Se trata de analizar las consecuencias del impago de los pagos aplazados en una compraventa documentada en contrato privado, o de la negativa o imposibilidad (por falta de financiación) del comprador para acudir a la firma de escritura pública de compraventa.
Son dos situaciones que tienen consecuencias similares. Por un lado tenemos el caso de una venta de inmueble documentada en contrato privado en el que se habían pactado unos pagos aplazados que el comprador viene incumpliendo; y por otro lado el caso, cada vez más frecuente, de la adquisición de una vivienda sobre plano, en contrato privado, con pagos aplazados cumplidos, pero que cuando se cita al comprador a la firma de la escritura, éste se encuentra con que las entidades financieras le niegan el préstamo hipotecario necesario para pagar el resto del precio.
Estamos en un caso de incumplimiento de contrato, que otorga el derecho al vendedor a resolverlo por la vía de los artículos 1.124 y 1.504 del Código Civil. La jurisprudencia exige que el incumplimiento del comprador sea esencial y de cierta gravedad (no basta haber dejado de pagar un par de plazos y presentar la demanda inmediatamente), que el vendedor haya cumplido todas sus obligaciones, y que se produzca una notificación comunicando la resolución, que desde la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 17 de julio de 2.009 ya no precisa ser notarial o judicial como afirma el artículo 1504 del Código Civil sino que puede ser por telegrama o burofax.
Hay que tener presente que si el comprador niega la resolución comunicada, el asunto habrá de decidirse en el Juzgado.
Con la crisis económica muchos compradores se han encontrato con que después de pagar los pagos aplazados previsto en el contrato, a la hora de firmar las escrituras notariales de compraventa con préstamo hipotecario, las entidades financieras no les conceden crédito. Ante estas situaciones las promotoras suelen estar abiertas a ciertas opciones salvando el contrato, dado que ellas tampoco encuentran compradores sustitutos, y así, por ejemplo, ofrecen alquileres con opción de compra, donde el adquirente podrá seguir pagando una cuota a la promotora durante un plazo, ocupar la vivienda mediante un contrato de alquiler, confiando en que el final de la crisis crediticia permita, en un futuro a medio plazo, contratar un préstamo hipotecario y firmar la ansiada escritura de compraventa.
Sin embargo hay promotoras que simplemente resuelven el contrato y, aplicando las cláusulas de penalización, pretenden quedarse con la totalidad de las cantidades entregadas o con una parte. Entonces remiten un requerimiento (que como ya he mencionado no requiere ser notarial o judicial, aunque sí fehaciente) comunicando que se quedan con el piso y con el dinero. Ante esta situación el comprador puede negarse a aceptar tal decisión y buscar en los tribunales una respuesta menos onerosa. Así el comprador puede demandar indicando que el vendedor no ha cumplido alguna de sus obligaciones(plazo de entrega o calidades) y tratar de que la resolución sea a instancia del comprador por incumplimiento del vendedor, aunque esto será mejor haberlo hecho antes de que la promotora haya citado a la firma de escritura de compraventa; o bien el comprador puede demandar alegando que no hubo incumplimiento, sino fuerza mayor (la crisis) que le impide acceder a un crédito hipotecario; o bien, pedir que los juzgados apliquen la facultad moderadora de la penalización y le devuelvan más dinero del que ofrece la promotora.
Por lo tanto en estos casos de falta de financiación el comprador debe actuar con inteligencia, tratando de resolver antes de ser citado a la firma de escritura de compraventa, sobre todo si hubo un incumplimiento del promotor en los plazos de entrega; como siguiente medida hay que negociar con la promotora la devolución de la mayor parte del dinero posible, y en último caso, presentar demanda alegando fuerza mayor o pidiendo que se modere la indemnización que el contrato prevé a favor de la promotora.
domingo 11 de octubre de 2009
miércoles 30 de septiembre de 2009
Contratos de alquiler
Voy a intentar dar ciertos criterios para elaborar un contrato de arrendamiento, pero los lectores deben tener en cuenta que el mejor contrato de alquiler o de compraventa para un situación concreta es el elaborado especificamente para ese caso; por supuesto que siempre se parte de un modelo, pero la adaptación a la concreta voluntad de las partes requiere una intervención profesional en la redacción de las cláusulas del contrato.
