La compra de una vivienda es el acto económicamente más importante en la vida de la mayoría de las personas. Por ello es conveniente asegurarse de que todo va a salir bien.
Por regla general resulta más arriesgada la compra de vivienda nueva sobre plano, que de vivienda ya edificada e inscrita, no solamente desde un punto de vista técnico (lo que todavía no se ve no sabemos como será), sino también desde un punto de vista jurídico, pues vamos a empezar a pagar dinero por un bien que no figura en el registro de la propiedad.
En la vivienda nueva debemos guardar todos los folletos, cartas, documentos, fotos y demás que veamos en la promotora, pues todo ello formará parte del contrato. Deberemos asegurarnos de que hay una licencia de obra (cuya copia nos debe entregar la promotora), y que el suelo figura a nombre de la promotora (ver el Registro de la Propiedad). Pero lo más importante es que las cantidades que vamos entregando a cuenta estén avaladas o aseguradas, y que nos entreguen copia del aval o contrato de seguro, que deberemos consultar con la entidad financiera o aseguradora. Si entran en una cooperativa de viviendas es posible que hasta pasados unos pagos no tengan esta documentación. Pero no compren sobre plano sin aval o seguro, pues en una época de crisis la quiebra de la promotora implicará la pérdida de su dinero. Conserven además la memoria de calidades, que debe ir firmada y sellada por la promotora. Respecto del contrato es conveniente que lo revisen con un abogado y que se informen de cuales son las cláusulas de penalización por incumplimiento y los plazos de entrega. Y como consejo económico consulten con su banco sobre la concesión de un préstamo hipotecario para esa operación antes de entregar la señal; si ahora no le dan el préstamo, en dos años cuando se entregue la vivienda seguramente tampoco se lo darán.
En vivienda usada deben pedir, antes de entregar la señal, una nota simple del registro de la propiedad para saber si la finca tiene alguna carga. Si tiene cargas, por ejemplo una hipoteca, la operación se podrá llevar a cabo siempre que en el momento del pago el comprador retenga de la parte del precio el importe necesario para cancelar la hipoteca con los gastos anejos; si compran con un préstamo, el banco del comprador se encargará de la gestión. También es conveniente que hablen con el presidente de la comunidad para saber si hay deudas (el día de la firma de escritura el vendedor deberá presentar un certificado de la comunidad con las deudas pendientes, y el último recibo del IBI - contribución urbana). Procuren que la señal no sea muy alta, y que el plazo para la firma de la escritura de compraventa sea suficiente para las gestiones del préstamo; normalmente con 45 días hay suficiente. El contrato de señal debe contener un plazo para la firma de escritura notarial de compraventa, el precio, quien paga los gastos anejos (notario y otros) y las penalizaciones por incumplimiento; pero también puede fijarse si se entregan muebles, o si el dueño va a permanecer en la vivienda por un plazo después de la firma de escritura y otras cuestiones. Le aconsejo que lleve el contrato de señal a un abogado para que le informe de su contenido.
Sepa que con carácter general los gastos de impuestos, apertura de préstamo, notario y registro de la propiedad suponen entre un 10% y 12% del precio, y que serán satisfechos normalmente por el comprador, salvo el impuesto de incremento de los terrenos de naturaleza urbana que deberá satisfacer el vendedor, y cuyo importe depende de la ubicación de la finca y del tiempo durante el cual ha sido propietario el ahora vendedor.
Sin miedo pero con cuidado.
domingo 31 de enero de 2010
sábado 28 de noviembre de 2009
Desahucio Exprés. Comentarios.
La entrada en vigor de la ley 19/2009 se producirá a finales de diciembre y afectará a los procedimientos que se inicien después de esa fecha.
Hay que decir que se ha modificado la Ley de Enjuiciamiento Civil, que entró en vigor en el año 2.001 y que fue modificada en estos mismos aspectos por una ley del año 2.003. Practicamente las mismas opiniones y comentarios de políticos y periodistas que se mencionaron entonces se repiten ahora, a pesar de que las modificaciones legales han sido realizadas por dos gobiernos distintos. Ello nos muestra que el tema de la duración de los procesos de desahucio ha sido un problema pertinaz en el funcionamiento de la justicia, que ha despertado cierto celo del poder legislativo, pero que hasta ahora no ha tenido una solución eficaz.
Es evidente que si se ha venido tardando casi un año, en ciertos lugares, en echar a un inquilino moroso se estaba desanimando a los propietarios de viviendas vacías a sacarlas en alquiler.
A mi juicio dos son los elementos a destacar en la nueva normativa, que consisten en la facilitación de los trámites de las notificaciones y la posibilidad, ya reconocida antes, de perdonar la deuda a cambio de que el inquilino acepte marcharse de forma casi inmediata.
La primera cuestión es fundamental; la mayor causa de retrasos indebidos en los juzgados que funcionan de manera razonable deriva de los problemas con las notificaciones: si el inquilino no abre la puerta, no está en casa, no acude al juzgado a recoger los avisos, si en definitiva actúa de forma obstruccionista, provocará la suspensión de los pleitos y de los lanzamientos. Ahora la norma trata de atajar estas situaciones y evitar abusos por parte de arrendatarios que conocían estas triquiñuelas por haber vivido la misma situación con anterioridad. Con la regulación nueva se facilitan los actos de comunicación, se evitarán demoras y mejorarán enormemente los trámites. Quizás se hayan perdido algunas garantías para el arrendatario pero confiemos en que la práctica pula los defectos que pudieran existir en la normativa.
