domingo, 28 de julio de 2019

Privación de la patria potestad

La patria potestad representa el conjunto de derechos y obligaciones que los progenitores ostentan con relación a sus hijos: básicamente alimentarlos, educarlos y cuidarlos. Es diferente de la custodia, que significa tenerlos en la propia compañia, vivir con ellos.
Mientras el matrimonio está unido los dos progenitores tienen la custodia y la patria potestad de sus hijos. Cuando se produce la separación o divorcio normalmente los dos progenitores conservan la patria potestad, pero puede ser que la custodia sea ejercida por uno solo de los progenitores.

Ahora bien, cuando tras la separación o divorcio hay un incumplimiento grave y reiterado de los deberes que la patria potestad comporta, esencialmente pagar la pensión de alimentos y relacionarse con los hijos en base al régimen de visitas estipulado, uno de los progenitores puede pedir que el otro sea privado de la patria potestad. Normalmente el progenitor que solicita tal medida pretende impedir que el otro trate de interferir en la vida del hijo común más adelante, habiéndose negado a participar en su alimentación y cuidados cuando era más pequeño.

Esa privación se ha de valorar en beneficio del menor, y se aplica siempre de forma restrictiva, con mucho cuidado, pues cómo queda dicho, no es un derecho del padre, sino también una obligación.

Se viene aplicando cuando hay una total desatención de los deberes de alimentos y visitas por parte de uno de los progenitores durante un periodo prolongado. Así lo ha vuelto a reconocer la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 23 de mayo de 2.019.

Implica la suspensión de las visitas, pero el progenitor al que se le priva de la patria potestad sigue teniendo que abonar la pensión de alimentos, y tendría a su hijo como heredero.

Una opción menos grave para casos de desatención menos prolongada consiste en pedir que uno de los dos progenitores (el custodio) pueda ejercer por si mismo los derechos y deberes de la patria potestad ordinaria, con lo que se le permite que pueda cambiar de colegio o médico al niño, empadronarlo por si solo, o sacarlo al extranjero sin la concurrencia del permiso del otro progenitor. Se trata de facilitar las tareas administrativas en relación con los hijos, sin que precise de un permiso que puede resultar complicado de obtener, muchas veces porque el otro progenitor esté ilocalizable.

En ambos casos la medida es revisable si cambian las circunstancias.

Como todas las cuestiones relacionadas con menores han de ser estudiadas caso a caso y con especial cuidado.

sábado, 15 de junio de 2019

Deshederación. Nuevos criterios del Tribunal Supremo

Según marca nuestro Código Civil tenemos la obligación de dejar parte de nuestros bienes a determinados parientes. La deshederación consiste en la decisión del testador de privar a esos parientes de su cuota de herencia (legítima). Esta figura queda recogida en el Libro Tercero del Código Civil Español (arts. 848-857 CC).
Pero para admitirse la deshederación debe haber una causa de las fijadas en la ley, que vienen recogidas en los artículos 852-855 CC y se clasifican según su origen y el legitimario al que afecte. 

Estas causas se caracterizan por su gravedad:
  1. El condenado por sentencia firme por atentar contra la vida, o a pena grave por causar lesiones o ejercer habitualmente violencia física o psíquica en el ámbito familiar.
  2. El condenado por sentencia firme por delitos contra la libertad, la integridad moral, la libertad e indemnidad sexual, y derechos y deberes familiares. También el privado de la patria potestad, o removido de la tutela o acogimiento familiar por causa que le sea imputable.
  3. El mayor de edad que sabe de la muerte violenta del testador y no denuncia dentro de un mes 
  4. Acusar al causante de delito con pena grave, si es condenado por denuncia falsa.
  5. justicia cuando ésta no hubiera procedido ya de oficio, excepto cuando no hay la obligación de acusar.
  6. El que, con amenaza, fraude o violencia, obligare al testador a hacer testamento o a cambiarlo.
  7. El que por iguales medios impidiere a otro hacer testamento, o revocar el que tuviese hecho, o suplantare, ocultare o alterare otro posterior.
  8. En caso de sucesión de persona con discapacidad, no prestar las atenciones debidas.
       9. Negar alimentos al causante sin motivo
       10. Maltratar de obra o injuriar gravemente de palabra - incluido maltrato psicológico - (solo aplicable a hijos y descendientes)
       11. Incumplir grave y reiteradamente los deberes conyugales (solo aplicable al cónyuge)


