jueves, 21 de febrero de 2019

Custodia compartida y tabaquismo

Desde hace varios años la jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha ido inclinando progresivamente por aplicar el sistema de custodia compartida de forma generalizada, hasta el punto de considerarlo el modelo preferente, siempre que concurran ciertos requisitos de relación no conflictiva entre los progenitores.

Este tema está tratado en otras entradas de este blog.

Sin embargo ahora me quiero hacer eco de una relativamente reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba; sección 1ª, de 18 de septiembre 2018, que analiza una causa, digamos que curiosa, por la cual se puede establecer un sistema de custodia monoparental en detrimento de una custodia compartida acordada en el juzgado de primera instancia.

Se trata del tabaquismo. El asunto examinado en ese procedimiento consiste en que la madre se opone a la custodia compartida en base al consumo excesivo de tabaco por parte del padre en el domicilio y en presencia de los hijos comunes. En la sentencia se concluye que el padre antepone su necesidad de fumar a la salud de los hijos, que relatan cómo viven en un ambiente cargado de humo de forma permanente. Los jueces estiman que esta manera de actuar del padre pone en riesgo la salud de los hijos en una época donde la conciencia de los peligros que acarrea el tabaco está bastante generalizada, y por ello resuelve que debe adoptarse un sistema de custodia monoparental a favor de la madre.

Aparte de lo peculiar de la situación, tampoco ha sido ajeno al resultado del procedimiento el hecho constatado de la mala relación y continuas discusiones entre los progenitores, que sigue siendo el elemento central para que se opte por un sistema de custodia monoparental. Pero habrá que tener en cuenta que cualquier conducta de alguno de los progenitores que ponga en alguna medida en riesgo la salud de los hijos podrá ser motivo de la exclusión del sistema de custodia compartida

domingo, 23 de diciembre de 2018

Como impedir la apertura de apartamentos turísticos en sus edificios

Los apartamentos turísticos están suponiendo un grave problema de convivencia en muchos edificios del centro de las grandes ciudades; allí donde se están convirtiendo viviendas y locales en pisos de alquiler por días para turistas.
Los que lo están pasando no necesitan que les describan el problema; los demás deben imaginar lo que supone convertir un piso del edificio donde vives en un hotel, con entradas y salidas a cualquier hora, sin el menor respeto por el descanso y la conservación de los edificios.

Hasta ahora el propietario del inmueble que deseaba convertir su propiedad en un negocio hotelero tenía que pedir permiso (muchas veces obviaba el trámite), y pasaba a alquilar el piso o local por días.

Los ayuntamientos, particularmente en Madrid y Barcelona ya empezaron a tomar medidas para restringur estos cambios en el destino de los inmuebles.
Sin embargo los tribunales no contaban con legislación que prohibiera que los demás vecinos pudieran impedir al "emprendedor" que les fastidiara la existencia.

El Real Decreto 21/2018 de 14 de diciembre viene a paliar esta situación (sin efectos retroactivos) y permite que los vecinos por mayoría de 3/5 puedan prohibir que los pisos o locales de sus edificios se conviertan en apartamentos turísticos. Tienen que reunirse y votar; luego probablemente tendrán que ir a juicio; pero a partir de ahora el dueño del apartamento no podrá alegar que la legislación no prohibe destinar los inmuebles a lo que les parezca oportuno.

Modificaciones Ley de Arrendamientos Urbanos por el Decreto Ley 21/2018 de 14 de diciembre 2018

Una vez más, otro gobierno introduce cambios en la Ley de Arrendamientos ante la constatación de que el mercado no funciona correctamente.
Las constantes oscilaciones y cambios de criterio en el mercado de alquileres, junto al deficiente funcionamiento de la adminitración de justicia, marcan el triste devenir de una norma que cada pocos años se ve modificada de forma infructuosa.
Ahora se vuelve a pensar que es razonable favorecer la estabilidad del arrendatario en el contrato, y se eleva el plazo mínimo desde los tres a los cinco años, aunque se introduce la novedad de distinguir entre arrendadores personas físicas y arrendadores empresas, y para éstas últimas se eleva el plazo mínimo del contrato hasta los siete años: si usted es arrendatario de una empresa podrá estar en el contrato siete años, pero si lo es de persona física solo cinco.
Se mantiene la posibilidad de que el dueño resuelva el contrato transcurrido un año si prueba que lo necesita para vivir él o pariente próximos.