El segundo tema que es el que más comentarios de prensa ha suscitado, llegando a leerse y escucharse que va a haber desahucios en quince días, me parece de menor relevancia. Se dispone que el propietario puede proponer en la demanda que perdona toda o parte de la deuda y de las costas al arrendatario si éste acepta marcharse en quince días desde que le sea notificada la demanda. Si el arrendatario acepta, se fija una fecha de lanzamiento para quince días después del fin del plazo aceptado para marcharse por si acaso al final el arrendatario no cumpliera su compromiso. La norma anterior preveía que el propietario debía proponer un plazo de un mes para marcharse a cambio de perdonar la deuda; por lo tanto el cambio es pequeño.
Además, normalmente, esta oferta se habrá realizado antes de acudir al abogado y no habrá sido atendida por el arrendatario.
No me parece eficaz, de hecho con la norma vigente hasta ahora ningún cliente mío ha propuesto esta cuestión en la demanda, porque si el dueño se ve obligado a iniciar el juicio, gastarse el dinero en abogado y procurador, y arrastra varias mensualidades adeudadas estará dispuesto a aguardar un par de meses o tres más, pero conservando la posibilidad de reclamar lo que por derecho le corresponde.
Pero es que de lado del inquilino de la vivienda, si no se puede ir porque carece de recursos, el caos mayoritario del que no paga porque no puede, tratará de aguantar en la vivienda todo el tiempo que le sea posible y no aceptará un pacto para irse antes, pues el problema principal para él será el alojamiento y no la deuda.
Al final habrá que ver si la carencia de medios y el escaso control del buen funcionamiento de los medios existentes en la administración de justicia no echan por tierra los propósitos legislativos; pero las medidas de facilitación de las comunicaciones pienso sinceramente que agilizarán los desahucios y aportarán mayor confianza a los propietarios para arrendar las viviendas, con lo que deberían bajar los precios de los alquileres.
Hay que decir que se ha modificado la Ley de Enjuiciamiento Civil, que entró en vigor en el año 2.001 y que fue modificada en estos mismos aspectos por una ley del año 2.003. Practicamente las mismas opiniones y comentarios de políticos y periodistas que se mencionaron entonces se repiten ahora, a pesar de que las modificaciones legales han sido realizadas por dos gobiernos distintos. Ello nos muestra que el tema de la duración de los procesos de desahucio ha sido un problema pertinaz en el funcionamiento de la justicia, que ha despertado cierto celo del poder legislativo, pero que hasta ahora no ha tenido una solución eficaz.
Es evidente que si se ha venido tardando casi un año, en ciertos lugares, en echar a un inquilino moroso se estaba desanimando a los propietarios de viviendas vacías a sacarlas en alquiler.
A mi juicio dos son los elementos a destacar en la nueva normativa, que consisten en la facilitación de los trámites de las notificaciones y la posibilidad, ya reconocida antes, de perdonar la deuda a cambio de que el inquilino acepte marcharse de forma casi inmediata.
La primera cuestión es fundamental; la mayor causa de retrasos indebidos en los juzgados que funcionan de manera razonable deriva de los problemas con las notificaciones: si el inquilino no abre la puerta, no está en casa, no acude al juzgado a recoger los avisos, si en definitiva actúa de forma obstruccionista, provocará la suspensión de los pleitos y de los lanzamientos. Ahora la norma trata de atajar estas situaciones y evitar abusos por parte de arrendatarios que conocían estas triquiñuelas por haber vivido la misma situación con anterioridad. Con la regulación nueva se facilitan los actos de comunicación, se evitarán demoras y mejorarán enormemente los trámites. Quizás se hayan perdido algunas garantías para el arrendatario pero confiemos en que la práctica pula los defectos que pudieran existir en la normativa.
El segundo tema que es el que más comentarios de prensa ha suscitado, llegando a leerse y escucharse que va a haber desahucios en quince días, me parece de menor relevancia. Se dispone que el propietario puede proponer en la demanda que perdona toda o parte de la deuda y de las costas al arrendatario si éste acepta marcharse en quince días desde que le sea notificada la demanda. Si el arrendatario acepta, se fija una fecha de lanzamiento para quince días después del fin del plazo aceptado para marcharse por si acaso al final el arrendatario no cumpliera su compromiso. La norma anterior preveía que el propietario debía proponer un plazo de un mes para marcharse a cambio de perdonar la deuda; por lo tanto el cambio es pequeño.
Además, normalmente, esta oferta se habrá realizado antes de acudir al abogado y no habrá sido atendida por el arrendatario.
No me parece eficaz, de hecho con la norma vigente hasta ahora ningún cliente mío ha propuesto esta cuestión en la demanda, porque si el dueño se ve obligado a iniciar el juicio, gastarse el dinero en abogado y procurador, y arrastra varias mensualidades adeudadas estará dispuesto a aguardar un par de meses o tres más, pero conservando la posibilidad de reclamar lo que por derecho le corresponde.