La novedad que ha traido este año 2.019 el Tribunal Supremo, en sentencia de 19 de febrero de 2.019, consiste en incluir como causa de deshederación la ausencia manifiesta y continuada de la relación familiar entre causante y legitimario. Se trata de una interpretación flexible del Código Civil, tratándo de adecuarse al tiempo presente. Estaba prevista expresamente en el Código Civil de Cataluña. En muchos testamentos se mencionaba el término "abandono" para incluir estos casos, pero los tribunales eran muy estrictos y se ceñían al abandono de alimentos y no al abandono de trato para admitir la deshederación. Ahora queda abierta la puerta para que la falta de trato de los parietnes permita su deshederación.

Y además, por sentencia de 13 de mayo de 2.019 se examina el tema de la deshederación por mal  maltrato psicológico o injurias. Por un lado se exige que sea el desheredado quien debe probar que actuó bien o que hubiera habido reconciliación.

En definitiva se van ampliando las posibilidades de que los testadores dejen sus bienes a aquellos que consideran que lo merecen, rompiendo el criterio de continuidad patrimonial dentro de la familia que inspiraba nuestro Código Civil de tradición romana.

lunes, 22 de abril de 2019

Obligación de locales a contribuir a la instalación del ascensor

Un tema que ha dado lugar a numerosos procedimientos judiciales consiste en determinar si los locales vienen obligados a sufragar los gastos de instalación de un ascensor en un edificio en el que no existía, siendo obvio que los propietarios de los locales no van a disfrutarlo.

Se contraponen dos puntos de vista:
Por un lado la persona que compra un local en un edificio antiguo no se preocupaba por la existencia o no de ascensor, puesto que era algo que no consideraba que le pudiera afectar, dado que no iba a usarlo. Cuando la comunidad decide instalarlo, inevitablemente el propietario del local considera que no debería pagar algo que no disfruta, y que en nada mejora la habitabilidad y la valoración económica de su inmueble.

Por otro lado los vecinos pretenden repartir el gasto entre el mayor número de propietarios posible.

La posición de la jurisprudencia ha ido inclinándose en favor de las comunidades y en contra de los intereses de los propietarios de los locales.

Salvo que exista una previsión expresa en los estatutos o en la escritura de división horizontal en el sentido de que se excluya expresamente a los locales del pago de la instalación del ascensor, van a tener que contribuir según la cuota de participación, salvo un acuerdo distinto. Son frecuentes los acuerdos para evitar pleitos estableciendo cuotas de pago distintas según la planta en la que se encuentre cada inmueble (pagan más los pisos de la tercera planta que los de la segunda, y así sucesivamente).

Además las excepciones que pudieran existir en los estatutos en favor de los locales se interpretan de forma restrictiva en perjuicio de los locales: si se prevé que no van a contribuir al mantenimiento y conservación de los ascensores, no pagarán por estos conceptos, pero sí abonarán la instalación del ascensor.

Y ahora, en sentencia del Tribunal Supremo de 5 de abril de 2.019, se vuelve a valorar la situación en la que existiendo un ascensor se pretende bajarlo a cota cero; circunstancia muy habitual en edificios ubicados en calles en cuesta, donde el ascensor empieza en un entresuelo, o donde hay que subir algunos escalones para llegar al lugar en el que se alcanza la puerta del ascensor; pretendiendo ahora colocarlo a nivel de calle. Pues bien, esta resolución, siguiendo la línea de la sentencia también del Tribunal Supremo de 21 de junio de 2.018, considera que la bajada a cota cero de un ascensor equivale a una obra nueva, no a obra de mantenimiento o conservación, por lo que el dueño del local habrá de contribuir a la misma, aunque en los estatutos se excluyera a los propietarios de locales de pagar las obras de conservación y mantenimiento del ascensor.

De todas formas la resolución anula el acuerdo de la comunidad en base a que no se presentó el proyecto de obra a la junta de vecinos, y resultaba que se pretendía invadir parte de uno de los locales sin previo aviso y sin establecer la indemnización correspondiente en tales casos.