Al elevar el plazo mínimo se eleva el plazo de la primera prórroga que pasa del año a los tres años, de forma absolutamente lógica.

Se ratifica la posibilidad de que la renta se actualice por encima del IPC (salvo en los arrendamientos de renta reducida), compensando de alguna forma la ampliación del plazo mínimo del contrato. Pero si en el contrato no se expresa la fórmula de actualización la renta quedará congelada, así que cuidado con olvidarse de mencionar cómo se actualiza la renta. En los contratos de renta reducida (cuya definición queda para un futuro Decreto de plan estatal de vivienda) la renta solo podrá actualizarse de conformidad con el IPC General Interanual.
También se prevé la posibilidad de elevar la renta si se realizan obras de mejora tras los cinco años de arrendamiento si el dueño es persona física, o de siete si fuera una empresa.

Los gastos de la agencia inmobiliaria intermediaria solo se pueden repercutir en el arrendatario si el dueño es persona física, pero no si es una empresa.

Se especifica que la venta en bloque de un grupo de viviendas o locales no permite el derecho de tanteo y retracto de los ocupantes. Una nueva facilidad para los fondos de inversión, en perjuicio de los consumidores.

Se limitan las garantías exigibles al arrendatario en los arrendamientos de vivienda. Se le puede pedir una mensualidad de fianza y otras dos mensualidades de garantía adicional, pero nada más. No se dice nada del aval, lo que resulta un olvido grave, aunque se supone que el aval tendrá la misma limitación en su cuantía exigible.
Además esa garantía puede resultar escasa dado el tiempo que tardan los juzgados en resolver un procedimiento de desahucio por falta de pago, que en la Comunidad de Madrid ronda los cinco o seis meses desde que se presenta la demanda.

En los procesos de desahucio (salvo en los más habituales de falta de pago o expiración del plazo) se prevé la suspensión del procedimiento por un mes en los casos en que el arrendatario se encuentre en situación de especial vulnerabilidad, situación que no se describe. En todos los procesos de desahucio se comunicará la situación a los servicios sociales para intentar que tomen medidas de salvaguarda. El problema es que si no hay presupuesto para acoger a familias vulnerables probablemente se haga recaer la carga sobre los dueños de los pisos alquilados que verán demorarse, aún más, los procedimientos de desahucio.

En fín, nuevo bandazo sin saber a dónde vamos. En el mercado de alquiler no solo se interviene con legislación, sino que hacen falta medidas con base presupuestaria. Si se quiere controlar el mercado habría que crear un parque de vivienda pública en alquiler para situaciones vulnerables, y mejorar los medios de los juzgados para que la tramitación de los procedimientos de desahucio fuera más expeditiva, con lo que se favorecería que muchas viviendas vacías se pusieran en el mercado. El postureo es gratis, la eficacia cuesta dinero.

domingo, 25 de noviembre de 2018

Sobre el uso de la vivienda habitual cuando se produce la convivencia con una nueva pareja

Este comentario viene a cuenta de la Sentencia dictada por el Tribunal Supremo de 20 de noviembre de 2.018 que afirma que el progenitor que disponía del uso de la vivienda conyugal, con sus hijos,pierde ese derecho de uso cuando entra a vivir en la casa la nueva pareja de dicho progenitor.

Se trata de una sentencia pionera en el Tribunal Supremo, aunque ya había algunas sentencias deciertas Audiencia Provinciales (Valladolid, Valencia y Almeria, básicamente), que se habían manifestado de forma parecida a como lo ha hecho ahora el más Alto Tribunal. Recordemos que para que haya jurisprudencia vinculante deben existir dos sentencias del Tribunal Supremo en el mismo sentido. Sin embargo esta sentencia abre la vía para modificar el criterio que generalmente se había venido aplicando en la mayoría de las resoluciones, concretamente en Madrid.

El criterio mayoritario hasta ahora se decanta por la protección de los menores, manteniendo el uso en la vivienda habitual del progenitor que tenía la custodia de los niños, aunque entrara a vivir la pareja del progenitor. Obviamente no se puede limitar el derecho a vivir con una persona, o a vivir en soledad; pero las sentencias se mostraban cautas con la posibilidad de forzar la liquidación de gananciales si no quedaba garantizado un alojamiento para los hijos menores de edad.