Pero es que de lado del inquilino de la vivienda, si no se puede ir porque carece de recursos, el caos mayoritario del que no paga porque no puede, tratará de aguantar en la vivienda todo el tiempo que le sea posible y no aceptará un pacto para irse antes, pues el problema principal para él será el alojamiento y no la deuda.
Al final habrá que ver si la carencia de medios y el escaso control del buen funcionamiento de los medios existentes en la administración de justicia no echan por tierra los propósitos legislativos; pero las medidas de facilitación de las comunicaciones pienso sinceramente que agilizarán los desahucios y aportarán mayor confianza a los propietarios para arrendar las viviendas, con lo que deberían bajar los precios de los alquileres.
Desahucio exprés. Novedades.
El pasado día 24 de noviembre de 2.009 apareció piblicada en el BOE la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios.
Esta norma ha sido llamada del "desahucio exprés" porque se supone que agilizará los procedimientos de desahucio, fomentando con ello el arrendamiento de viviendas.
Las principales novedades son las siguientes:
- La norma que ha llamado más la atención en los medios de comunicación viene en la modificación del artículo 437.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que consiste en que, en los desahucios por falta de pago o por expiración del término, el demandante podrá anunciar en la demanda que perdona toda o parte de la deuda y de las costas si el inquilino se marcha en un plazo que no podrá ser inferior a quince días desde que se le notifique la demanda. Si el demandado acepta la oferta se pasa a dictar sentencia sin juicio, y se fija el día del lanzamiento, para el caso de que el inquilino no se marche en un plazo de quince días a contar desde el final del plazo concedido. Esta novedad ha permitido hablar a cierta prensa de desahucios en quince días. Mi personal valoración aparecerá en una entrada posterior de este blog.
- En alquileres de vivienda se permite que se pacte un plazo inferior a los cinco años, si se dispone que el arrendador o un familiar (la inclusión del familiar es la novedad) va a necesitar la vivienda en el momento previsto.
- Se permite expresamente reclamar la condena de las rentas posteriores al juicio y hasta el lanzamiento. Ya lo realizaban la mayoría de los jueces si se solicitaba en la demanda.
- Se pueden reclamar las rentas por el trámite más simple del juicio verbal, sea cual sea el importe adeudado. Ya se hacía cuando se reclamaba conjuntamente con la demanda de desahucio.
- Medidas de agilización:
a) Si el demandado paga antes de la fecha del juicio, terminará el procedimiento sin necesidad de juicio si el demandante acepta el pago como total extinción de la deuda.
b) Si el inquilino quiere pedir abogado de oficio debe hacerlo en tres días desde el momento en que reciba la demanda. Ya lo exigían la mayoría de los juzgados.
c) Se facilitan los trámites de notificación de la demanda y de la sentencia. Es el aspecto a mi juicio más importante, al incluirse muy sensatas medidas que evitarán retrasos y dilaciones derivados de actitudes maliciosas de arrendatarios morosos.
d) Se evitan dilaciones en la ejecución del lanzamiento, suprimiéndose trámites superfluos, aún a costa de cierta limitación en los derechos de los arrendatarios.
Esta norma ha sido llamada del "desahucio exprés" porque se supone que agilizará los procedimientos de desahucio, fomentando con ello el arrendamiento de viviendas.
Las principales novedades son las siguientes:
- La norma que ha llamado más la atención en los medios de comunicación viene en la modificación del artículo 437.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, que consiste en que, en los desahucios por falta de pago o por expiración del término, el demandante podrá anunciar en la demanda que perdona toda o parte de la deuda y de las costas si el inquilino se marcha en un plazo que no podrá ser inferior a quince días desde que se le notifique la demanda. Si el demandado acepta la oferta se pasa a dictar sentencia sin juicio, y se fija el día del lanzamiento, para el caso de que el inquilino no se marche en un plazo de quince días a contar desde el final del plazo concedido. Esta novedad ha permitido hablar a cierta prensa de desahucios en quince días. Mi personal valoración aparecerá en una entrada posterior de este blog.
- En alquileres de vivienda se permite que se pacte un plazo inferior a los cinco años, si se dispone que el arrendador o un familiar (la inclusión del familiar es la novedad) va a necesitar la vivienda en el momento previsto.
- Se permite expresamente reclamar la condena de las rentas posteriores al juicio y hasta el lanzamiento. Ya lo realizaban la mayoría de los jueces si se solicitaba en la demanda.
- Se pueden reclamar las rentas por el trámite más simple del juicio verbal, sea cual sea el importe adeudado. Ya se hacía cuando se reclamaba conjuntamente con la demanda de desahucio.