Por lo tanto la comunidad podrá exigir a los locales que contribuyan a pagar la obra de bajar el ascensor a cota cero, pero deberá presentar el proyecto de obra a la junta donde se vaya a tomar el acuerdo con los detalles esenciales de su trazado y las afecciones que pudiera plantear a los vecinos, fundamentalmente a los propietarios de inmuebles de la planta baja.

domingo, 10 de marzo de 2019

Reforma Ley Arrendamientos Urbanos Por Real decreto Ley 7 / 2019

Este es el segundo intento de reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos en pocos meses. El primero, realizado por otro decreto Ley diciembre de 2.018 finalmente no fue convalidado en el parlamento, y solamente tuvo vigencia durante unas semanas.
Ahora se vuelve a intentar, tras un acuerdo político entre PSOE, PODEMOS y otros grupos.
El contenido de este Decreto es muy similar al de diciembre pasado.
Vamos a ver las principales innovaciones con respecto a la Ley de Arrendamientos.
- los contratos de viviendas de más de 300 metros cuadrados de superficie y aquellos donde la renta anual exceda de 5'5 veces el Salario Mínimo que se regularán por la voluntad de las partes y luego por la LAU. El resto de contratos de vivienda se rigen primero por la Ley de Arrendamientos y luego por la voluntad de las partes, lo que significa que si el contenido del contrato es más perjudicial para el inquilino que lo previsto en la ley se tendrá por no puesto; si es más perjudicial para el dueño se aplica lo previsto en el contrato. Por ejemplo: si pone que no puede prorrogarse más de un año se tiene por no puesto; si pone que la duración es de quince años, será válido.

- PLAZO MÍNIMO: La duración mínima (con las excecpciones de necesidad o desistimiento que luego veremos) sube de tres a cinco años (siete si el arrendador es una empresa)
Recuperación de posesión por el propietario después del primer año para si o familiares en primer grado o cónyuge en caso de separación o divorcio: se mantiene esta posibilidad, pero debe hacerse constar en el propio contrato al tiempo de su celebración (si no se dice no se podrá recuperar, aunque veremos que opinan los juzgados al respecto).
Hay que especificar la causa de necesidad en la carta que comunique la voluntad de recuperar la vivienda, y ello con dos meses de antelación.
Si el propietario no ocupa luego la vivienda en un plazo de 3 meses tendrá que indemnizar al inquilino que podrá volver a ocupar la finca por el tiempo de contrato que reste.

- PRÓRROGA: El arrendador habrá de avisar al arrendatario con 4 meses de antelación al final del periodo de vigencia (30 días en la redacción antigua) de que no desea renovar el contrato; mientras que el arrendatario habrá de avisar con 2 meses (30 días en la redacción anterior).
Muy importante, porque el plazo es muy grande.
La prórroga es de 3 años más, la primera vez, y un año cada una de las siguientes. En la vigente LAU la prórroga era de 1 años.

- Si el derecho de propiedad se extingue por retracto, sustitución fideicomisaria, la enajenación derivada de ejecución hipotecaria o sentencia judicial o ejercicio de opción de compra, el derecho del arrendatario se mantiene. Antes, si la casa se vendía en subasta el adquirente podía resolver el contrato de alquiler; ahora no puede hacerlo, aunque el contrato no esté inscrito en el registro de la propiedad.
Con una excepción: que el contrato sea superior a 5 o 7 años (si fuera empresa) y hubiera transcurrido el plazo legal; salvo que el contrato estuviera inscrito en el registro de la propiedad, en cuyo caso se mantendrá la duración pactada.


- Si el arrendatario contrata con titular inscrito en el registro de la propiedad, que no fuera el dueño real, el contrato se mantiene por la duración de 5 o 7 años, salvo que se demuestre la mala fe del arrendatario.

- SUBROGACIÓN:  Cabe pactar que no habrá subrogación transcurridos los primeros 5 o 7 años del contrato, si fallece el arrendatario titular. Y no cabe renuncia de la subrogación si se pudieran subrogar personas con especial vulnerabilidad (económica), menores de edad, personas con discapacidad o mayores de 65 años; en cuyo caso cabrá siempre subrogación hasta el final de la vigencia del contrato.

- ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA: Vale el pacto entre las partes para actualizar la renta (importante novedad). Y si no se establece un mecanismo concreto se hará conforme al Indice de Garantía de Competitiviad.
Pero nunca podrá superar el IPC general interanual.

- GASTOS DE COMUNIDAD e IMPUESTOS: se pueden repercutir al arrendatario si expresamente se prevé en el contrato, determinando el importe anual en el propio contrato.
Nunca podrá subir anualmente el doble del IPC general interanual (salvo los tributos - IBI).

- GASTOS DE INMOBILIARIA: si el arrendador es persona jurídica esos gastos debe abonarlos el dueño.

- FIANZA / GARANTÍA ADICIONAL. Si el arrendador es una empresa la garantía adicional no podrá superar dos mensualidades de renta. ADQUISICIÓN PREFERENTE. Se prevé que en caso de venta de varias viviendas conjuntamente la administración pueda

jueves, 21 de febrero de 2019

Custodia compartida y tabaquismo

Desde hace varios años la jurisprudencia del Tribunal Supremo se ha ido inclinando progresivamente por aplicar el sistema de custodia compartida de forma generalizada, hasta el punto de considerarlo el modelo preferente, siempre que concurran ciertos requisitos de relación no conflictiva entre los progenitores.

Este tema está tratado en otras entradas de este blog.

Sin embargo ahora me quiero hacer eco de una relativamente reciente sentencia de la Audiencia Provincial de Córdoba; sección 1ª, de 18 de septiembre 2018, que analiza una causa, digamos que curiosa, por la cual se puede establecer un sistema de custodia monoparental en detrimento de una custodia compartida acordada en el juzgado de primera instancia.

Se trata del tabaquismo. El asunto examinado en ese procedimiento consiste en que la madre se opone a la custodia compartida en base al consumo excesivo de tabaco por parte del padre en el domicilio y en presencia de los hijos comunes. En la sentencia se concluye que el padre antepone su necesidad de fumar a la salud de los hijos, que relatan cómo viven en un ambiente cargado de humo de forma permanente. Los jueces estiman que esta manera de actuar del padre pone en riesgo la salud de los hijos en una época donde la conciencia de los peligros que acarrea el tabaco está bastante generalizada, y por ello resuelve que debe adoptarse un sistema de custodia monoparental a favor de la madre.

Aparte de lo peculiar de la situación, tampoco ha sido ajeno al resultado del procedimiento el hecho constatado de la mala relación y continuas discusiones entre los progenitores, que sigue siendo el elemento central para que se opte por un sistema de custodia monoparental. Pero habrá que tener en cuenta que cualquier conducta de alguno de los progenitores que ponga en alguna medida en riesgo la salud de los hijos podrá ser motivo de la exclusión del sistema de custodia compartida

domingo, 23 de diciembre de 2018

Como impedir la apertura de apartamentos turísticos en sus edificios

Los apartamentos turísticos están suponiendo un grave problema de convivencia en muchos edificios del centro de las grandes ciudades; allí donde se están convirtiendo viviendas y locales en pisos de alquiler por días para turistas.
Los que lo están pasando no necesitan que les describan el problema; los demás deben imaginar lo que supone convertir un piso del edificio donde vives en un hotel, con entradas y salidas a cualquier hora, sin el menor respeto por el descanso y la conservación de los edificios.

Hasta ahora el propietario del inmueble que deseaba convertir su propiedad en un negocio hotelero tenía que pedir permiso (muchas veces obviaba el trámite), y pasaba a alquilar el piso o local por días.

Los ayuntamientos, particularmente en Madrid y Barcelona ya empezaron a tomar medidas para restringur estos cambios en el destino de los inmuebles.
Sin embargo los tribunales no contaban con legislación que prohibiera que los demás vecinos pudieran impedir al "emprendedor" que les fastidiara la existencia.