Con el criterio que introduce esta sentencia se valora la situación de precariedad económica en la que quedan muchos progenitores (mayoritariamente maridos) que tienen que marcharse de casa, pagar un alquiler y contribuir con el 50% de la hipoteca. Si a esa situación se le añade que una nueva pareja de la esposa entra a vivir gratuitamente en el piso que el marido sigue pagando, el agravio resulta notorio y parece evidente que se debe tratar de dar una salida.

Pero en Derecho de Familia hay que considerar que cada caso es un pequeño mundo, y hay veces en las que el marido se marcha con una nueva pareja, deja a los hijos con la madre, disponiendo la esposa de ingresos más bajos, y forzar en ese momento la liquidación de gananciales puede significar la ruina no solo para la esposa, sino también un serio riesgo de pobreza para los hijos.

A partir de aquí cónyuges que estén viviendo situaciones como la descrita en la sentencia del Tribunal Supremo (desalojados de la que fue vivienda conyugal, y cuando el otro cónyuge acoja a su pareja en ella) podrán iniciar procedimientos de modificación de medidas para conseguir una solución a su caso.

Lo razonable entre los cónyuges sería llegar a un acuerdo, vender la vivienda y repartir el dinero, o que un esposo le compre al otro su parte. Pero misión de los tribunales será examinar caso por caso y forzar liquidaciones de gananciales donde haya una situación de abuso por parte de un cónyuge, y no forzarlas allí donde lo prioritario consista en proteger a los menores ante un eventual riesgo de falta de alojamiento.

Una buena parte de la raíz de este problema estriba en la carestía de las viviendas tanto en régimen de compra como de alquiler, y la falta de actuaciones desde la administración pública por facilitar el acceso a la vivienda a personas divorciadas en situación de vulnerabilidad social y económica.

viernes, 26 de octubre de 2018

Repercusión de obras en arrendamientos de renta antigua

Se trata de un problema común en contratos de renta antigua: anteriores al 9 de mayo de 1.985
Vamos a trazar aquí las líneas básicas.

- Solo a contratos anteriores a 9 de mayo de 1.985. Si son contratos de 9 mayo 1.985 a 1 enero 1.995 solo se puede repercutir si lo prevé el contrato. En los posteriores a 1 enero 1.995 nunca se puede repercutir.

Tienen que ser obras necesarias; no cabe repercutir por mejoras. Se repercute cambio de calderas, conducciones de suministros, o reparación NECESARIA de elementos comunes (tejados, azoteas, bajantes, ascensores, antenas, humedades, deficiencias constructivas o estructurales).


La repercusión depende de:
- Que la realice el propietario por propia voluntad (o la comunidad de propietarios):
Se incrementa la renta anual en un 12% del coste de la obra, se divide entre 12 y tenemos el incremento mensual. Sin superar el 50% de la renta vigente mensual. Este incremento es definitivo, para siempre.

Cabe incrementar la renta por nuevas obras, y se volverá a contar el límite del 50% de la renta que esté vigente en el momento siguiente.
Ejemplo: ahora la renta son 50 euros, El 12% de la obra dividido en 12 meses da 25; la renta se incrementa a 75 euros. Dentro de un año hay nuevas obras, cuyo 12%, dividido entre 12 son 30 euros, se subirá la renta a los 105 euros.


- Que la pida el arrendatario o la autoridad competente
En este caso se cuenta la factura total de la reparación menos las subvenciones.
Suponemos que la renta son 185 euros al mes.

Cogemos el interés legal del dinero que es del 3% actualmente, por cinco años.
Ejemplo: si tenemos una factura de 10.000 euros menos subvención de 3.000 = 7.000
El 3% de  7.000 = 210 x 5 años = 1050
La cuantía a repercutir son los 7.000 del coste real más 1.050 de intereses = 8.050
Cada año el arrendatario pagará el 10% de dicha cantidad = 805 euros
Antes de distribuir dicha cantidad entre los doce meses, comprobamos que no supera el límite de la menor de estas dos cantidades:
-Cinco veces renta anual: 185 x 12 x 5: 11.100 euros.
-IPREM anual (año 2018, de ejemplo): 7519,59 euros
Como 805 no es superior a 7.519'59 euros, ni a 11.100, se puede repercutir.
Ahora sí, dividimos 805 euros entre los doce meses del año, y resulta que el arrendatario deberá pagar en concepto de repercusión, cada mes y durante diez años, 67'08 euros de incremento.
Solo se mantiene la subida durante 10 años.