- Medidas de agilización:
a) Si el demandado paga antes de la fecha del juicio, terminará el procedimiento sin necesidad de juicio si el demandante acepta el pago como total extinción de la deuda.
b) Si el inquilino quiere pedir abogado de oficio debe hacerlo en tres días desde el momento en que reciba la demanda. Ya lo exigían la mayoría de los juzgados.
c) Se facilitan los trámites de notificación de la demanda y de la sentencia. Es el aspecto a mi juicio más importante, al incluirse muy sensatas medidas que evitarán retrasos y dilaciones derivados de actitudes maliciosas de arrendatarios morosos.
d) Se evitan dilaciones en la ejecución del lanzamiento, suprimiéndose trámites superfluos, aún a costa de cierta limitación en los derechos de los arrendatarios.
domingo 22 de noviembre de 2009
ARRENAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA
Esta es una figura jurídica de larga tradición en España, pero de uso reltivamente escaso, hasta que la crisis financiera ha forzado a las promotras a ponerla en práctica para tratar de dar salida al stock de viviendas acumuladas. Se trata de un contrato complejo que reune al arrendamiento y a la compraventa como pasos sucesivos; primero se arrienda porque aún no se puede vender (no hay entidad financiera que conceda el préstamo) y se va pagando un alquiler hasta que se pueda formalizar la escritura de compraventa, computando las cantidades pagadas inicialmente en concepto de renta, como parte del precio de la compra posterior.
Se firma un contrato de arrendamiento normal, con las mismas características de cualquier otro, sometido principalmente a la Ley de Arrendamienos Urbanos o a la voluntad de las partes, según sea vivienda o local respectivamente; pero con dos elementos especifícos. El primero de estos elementos consiste en que a la firma del contrato se paga una suma por la opción a comprar en el futuro; por decirlo de una forma gráfica: se compra la posibilidad de comprar más tarde, entregando una suma a fondo perdido a cambio de poder obligar a que la promotora venda esa vivienda en un momento posterior, aunque incluso muchas promotoras retiran dicha obligación de pagar por la opción para facilitar este tipo de operaciones. El segundo elemento específico de estos contratos radica en el plazo para ejercitar la opción; hay que determinar claramente cuando se va a poder exigir a la promotora firmar la compraventa, que puede ser en un momento concreto - al año, en dos, en tres - o con la posibilidad de reiterarse la posibilidad en varios momentos a lo largo de la vida del contrato; por ejemplo puede pactarse que se podrá ejercitar la opción el uno de enero de cada año mientras dure el arrendamiento.
En el primer momento, al firmar el arrendamiento con opción de compra ya hay que concretar el precio de la compraventa, la forma de pago, y demás estipulaciones de la compraventa, igual que en un documento de arras y señal.
Llegado el momento previsto para ejercitar la opción la promotora no podrá negarse si el comprador quiere comprar. Es el comprador quien decide siempre que haya cumplido las condiciones previas del arrendamiento (si hay impagos de renta no se podrá optar), y si sse encuentra en posición de cumplir con los requisitos de la compra (básicamente si en ese momento ya puede acceder al préstamo). Entonces las cantidades pagadas como renta (o parte de ellas) se computarán como parte del precio.
Si todos los contratos son delicados, éste al ser complejo, reunir dos figuras jurídicas en un solo documento, con los derechos y las obligaciones multiplicados por dos, y al tenerse que cumplir parte del mismo en un momento posterior, éste exige un especial cuidado para que todo quede claro y las partes sepan a que atenerse en el futuro.
Se firma un contrato de arrendamiento normal, con las mismas características de cualquier otro, sometido principalmente a la Ley de Arrendamienos Urbanos o a la voluntad de las partes, según sea vivienda o local respectivamente; pero con dos elementos especifícos. El primero de estos elementos consiste en que a la firma del contrato se paga una suma por la opción a comprar en el futuro; por decirlo de una forma gráfica: se compra la posibilidad de comprar más tarde, entregando una suma a fondo perdido a cambio de poder obligar a que la promotora venda esa vivienda en un momento posterior, aunque incluso muchas promotoras retiran dicha obligación de pagar por la opción para facilitar este tipo de operaciones. El segundo elemento específico de estos contratos radica en el plazo para ejercitar la opción; hay que determinar claramente cuando se va a poder exigir a la promotora firmar la compraventa, que puede ser en un momento concreto - al año, en dos, en tres - o con la posibilidad de reiterarse la posibilidad en varios momentos a lo largo de la vida del contrato; por ejemplo puede pactarse que se podrá ejercitar la opción el uno de enero de cada año mientras dure el arrendamiento.
En el primer momento, al firmar el arrendamiento con opción de compra ya hay que concretar el precio de la compraventa, la forma de pago, y demás estipulaciones de la compraventa, igual que en un documento de arras y señal.
Llegado el momento previsto para ejercitar la opción la promotora no podrá negarse si el comprador quiere comprar. Es el comprador quien decide siempre que haya cumplido las condiciones previas del arrendamiento (si hay impagos de renta no se podrá optar), y si sse encuentra en posición de cumplir con los requisitos de la compra (básicamente si en ese momento ya puede acceder al préstamo). Entonces las cantidades pagadas como renta (o parte de ellas) se computarán como parte del precio.
Si todos los contratos son delicados, éste al ser complejo, reunir dos figuras jurídicas en un solo documento, con los derechos y las obligaciones multiplicados por dos, y al tenerse que cumplir parte del mismo en un momento posterior, éste exige un especial cuidado para que todo quede claro y las partes sepan a que atenerse en el futuro.
domingo 11 de octubre de 2009
Resolución de contrato de compaventa de inmuebles. Falta de financiación.
Se trata de analizar las consecuencias del impago de los pagos aplazados en una compraventa documentada en contrato privado, o de la negativa o imposibilidad (por falta de financiación) del comprador para acudir a la firma de escritura pública de compraventa.
