrato de compra-venta se incluye que la responsabilidad sobre los vicios ocultos pasa a nosotros. Entonces, mi consulta es: no sé por dónde empezar, si podemos reclamar a alguien (al vendedor o a la comunidad) o si realmente tenemos que asumir toda la responsabilidad sobre el tema de la humedad y filtración que desconocíamos en el momento de la compra de la vivienda. Si me pudieran orientar de alguna forma se lo agradecería. un saludo
Lo siento pero no contesto consultas a través de mi blog.
De todas formas habría que examinar su contrato, concretamente la cláusula de exención de responsabilidad en caso de vicios ocultos para poder darle una respuesta fundada. Le aconsejo que acuda con el contrato a un abogado.
Buenos días. compramos hace 5 meses una casa de segunda mano. no teníamos conocimientos de que tenia problemas de humedad y había tenido anteriores problemas ya que el vendedor no nos lo hizo saber.
En su día contactamos con una abogada para denunciarles, les mandamos un escrito a los vendedores y nos decías que ellos ya pusieron en las escrituras que renunciaban a reclamaciones por nuestra parte de evicciones y vicios ocultos. y que de demandar a alguien deberíamos de hacerlo a la comunidad de quien era el problema.
De este problema de humedad nos dimos cuenta a los 15 días de comprarla ya que las veces que fuimos a verla ellos estaban viviendo hay y por lo que profesionales después de la compra nos dijeron que no hacia mucho que la habían pintado.
En la notaria trabaja la tía de la vendedora de modo que estaba bien asesorada de como tenían que hacer las cosas para que nosotros al darnos cuenta del problema y ver la clausula de renuncia pensáramos que no teníamos nada que hacer. nos dirijimos a notaria hablamos con el notario y nos dice que esta al corriente de nuestro problema se disculpa nos dice que eso no debería de haberlo permitido y que por no haber echo bien su trabajo nos devolvía el dinero que nos costaba los tramites y papeleos notariales.
Mis nervios mis ansiedades respecto al problema me superan y de denunciar y pensar que podriamos perder me hace tener miedo, y nos dirijimos a la administración de vecinos para ver soluciones. Nos dicen que hicieron anteriores arreglos, que se les inundo la casa anteriormente, y que procederíamos hacer una reunión de vecinos. Nuestra idea y consejos de profesionales era hacer un cerramiento de terraza para evitar mas futuros problemas con el agua. en la reunión no se presenta ni la mitad de vecinos de modo que no se puede hacer ninguna votación de momento para el cerramiento ni el arreglo. vamos a pedir a otros profesionales presupuestos y opiniones sobre el problema. pero veo que el invierno se acerca y si en verano hemos tenido problemas ahora vamos a tener el doble ya que vivimos en el norte de España y aquí llueve muchísimo.
De saber que había problemas los cuales no se habían solucionado y que tenemos que gastar dinero de nuestro bolsillo incluso para buscar soluciones, perder tiempo, y mis nervios me están pasando factura el tema me esta superando de saber este problema no hubiéramos comprado la casa ni por ese dinero ni por menos.
quiero una opinión de que si denuncio a los vendedores podríamos tener alguna probabilidad ya no pido que se metan la casa por donde les quepa pero que paguen por todo lo que estamos pasando mi pareja y yo. esto no es justo compras una casa con toda la buena intención, feliz de comenzar una vida junto a tu pareja y llevo casi 5 meses triste, agobiada y con rabia. nos queda menos de un mes para tomar la decisión final de si denunciar o no. Necesito ayuda por favor.
Le sugiero que con la documentación que tenga, y algún informe técnico acuda a un abogado de su zona para valorar más correctamente la cuestión. Puede haber un defecto de la construcción del edificio y poder demandar a la comunidad.
Si renunciaron a la reclamación por vicios ocultos en la escritura ahora no tienen muchas alternativas por esa vía.
Hola nos hemos comprado mi novio y yo una casa de 2 mano hace 4 meses hace 2 el comenzo a vivir alli ya que posee una grave enfermedad y no podia mudarse en ese momento, desde el 1 momento vimos anormalidades en los desagues; nada tragaba bien y pensabamos que era por que la vivienda no la usaban los anteriores dueños, Sin embargo los atascos no se han solucionado pese a que han ido a desatascarnos el vater con un camion cisterna 2 veces en el ultimo mes y medio. Cuando se atascan se atascan todos los vaters, fregaderos... ¿puedo hacer alguna reclamacion por vicios ocultos? por favor ayudenos un saludo
A Vanesa.
Tendrá que acreditar que el defecto existía en el momento de la compra, y que usted no estuvo en disposición de verlo. Necesitarán un informe de un técnico (arquitecto) acreditando que se trata de un defecto anterior a la compra y la valoración de la reparación completa.
Debe valorar si el importe de las reparaciones necesarias alcanza una cuantía de más de 2.000 euros para que le compense la reclamación.
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