El Real Decreto 21/2018 de 14 de diciembre viene a paliar esta situación (sin efectos retroactivos) y permite que los vecinos por mayoría de 3/5 puedan prohibir que los pisos o locales de sus edificios se conviertan en apartamentos turísticos. Tienen que reunirse y votar; luego probablemente tendrán que ir a juicio; pero a partir de ahora el dueño del apartamento no podrá alegar que la legislación no prohibe destinar los inmuebles a lo que les parezca oportuno.

Modificaciones Ley de Arrendamientos Urbanos por el Decreto Ley 21/2018 de 14 de diciembre 2018

Una vez más, otro gobierno introduce cambios en la Ley de Arrendamientos ante la constatación de que el mercado no funciona correctamente.
Las constantes oscilaciones y cambios de criterio en el mercado de alquileres, junto al deficiente funcionamiento de la adminitración de justicia, marcan el triste devenir de una norma que cada pocos años se ve modificada de forma infructuosa.
Ahora se vuelve a pensar que es razonable favorecer la estabilidad del arrendatario en el contrato, y se eleva el plazo mínimo desde los tres a los cinco años, aunque se introduce la novedad de distinguir entre arrendadores personas físicas y arrendadores empresas, y para éstas últimas se eleva el plazo mínimo del contrato hasta los siete años: si usted es arrendatario de una empresa podrá estar en el contrato siete años, pero si lo es de persona física solo cinco.
Se mantiene la posibilidad de que el dueño resuelva el contrato transcurrido un año si prueba que lo necesita para vivir él o pariente próximos.

Al elevar el plazo mínimo se eleva el plazo de la primera prórroga que pasa del año a los tres años, de forma absolutamente lógica.

Se ratifica la posibilidad de que la renta se actualice por encima del IPC (salvo en los arrendamientos de renta reducida), compensando de alguna forma la ampliación del plazo mínimo del contrato. Pero si en el contrato no se expresa la fórmula de actualización la renta quedará congelada, así que cuidado con olvidarse de mencionar cómo se actualiza la renta. En los contratos de renta reducida (cuya definición queda para un futuro Decreto de plan estatal de vivienda) la renta solo podrá actualizarse de conformidad con el IPC General Interanual.
También se prevé la posibilidad de elevar la renta si se realizan obras de mejora tras los cinco años de arrendamiento si el dueño es persona física, o de siete si fuera una empresa.

Los gastos de la agencia inmobiliaria intermediaria solo se pueden repercutir en el arrendatario si el dueño es persona física, pero no si es una empresa.

Se especifica que la venta en bloque de un grupo de viviendas o locales no permite el derecho de tanteo y retracto de los ocupantes. Una nueva facilidad para los fondos de inversión, en perjuicio de los consumidores.

Se limitan las garantías exigibles al arrendatario en los arrendamientos de vivienda. Se le puede pedir una mensualidad de fianza y otras dos mensualidades de garantía adicional, pero nada más. No se dice nada del aval, lo que resulta un olvido grave, aunque se supone que el aval tendrá la misma limitación en su cuantía exigible.
Además esa garantía puede resultar escasa dado el tiempo que tardan los juzgados en resolver un procedimiento de desahucio por falta de pago, que en la Comunidad de Madrid ronda los cinco o seis meses desde que se presenta la demanda.

En los procesos de desahucio (salvo en los más habituales de falta de pago o expiración del plazo) se prevé la suspensión del procedimiento por un mes en los casos en que el arrendatario se encuentre en situación de especial vulnerabilidad, situación que no se describe. En todos los procesos de desahucio se comunicará la situación a los servicios sociales para intentar que tomen medidas de salvaguarda. El problema es que si no hay presupuesto para acoger a familias vulnerables probablemente se haga recaer la carga sobre los dueños de los pisos alquilados que verán demorarse, aún más, los procedimientos de desahucio.

En fín, nuevo bandazo sin saber a dónde vamos. En el mercado de alquiler no solo se interviene con legislación, sino que hacen falta medidas con base presupuestaria. Si se quiere controlar el mercado habría que crear un parque de vivienda pública en alquiler para situaciones vulnerables, y mejorar los medios de los juzgados para que la tramitación de los procedimientos de desahucio fuera más expeditiva, con lo que se favorecería que muchas viviendas vacías se pusieran en el mercado. El postureo es gratis, la eficacia cuesta dinero.