Son dos situaciones que tienen consecuencias similares. Por un lado tenemos el caso de una venta de inmueble documentada en contrato privado en el que se habían pactado unos pagos aplazados que el comprador viene incumpliendo; y por otro lado el caso, cada vez más frecuente, de la adquisición de una vivienda sobre plano, en contrato privado, con pagos aplazados cumplidos, pero que cuando se cita al comprador a la firma de la escritura, éste se encuentra con que las entidades financieras le niegan el préstamo hipotecario necesario para pagar el resto del precio.
Estamos en un caso de incumplimiento de contrato, que otorga el derecho al vendedor a resolverlo por la vía de los artículos 1.124 y 1.504 del Código Civil. La jurisprudencia exige que el incumplimiento del comprador sea esencial y de cierta gravedad (no basta haber dejado de pagar un par de plazos y presentar la demanda inmediatamente), que el vendedor haya cumplido todas sus obligaciones, y que se produzca una notificación comunicando la resolución, que desde la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 2.009 ya no precisa ser notarial o judicial como afirma el artículo 1504 del Código Civil sino que puede ser por telegrama o burofax.
Hay que tener presente que si el comprador niega la resolución comunicada, el asunto habrá de decidirse en el Juzgado.
Con la crisis económica muchos compradores se han encontrato con que después de pagar los pagos aplazados previsto en el contrato, a la hora de firmar las escrituras notariales de compraventa con préstamo hipotecario, las entidades financieras no les conceden crédito. Ante estas situaciones las promotoras suelen estar abiertas a ciertas opciones salvando el contrato, dado que ellas tampoco encuentran compradores sustitutos, y así, por ejemplo, ofrecen alquileres con opción de compra, donde el adquirente podrá seguir pagando una cuota a la promotora durante un plazo, ocupar la vivienda mediante un contrato de alquiler, confiando en que el final de la crisis crediticia permita, en un futuro a medio plazo, contratar un préstamo hipotecario y firmar la ansiada escritura de compraventa.
Sin embargo hay promotoras que simplemente resuelven el contrato y, aplicando las cláusulas de penalización, pretenden quedarse con la totalidad de las cantidades entregadas o con una parte. Entonces remiten un requerimiento (que como ya he mencionado no requiere ser notarial o judicial, aunque sí fehaciente) comunicando que se quedan con el piso y con el dinero. Ante esta situación el comprador puede negarse a aceptar tal decisión y buscar en los tribunales una respuesta menos onerosa. Así el comprador puede demandar indicando que el vendedor no ha cumplido alguna de sus obligaciones(plazo de entrega o calidades) y tratar de que la resolución sea a instancia del comprador por incumplimiento del vendedor, aunque esto será mejor haberlo hecho antes de que la promotora haya citado a la firma de escritura de compraventa; o bien el comprador puede demandar alegando que no hubo incumplimiento, sino fuerza mayor (la crisis) que le impide acceder a un crédito hipotecario; o bien, pedir que los juzgados apliquen la facultad moderadora de la penalización y le devuelvan más dinero del que ofrece la promotora.
Por lo tanto en estos casos de falta de financiación el comprador debe actuar con inteligencia, tratando de resolver antes de ser citado a la firma de escritura de compraventa, sobre todo si hubo un incumplimiento del promotor en los plazos de entrega; como siguiente medida hay que negociar con la promotora la devolución de la mayor parte del dinero posible, y en último caso, presentar demanda alegando fuerza mayor o pidiendo que se modere la indemnización que el contrato prevé a favor de la promotora.
Son dos situaciones que tienen consecuencias similares. Por un lado tenemos el caso de una venta de inmueble documentada en contrato privado en el que se habían pactado unos pagos aplazados que el comprador viene incumpliendo; y por otro lado el caso, cada vez más frecuente, de la adquisición de una vivienda sobre plano, en contrato privado, con pagos aplazados cumplidos, pero que cuando se cita al comprador a la firma de la escritura, éste se encuentra con que las entidades financieras le niegan el préstamo hipotecario necesario para pagar el resto del precio.
Estamos en un caso de incumplimiento de contrato, que otorga el derecho al vendedor a resolverlo por la vía de los artículos 1.124 y 1.504 del Código Civil. La jurisprudencia exige que el incumplimiento del comprador sea esencial y de cierta gravedad (no basta haber dejado de pagar un par de plazos y presentar la demanda inmediatamente), que el vendedor haya cumplido todas sus obligaciones, y que se produzca una notificación comunicando la resolución, que desde la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 2.009 ya no precisa ser notarial o judicial como afirma el artículo 1504 del Código Civil sino que puede ser por telegrama o burofax.
Hay que tener presente que si el comprador niega la resolución comunicada, el asunto habrá de decidirse en el Juzgado.
Con la crisis económica muchos compradores se han encontrato con que después de pagar los pagos aplazados previsto en el contrato, a la hora de firmar las escrituras notariales de compraventa con préstamo hipotecario, las entidades financieras no les conceden crédito. Ante estas situaciones las promotoras suelen estar abiertas a ciertas opciones salvando el contrato, dado que ellas tampoco encuentran compradores sustitutos, y así, por ejemplo, ofrecen alquileres con opción de compra, donde el adquirente podrá seguir pagando una cuota a la promotora durante un plazo, ocupar la vivienda mediante un contrato de alquiler, confiando en que el final de la crisis crediticia permita, en un futuro a medio plazo, contratar un préstamo hipotecario y firmar la ansiada escritura de compraventa.