La primera cuestión a tener en cuenta en los contratos de arrendamiento consiste en que la ley marca unas pautas concretas para lo alquileres de vivienda que no pueden contravenirse en el contrato, mientras que para los alquileres de inmuebles para uso distinto del de vivienda (mayoritariamente locales) la voluntad de las partes puede actuar de forma más libre determinando el contenido íntegro del convenio. Esto es así para proteger al inquilino de las viviendas, otorgándole la seguridad de un plazo, del modo de cálculo de la subida anual y otras cuestiones. Por ejemplo en arrendamientos de vivienda, salvo los de temporada o aquellos en los que se fija una necesidad concreta para un momento dado, el plazo mínimo a disposición del inquilino es de cinco años y la subida anual no puede superar el IPC interanual; sin embargo en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda cabe cualquier plazo y cualquier subida.
En todo contrato hay que fijar las cuestiones formales tales como nombre completo, domicilio y N.I.F. de las partes, el inmueble que se arrienda, la fecha del contrato y las firmas de los intervinientes.
En cuanto al fondo debe estipularse un plazo y una renta.
Si no se dice nada más la ley regula los demás aspectos, la forma de pago, el plazo, quien paga las obras, permiso para cesiones, derecho de adquisición preferente, pago de comunidad, prórrogas en el contrato y demás.
Se pueden encontrar modelos de contrato en internet o en los estancos en los que rellenando un par de espacios tendremos una relación de arrendamiento establecida con más o menos detalle, pero con la base legal necesaria para que casi todo esté previsto.
Pero si las partes quieren pactar algo diferente a lo establecido por la ley, primero habrán de saber si su intención está amparada por la legislación, si ante el incumplimiento de la otra parte podría acudir a los tribunales y exigir su cumplimiento: así en muchos contratos se dispone que el propietario tendrá acceso a la vivienda para comprobar su estado en cualquier momento o con un aviso, pero si luego el inquilino no le deja entrar, el dueño no tendrá nada que hacer, pues esa cláusula va contra la legislación. Así que poner esa cláusula servirá si el inquilino desconoce sus derechos, pero nunca podrá ser usada ante los tribunales.
Sabido que una cláusula puede ser exigida en los tribunales hay que saber redactarla de forma clara, sin oscuridades y sin contradicciones con el resto del contenido del contrato: por ejemplo si el dueño de un local no quiere que el arrendatario ceda sus derechos a un desconocido del propietario que no ofrezca ninguna garantía de pago, deberá prohibir la cesión expresamente en el documento.
Tengan en cuenta que la ley ampara más al arrendatario porque se le supone en una situación más débil económicamente (lo cual en el arrendamiento de ciertos locales es rotundamente falso), por lo que si el dueño del inmueble quiere mayores garantías deberá recurrir a un profesional que le redacte SU contrato, recogiendo la voluntad del propietario y con el asesoramiento necesario.
- Tema de la fianza: Es obligatorio fijar una fianza en los contratos de arrendamiento por el importe de una mensualidad en las viviendas y de dos en los inmuebles para otros usos, y esa fianza ha de ser ingresada por el propietario en el organismo de la comunidad autónoma encargado de ello, que la devolverá al finalizar el contrato. El incumplimiento de esta obligación está severamente sancionado aunque en la práctica en pocos casos se aplican las sanciones. Si se quiere añadir alguna garantía complementaria (aval, fiadores, cantidad económica) deberá hacerse constar por separado.
Confío en que con estas ideas puedan tomar una mejor decisión que les evite problemas futuros en las siempre conflicticas relaciones arrendaticias.
La primera cuestión a tener en cuenta en los contratos de arrendamiento consiste en que la ley marca unas pautas concretas para lo alquileres de vivienda que no pueden contravenirse en el contrato, mientras que para los alquileres de inmuebles para uso distinto del de vivienda (mayoritariamente locales) la voluntad de las partes puede actuar de forma más libre determinando el contenido íntegro del convenio. Esto es así para proteger al inquilino de las viviendas, otorgándole la seguridad de un plazo, del modo de cálculo de la subida anual y otras cuestiones. Por ejemplo en arrendamientos de vivienda, salvo los de temporada o aquellos en los que se fija una necesidad concreta para un momento dado, el plazo mínimo a disposición del inquilino es de cinco años y la subida anual no puede superar el IPC interanual; sin embargo en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda cabe cualquier plazo y cualquier subida.