PARA EL ARRENDADOR ES MEJOR OPTAR POR EL PRIMER SISTEMA PUES LA SUBIDA ES PERMANENTE.


sábado, 20 de octubre de 2018

Herencia a favor de cónyuge divorciado

Se trata aquí de un caso que sucede con cierta frecuencia y que ha dado lugar a resoluciones contradictorias por parte de los tribunales. Consiste en el testamento firmado durante el matrimonio que no es sustituido por otro después de la separación o divorcio. Luego se produce el fallecimiento y viene a reclamar la herencia el ex que le ha sobrevivido.

La Audiencia Provincial de Madrid dictó una sentencia en el año 2.017 que consideraba, contra el criterio del juzgado de primera instancia, que si el fallecido tuvo tiempo de cambiar el testamento y no quiso hacerlo, implicaba que seguía queriendo que su ex fuera beneficiario de su herencia en caso de fallecimiento.
Han habido diversas sentencias en un sentido o en otro.

Y ahora, recientemente, el Tribunal Supremo en sentencia de 28 de septiembre de 2.018, por sentencia identificada con el número 539 / 2018, viene a fijar como doctrina, en base al artículo 767.1 del Código Civil, que si al momento del fallecimiento el motivo de la designación de heredero o legatario ha desaparecido tal mención se tendrá por no puesta. Es decir, que si se hizo testamento a favor del cónyuge por serlo, una vez que dejó de serlo la designación es cómo si no estuviera puesta.

La sentencia dice textualmente que producido el divorcio después del otorgamiento del testamento la institución de heredero quedó privada de la razón por la que se otorgó, y en consencuencia, no puede ser eficaz en el momento en que se produce la apertura de la sucesión.


De todas formas, y para no confiar en el criterio errático de los tribunales en este tema, una vez separados o divorciados cambien el testamento (es barato), y expongan cual es su nueva voluntad respecto a los bienes que dejen. Incluso si quieren mantener como heredero al ex, tendrán que hacer nuevo testamento reafirmándolo, por si acaso hubiera un juicio y se aplicará la doctrina expuesta en la sentencia.

Extinción de pensión compensatoria por convivencia marital

Las pensiones compensatorias son aquellas que se establecen a favor de un cónyuge y a pagar por el otro en aquellos casos en los que la ruptura (separación, divorcio, y en algunos casos separación de las uniones de hecho) produce un desequilibrio para uno de ellos.
Cada vez resultan menos frecuentes por la incorporación de la mujer al mercado laboral, y han quedado prácticamente limitadas a aquellos matrimonios donde solo uno de los esposos ha trabajado fuera de casa, con lo que al producirse la separación el otro queda sin ingresos. Se exige cierta duración al matrimonio (más de cinco años normalmente), y que el cónyuge beneficiario se encuentre en una situación personal difícil, en la que por edad o carencia de titulación o experiencia laboral se considere complicado que se incorpore al mercado laboral con facilidad y prontitud.

Ya se ha manifestado varias veces el Tribunal Supremo a favor de que estas pensiones sean, por lo general, temporales.

Los motivos de extinción son, básicamente, tres: la llegada del plazo por el que se fijaron, el matrimonio con otra persona por parte del beneficiario, o que éste pase a convivir con otra persona con una relación análoga al matrimonio (convivencia marital). Pueden concurrir dos motivos en una misma situación: si se ha establecido una pensión por tres años, y a los dos años el beneficiario contrae matrimonio la pensión se extinguirá a la fecha de la boda, sin necesidad de tener que esperar a que transcurra el resto del plazo.

Evidentemente el supuesto de la convivencia marital resulta el más difícil de demostrar y el que suele dar lugar a litigios, pues los otros dos son fácilmente comprobables.

El Tribunal Supremo en sentencia nº 453 / 2018, de fecha 18 de julio de 2.018, viene a decir que acreditada la relación marital la fecha de extinción de la pensión compensatoria será la del inicio demostrado de aquella, con independencia de la fecha en la que se interponga la demanda judicial. Es decir que si presento la demanda el 2 de noviembre de 2.018 y consigo demostrar que mi ex, que viene cobrando una pensión compensatoria desde hace tantos años con carácter indefinido, estaba viviendo maritalmente con su actual pareja desde el 2 de febrero de 2.018, la extinción de la pensión tendrá efectos desde esta segunda fecha y me tendrá que devolver el dinero recibido indebidamente.