Sin embargo hay promotoras que simplemente resuelven el contrato y, aplicando las cláusulas de penalización, pretenden quedarse con la totalidad de las cantidades entregadas o con una parte. Entonces remiten un requerimiento (que como ya he mencionado no requiere ser notarial o judicial, aunque sí fehaciente) comunicando que se quedan con el piso y con el dinero. Ante esta situación el comprador puede negarse a aceptar tal decisión y buscar en los tribunales una respuesta menos onerosa. Así el comprador puede demandar indicando que el vendedor no ha cumplido alguna de sus obligaciones(plazo de entrega o calidades) y tratar de que la resolución sea a instancia del comprador por incumplimiento del vendedor, aunque esto será mejor haberlo hecho antes de que la promotora haya citado a la firma de escritura de compraventa; o bien el comprador puede demandar alegando que no hubo incumplimiento, sino fuerza mayor (la crisis) que le impide acceder a un crédito hipotecario; o bien, pedir que los juzgados apliquen la facultad moderadora de la penalización y le devuelvan más dinero del que ofrece la promotora.
Por lo tanto en estos casos de falta de financiación el comprador debe actuar con inteligencia, tratando de resolver antes de ser citado a la firma de escritura de compraventa, sobre todo si hubo un incumplimiento del promotor en los plazos de entrega; como siguiente medida hay que negociar con la promotora la devolución de la mayor parte del dinero posible, y en último caso, presentar demanda alegando fuerza mayor o pidiendo que se modere la indemnización que el contrato prevé a favor de la promotora.
miércoles 30 de septiembre de 2009
Contratos de alquiler
Voy a intentar dar ciertos criterios para elaborar un contrato de arrendamiento, pero los lectores deben tener en cuenta que el mejor contrato de alquiler o de compraventa para un situación concreta es el elaborado especificamente para ese caso; por supuesto que siempre se parte de un modelo, pero la adaptación a la concreta voluntad de las partes requiere una intervención profesional en la redacción de las cláusulas del contrato.
La primera cuestión a tener en cuenta en los contratos de arrendamiento consiste en que la ley marca unas pautas concretas para lo alquileres de vivienda que no pueden contravenirse en el contrato, mientras que para los alquileres de inmuebles para uso distinto del de vivienda (mayoritariamente locales) la voluntad de las partes puede actuar de forma más libre determinando el contenido íntegro del convenio. Esto es así para proteger al inquilino de las viviendas, otorgándole la seguridad de un plazo, del modo de cálculo de la subida anual y otras cuestiones. Por ejemplo en arrendamientos de vivienda, salvo los de temporada o aquellos en los que se fija una necesidad concreta para un momento dado, el plazo mínimo a disposición del inquilino es de cinco años y la subida anual no puede superar el IPC interanual; sin embargo en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda cabe cualquier plazo y cualquier subida.
En todo contrato hay que fijar las cuestiones formales tales como nombre completo, domicilio y N.I.F. de las partes, el inmueble que se arrienda, la fecha del contrato y las firmas de los intervinientes.
En cuanto al fondo debe estipularse un plazo y una renta.
Si no se dice nada más la ley regula los demás aspectos, la forma de pago, el plazo, quien paga las obras, permiso para cesiones, derecho de adquisición preferente, pago de comunidad, prórrogas en el contrato y demás.
Se pueden encontrar modelos de contrato en internet o en los estancos en los que rellenando un par de espacios tendremos una relación de arrendamiento establecida con más o menos detalle, pero con la base legal necesaria para que casi todo esté previsto.
Pero si las partes quieren pactar algo diferente a lo establecido por la ley, primero habrán de saber si su intención está amparada por la legislación, si ante el incumplimiento de la otra parte podría acudir a los tribunales y exigir su cumplimiento: así en muchos contratos se dispone que el propietario tendrá acceso a la vivienda para comprobar su estado en cualquier momento o con un aviso, pero si luego el inquilino no le deja entrar, el dueño no tendrá nada que hacer, pues esa cláusula va contra la legislación. Así que poner esa cláusula servirá si el inquilino desconoce sus derechos, pero nunca podrá ser usada ante los tribunales.
Sabido que una cláusula puede ser exigida en los tribunales hay que saber redactarla de forma clara, sin oscuridades y sin contradicciones con el resto del contenido del contrato: por ejemplo si el dueño de un local no quiere que el arrendatario ceda sus derechos a un desconocido del propietario que no ofrezca ninguna garantía de pago, deberá prohibir la cesión expresamente en el documento.
Tengan en cuenta que la ley ampara más al arrendatario porque se le supone en una situación más débil económicamente (lo cual en el arrendamiento de ciertos locales es rotundamente falso), por lo que si el dueño del inmueble quiere mayores garantías deberá recurrir a un profesional que le redacte SU contrato, recogiendo la voluntad del propietario y con el asesoramiento necesario.