En todo contrato hay que fijar las cuestiones formales tales como nombre completo, domicilio y N.I.F. de las partes, el inmueble que se arrienda, la fecha del contrato y las firmas de los intervinientes.
En cuanto al fondo debe estipularse un plazo y una renta.
Si no se dice nada más la ley regula los demás aspectos, la forma de pago, el plazo, quien paga las obras, permiso para cesiones, derecho de adquisición preferente, pago de comunidad, prórrogas en el contrato y demás.
Se pueden encontrar modelos de contrato en internet o en los estancos en los que rellenando un par de espacios tendremos una relación de arrendamiento establecida con más o menos detalle, pero con la base legal necesaria para que casi todo esté previsto.
Pero si las partes quieren pactar algo diferente a lo establecido por la ley, primero habrán de saber si su intención está amparada por la legislación, si ante el incumplimiento de la otra parte podría acudir a los tribunales y exigir su cumplimiento: así en muchos contratos se dispone que el propietario tendrá acceso a la vivienda para comprobar su estado en cualquier momento o con un aviso, pero si luego el inquilino no le deja entrar, el dueño no tendrá nada que hacer, pues esa cláusula va contra la legislación. Así que poner esa cláusula servirá si el inquilino desconoce sus derechos, pero nunca podrá ser usada ante los tribunales.
Sabido que una cláusula puede ser exigida en los tribunales hay que saber redactarla de forma clara, sin oscuridades y sin contradicciones con el resto del contenido del contrato: por ejemplo si el dueño de un local no quiere que el arrendatario ceda sus derechos a un desconocido del propietario que no ofrezca ninguna garantía de pago, deberá prohibir la cesión expresamente en el documento.
Tengan en cuenta que la ley ampara más al arrendatario porque se le supone en una situación más débil económicamente (lo cual en el arrendamiento de ciertos locales es rotundamente falso), por lo que si el dueño del inmueble quiere mayores garantías deberá recurrir a un profesional que le redacte SU contrato, recogiendo la voluntad del propietario y con el asesoramiento necesario.
- Tema de la fianza: Es obligatorio fijar una fianza en los contratos de arrendamiento por el importe de una mensualidad en las viviendas y de dos en los inmuebles para otros usos, y esa fianza ha de ser ingresada por el propietario en el organismo de la comunidad autónoma encargado de ello, que la devolverá al finalizar el contrato. El incumplimiento de esta obligación está severamente sancionado aunque en la práctica en pocos casos se aplican las sanciones. Si se quiere añadir alguna garantía complementaria (aval, fiadores, cantidad económica) deberá hacerse constar por separado.
Confío en que con estas ideas puedan tomar una mejor decisión que les evite problemas futuros en las siempre conflicticas relaciones arrendaticias.
domingo 26 de julio de 2009
Desahucio por precario y divorcio
El precario consiste en una relación jurídica por medio de la cual un propietario cede el uso de un inmueble a otra persona, sin un fin específico y por un tiempo indeterminado, sin que el ocupante pague renta, constituyendo esta última circunstancia la diferencia básica con el contrato de arrendamiento. A estos efectos conviene tener presente que el hecho de que el ocupante pague la comunidad, los suministros o incluso el Impuesto sobre Bienes Inmuebles no cambia la naturaleza jurídica del contrato, que seguirá siendo un precario si no se paga renta al dueño.
El precario es frecuente en las relaciones familiares, donde los padres ceden el uso de un piso a su hijo.
El propietario podrá recuperar la vivienda siempre que quiera, aunque si el ocupante se niega a devolverla deberá acudir al procedimiento específico del desahucio por precario, que admite recurso de apelación y de casación ante el Supremo, lo que puede retrasar durante varios años la recuperación de la posesión de la vivienda por parte de su legítimo propietario. Ello implica que puede resultar más seguro para el dueño hacer un contrato de arrendamiento, si bien en este caso habrá que tener presente las cuestiones fiscales que ello conlleva.
La cuestión más compleja se plantea cuando un matrimonio cede el uso de la vivienda a un hijo y éste se casa o vivie en pareja, tiene, a su vez, descendencia, y posteriormente el hijo ve como su pareja se rompe o el matrimonio se disuelve por divorcio, y la resolución judicial dictada en el procedimiento matrimonial concede a la esposa o pareja y a la descendencia el uso de la vivienda.