- Tema de la fianza: Es obligatorio fijar una fianza en los contratos de arrendamiento por el importe de una mensualidad en las viviendas y de dos en los inmuebles para otros usos, y esa fianza ha de ser ingresada por el propietario en el organismo de la comunidad autónoma encargado de ello, que la devolverá al finalizar el contrato. El incumplimiento de esta obligación está severamente sancionado aunque en la práctica en pocos casos se aplican las sanciones. Si se quiere añadir alguna garantía complementaria (aval, fiadores, cantidad económica) deberá hacerse constar por separado.
Confío en que con estas ideas puedan tomar una mejor decisión que les evite problemas futuros en las siempre conflicticas relaciones arrendaticias.
La primera cuestión a tener en cuenta en los contratos de arrendamiento consiste en que la ley marca unas pautas concretas para lo alquileres de vivienda que no pueden contravenirse en el contrato, mientras que para los alquileres de inmuebles para uso distinto del de vivienda (mayoritariamente locales) la voluntad de las partes puede actuar de forma más libre determinando el contenido íntegro del convenio. Esto es así para proteger al inquilino de las viviendas, otorgándole la seguridad de un plazo, del modo de cálculo de la subida anual y otras cuestiones. Por ejemplo en arrendamientos de vivienda, salvo los de temporada o aquellos en los que se fija una necesidad concreta para un momento dado, el plazo mínimo a disposición del inquilino es de cinco años y la subida anual no puede superar el IPC interanual; sin embargo en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda cabe cualquier plazo y cualquier subida.
En todo contrato hay que fijar las cuestiones formales tales como nombre completo, domicilio y N.I.F. de las partes, el inmueble que se arrienda, la fecha del contrato y las firmas de los intervinientes.
En cuanto al fondo debe estipularse un plazo y una renta.
Si no se dice nada más la ley regula los demás aspectos, la forma de pago, el plazo, quien paga las obras, permiso para cesiones, derecho de adquisición preferente, pago de comunidad, prórrogas en el contrato y demás.
Se pueden encontrar modelos de contrato en internet o en los estancos en los que rellenando un par de espacios tendremos una relación de arrendamiento establecida con más o menos detalle, pero con la base legal necesaria para que casi todo esté previsto.
Pero si las partes quieren pactar algo diferente a lo establecido por la ley, primero habrán de saber si su intención está amparada por la legislación, si ante el incumplimiento de la otra parte podría acudir a los tribunales y exigir su cumplimiento: así en muchos contratos se dispone que el propietario tendrá acceso a la vivienda para comprobar su estado en cualquier momento o con un aviso, pero si luego el inquilino no le deja entrar, el dueño no tendrá nada que hacer, pues esa cláusula va contra la legislación. Así que poner esa cláusula servirá si el inquilino desconoce sus derechos, pero nunca podrá ser usada ante los tribunales.
Sabido que una cláusula puede ser exigida en los tribunales hay que saber redactarla de forma clara, sin oscuridades y sin contradicciones con el resto del contenido del contrato: por ejemplo si el dueño de un local no quiere que el arrendatario ceda sus derechos a un desconocido del propietario que no ofrezca ninguna garantía de pago, deberá prohibir la cesión expresamente en el documento.
Tengan en cuenta que la ley ampara más al arrendatario porque se le supone en una situación más débil económicamente (lo cual en el arrendamiento de ciertos locales es rotundamente falso), por lo que si el dueño del inmueble quiere mayores garantías deberá recurrir a un profesional que le redacte SU contrato, recogiendo la voluntad del propietario y con el asesoramiento necesario.
- Tema de la fianza: Es obligatorio fijar una fianza en los contratos de arrendamiento por el importe de una mensualidad en las viviendas y de dos en los inmuebles para otros usos, y esa fianza ha de ser ingresada por el propietario en el organismo de la comunidad autónoma encargado de ello, que la devolverá al finalizar el contrato. El incumplimiento de esta obligación está severamente sancionado aunque en la práctica en pocos casos se aplican las sanciones. Si se quiere añadir alguna garantía complementaria (aval, fiadores, cantidad económica) deberá hacerse constar por separado.
Confío en que con estas ideas puedan tomar una mejor decisión que les evite problemas futuros en las siempre conflicticas relaciones arrendaticias.
domingo 26 de julio de 2009
Desahucio por precario y divorcio
El precario consiste en una relación jurídica por medio de la cual un propietario cede el uso de un inmueble a otra persona, sin un fin específico y por un tiempo indeterminado, sin que el ocupante pague renta, constituyendo esta última circunstancia la diferencia básica con el contrato de arrendamiento. A estos efectos conviene tener presente que el hecho de que el ocupante pague la comunidad, los suministros o incluso el Impuesto sobre Bienes Inmuebles no cambia la naturaleza jurídica del contrato, que seguirá siendo un precario si no se paga renta al dueño.
El precario es frecuente en las relaciones familiares, donde los padres ceden el uso de un piso a su hijo.
El propietario podrá recuperar la vivienda siempre que quiera, aunque si el ocupante se niega a devolverla deberá acudir al procedimiento específico del desahucio por precario, que admite recurso de apelación y de casación ante el Supremo, lo que puede retrasar durante varios años la recuperación de la posesión de la vivienda por parte de su legítimo propietario. Ello implica que puede resultar más seguro para el dueño hacer un contrato de arrendamiento, si bien en este caso habrá que tener presente las cuestiones fiscales que ello conlleva.