¿Cómo pueden actuar los padres del marido en estos supuestos?
Durante años los tribunales han entendido que si no había contrato y la vivienda se había cedido al hijo para que viviera allí con la familia este uso se cumplía si la finca servía de morada a su descendencia con la madre; se consideraba un "comodato", figura jurídica parecida al precario del que se distingue porque la cesión del uso de la vivienda se hace con un fin determinado. Se consideraba que se había cedido con un fin que tras la ruptura de la pareja se seguía cumpliendo, y los propietarios de la vivienda veían como su hijo salía de la casa y ellos no podían alquilarla ni hacer nada con ella hasta la mayoría de edad de sus nietos.
Esta situación ha sufrido un cambio radical en la interpretación jurisprudencial desde las sentencias del Tribunal Supremo de 2 de octubre de 2.008 y 13 de noviembre de 2.008, que consideran que en casos como el expuesto existe precario, siempre que no haya contrato escrito no se pague renta, y no conste que se hubiera cedido la vivienda para un fin concreto y determinado que se mantenga, pues incluso que si se cedió para "servir de morada familiar" esta finalidad desaparece cuando se rompe la convivencia. Ahora estos casos se consideran "precario" y los propietarios recuperan la posesión de la vivienda, eso sí tras un largo proceso judicial. La diferencia en la actual interpretación consiste en que el Tribunal Supremo ha venido a considerar que la finalidad de la cesión para servir de morada familiar termina con la ruptura de la convivencia, lo que convierte el comodato en un precario, y con ello la posibilidad de recuperar inmediatamente la posesión de la finca a voluntad del propietario.
A este importantísimo cambio ha contribuído el incremento de precio de las viviendas, considerándose ahora que la carga que soportan los propietarios con la pérdida de la posesión de la finca, sin que sirva al hijo, es demasiado severa. La resolución dictada en el pleito matrimonial vincula a los cónyuges pero no a terceros.
El precario es frecuente en las relaciones familiares, donde los padres ceden el uso de un piso a su hijo.
El propietario podrá recuperar la vivienda siempre que quiera, aunque si el ocupante se niega a devolverla deberá acudir al procedimiento específico del desahucio por precario, que admite recurso de apelación y de casación ante el Supremo, lo que puede retrasar durante varios años la recuperación de la posesión de la vivienda por parte de su legítimo propietario. Ello implica que puede resultar más seguro para el dueño hacer un contrato de arrendamiento, si bien en este caso habrá que tener presente las cuestiones fiscales que ello conlleva.
La cuestión más compleja se plantea cuando un matrimonio cede el uso de la vivienda a un hijo y éste se casa o vivie en pareja, tiene, a su vez, descendencia, y posteriormente el hijo ve como su pareja se rompe o el matrimonio se disuelve por divorcio, y la resolución judicial dictada en el procedimiento matrimonial concede a la esposa o pareja y a la descendencia el uso de la vivienda.
¿Cómo pueden actuar los padres del marido en estos supuestos?
Durante años los tribunales han entendido que si no había contrato y la vivienda se había cedido al hijo para que viviera allí con la familia este uso se cumplía si la finca servía de morada a su descendencia con la madre; se consideraba un "comodato", figura jurídica parecida al precario del que se distingue porque la cesión del uso de la vivienda se hace con un fin determinado. Se consideraba que se había cedido con un fin que tras la ruptura de la pareja se seguía cumpliendo, y los propietarios de la vivienda veían como su hijo salía de la casa y ellos no podían alquilarla ni hacer nada con ella hasta la mayoría de edad de sus nietos.
Esta situación ha sufrido un cambio radical en la interpretación jurisprudencial desde las sentencias del Tribunal Supremo de 2 de octubre de 2.008 y 13 de noviembre de 2.008, que consideran que en casos como el expuesto existe precario, siempre que no haya contrato escrito no se pague renta, y no conste que se hubiera cedido la vivienda para un fin concreto y determinado que se mantenga, pues incluso que si se cedió para "servir de morada familiar" esta finalidad desaparece cuando se rompe la convivencia. Ahora estos casos se consideran "precario" y los propietarios recuperan la posesión de la vivienda, eso sí tras un largo proceso judicial. La diferencia en la actual interpretación consiste en que el Tribunal Supremo ha venido a considerar que la finalidad de la cesión para servir de morada familiar termina con la ruptura de la convivencia, lo que convierte el comodato en un precario, y con ello la posibilidad de recuperar inmediatamente la posesión de la finca a voluntad del propietario.