La cuestión más compleja se plantea cuando un matrimonio cede el uso de la vivienda a un hijo y éste se casa o vivie en pareja, tiene, a su vez, descendencia, y posteriormente el hijo ve como su pareja se rompe o el matrimonio se disuelve por divorcio, y la resolución judicial dictada en el procedimiento matrimonial concede a la esposa o pareja y a la descendencia el uso de la vivienda.
¿Cómo pueden actuar los padres del marido en estos supuestos?
Durante años los tribunales han entendido que si no había contrato y la vivienda se había cedido al hijo para que viviera allí con la familia este uso se cumplía si la finca servía de morada a su descendencia con la madre; se consideraba un "comodato", figura jurídica parecida al precario del que se distingue porque la cesión del uso de la vivienda se hace con un fin determinado. Se consideraba que se había cedido con un fin que tras la ruptura de la pareja se seguía cumpliendo, y los propietarios de la vivienda veían como su hijo salía de la casa y ellos no podían alquilarla ni hacer nada con ella hasta la mayoría de edad de sus nietos.
Esta situación ha sufrido un cambio radical en la interpretación jurisprudencial desde las sentencias del Tribunal Supremo de 2 de octubre de 2.008 y 13 de noviembre de 2.008, que consideran que en casos como el expuesto existe precario, siempre que no haya contrato escrito no se pague renta, y no conste que se hubiera cedido la vivienda para un fin concreto y determinado que se mantenga, pues incluso que si se cedió para "servir de morada familiar" esta finalidad desaparece cuando se rompe la convivencia. Ahora estos casos se consideran "precario" y los propietarios recuperan la posesión de la vivienda, eso sí tras un largo proceso judicial. La diferencia en la actual interpretación consiste en que el Tribunal Supremo ha venido a considerar que la finalidad de la cesión para servir de morada familiar termina con la ruptura de la convivencia, lo que convierte el comodato en un precario, y con ello la posibilidad de recuperar inmediatamente la posesión de la finca a voluntad del propietario.
A este importantísimo cambio ha contribuído el incremento de precio de las viviendas, considerándose ahora que la carga que soportan los propietarios con la pérdida de la posesión de la finca, sin que sirva al hijo, es demasiado severa. La resolución dictada en el pleito matrimonial vincula a los cónyuges pero no a terceros.
El precario es frecuente en las relaciones familiares, donde los padres ceden el uso de un piso a su hijo.
El propietario podrá recuperar la vivienda siempre que quiera, aunque si el ocupante se niega a devolverla deberá acudir al procedimiento específico del desahucio por precario, que admite recurso de apelación y de casación ante el Supremo, lo que puede retrasar durante varios años la recuperación de la posesión de la vivienda por parte de su legítimo propietario. Ello implica que puede resultar más seguro para el dueño hacer un contrato de arrendamiento, si bien en este caso habrá que tener presente las cuestiones fiscales que ello conlleva.
La cuestión más compleja se plantea cuando un matrimonio cede el uso de la vivienda a un hijo y éste se casa o vivie en pareja, tiene, a su vez, descendencia, y posteriormente el hijo ve como su pareja se rompe o el matrimonio se disuelve por divorcio, y la resolución judicial dictada en el procedimiento matrimonial concede a la esposa o pareja y a la descendencia el uso de la vivienda.
¿Cómo pueden actuar los padres del marido en estos supuestos?
Durante años los tribunales han entendido que si no había contrato y la vivienda se había cedido al hijo para que viviera allí con la familia este uso se cumplía si la finca servía de morada a su descendencia con la madre; se consideraba un "comodato", figura jurídica parecida al precario del que se distingue porque la cesión del uso de la vivienda se hace con un fin determinado. Se consideraba que se había cedido con un fin que tras la ruptura de la pareja se seguía cumpliendo, y los propietarios de la vivienda veían como su hijo salía de la casa y ellos no podían alquilarla ni hacer nada con ella hasta la mayoría de edad de sus nietos.
Esta situación ha sufrido un cambio radical en la interpretación jurisprudencial desde las sentencias del Tribunal Supremo de 2 de octubre de 2.008 y 13 de noviembre de 2.008, que consideran que en casos como el expuesto existe precario, siempre que no haya contrato escrito no se pague renta, y no conste que se hubiera cedido la vivienda para un fin concreto y determinado que se mantenga, pues incluso que si se cedió para "servir de morada familiar" esta finalidad desaparece cuando se rompe la convivencia. Ahora estos casos se consideran "precario" y los propietarios recuperan la posesión de la vivienda, eso sí tras un largo proceso judicial. La diferencia en la actual interpretación consiste en que el Tribunal Supremo ha venido a considerar que la finalidad de la cesión para servir de morada familiar termina con la ruptura de la convivencia, lo que convierte el comodato en un precario, y con ello la posibilidad de recuperar inmediatamente la posesión de la finca a voluntad del propietario.
A este importantísimo cambio ha contribuído el incremento de precio de las viviendas, considerándose ahora que la carga que soportan los propietarios con la pérdida de la posesión de la finca, sin que sirva al hijo, es demasiado severa. La resolución dictada en el pleito matrimonial vincula a los cónyuges pero no a terceros.
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