A este importantísimo cambio ha contribuído el incremento de precio de las viviendas, considerándose ahora que la carga que soportan los propietarios con la pérdida de la posesión de la finca, sin que sirva al hijo, es demasiado severa. La resolución dictada en el pleito matrimonial vincula a los cónyuges pero no a terceros.
domingo 28 de junio de 2009
Alquiler de Vivienda de Protección
El arrendamiento de viviendas de Protección Pública está sometido a ciertas limitaciones y requisitos que es conveniente tener siempre presente para evitar problemas, conflictos y la posibilidad de sanciones.
Las viviendas protegidas están reguladas por multitud de normas, que han ido cambiando con el tiempo y que a veces han sido aplicadas de forma laxa por los organismos competentes de las Comunidades Autónomas.
Lo que aquí se indica resulta solamente aplicable a la Comunidad de Madrid, y la normativa puede diferir entre comunidades autónomas.
En primer lugar hay que tener presente que un requisito para ser beneficiario de viviendas de protección consiste en dedicar las mismas a uso del titular, por lo que el arrendamiento suele estar prohibido, sobre todo en los primeros años posteriores a la construcción.
Además para poder arrendar suele exigirse que el préstamo obtenido para la adquisición de la vivienda no sea cualificado, que no esté subsidiado el tipo de interés, y que se devuelvan las ayudas recibidas. Ello implica que antes de alquilar el propietario deberá devolver las ayudas recibidas y cancelar el préstamo cualificado.
Una vez cumplidos estos requisitos hay que pasar dos trámites fundamentales: ingresar la fianza en el órgano de la comunidad autónoma habilitado al efecto, y visar el contrato en la Comunidad de Madrid. La ausencia de visado está severamente sancionada en la norma con multas que van de los 6.000 euros hacia arriba, por lo que hay que estar muy atentos a cumplir este requisitos, aunque hasta ahora no haya habido sanciones conocidas. La intención de la Comunidad es aplicar el régimen sancionador a partir de este año 2.009.
El importe de la renta está limitado por la normativa, no puede superar un baremo establecido por la Comunidad de Madrid en función de la ubicación de la finca y de los metros cuadrados construídos, por lo que el dueño del piso debe saber que la renta no es la que libremente pacte con el arrendatario.
Por último hay que tener presente que el contrato de arrendamiento tendrá que contener ciertas estipulaciones obligatorias, cuya ausencia o contravención implicará la denegación del visado y la eventual sanción.
El gran problema surge cuando firmado el contrato de arrendamiento el inquilino entra a vivir y se presenta el contrato para ser visado, pero éste no se obtiene por algún defecto (existencia de préstamo subsidiado, renta excesiva, ausencia de cláusulas obligatorias y demás), pues en ese caso la Comunidad amenazará con iniciar un procedimiento sancionador si no se subsana el defecto en diez días, y el inquilino puede negarse a cambiar nada o a desalojar la vivienda, con lo que resulta imposible solucionar el defecto en el brevísimo plazo concedido. Esta es la situación que el propietario debe tratar de evitar conociendo la normativa antes de formalizar el contrato.
Hay que tener en cuenta que un contrato con renta por encima de la legalmente contemplada por la Comunidad es válido a efectos civiles, y cabe desahucio judicial por impago, mientras que resultará difícil desalojar por vía judicial a un inquilino por el mero hecho de que exista un préstamo subsidiado y ello haya motivado la ausencia de visado, pues en este caso no hay incumplimiento del arrendatario que ampare la resolucíón del contrato y el consiguiente desahucio. Las normas de derecho administrativo no están coordinadas con la normativa civil de arrendamientos, por lo que se pueden plantear problemas al arrendador de difícil solución práctica, que debe evitar de antemano.
Las viviendas protegidas están reguladas por multitud de normas, que han ido cambiando con el tiempo y que a veces han sido aplicadas de forma laxa por los organismos competentes de las Comunidades Autónomas.
Lo que aquí se indica resulta solamente aplicable a la Comunidad de Madrid, y la normativa puede diferir entre comunidades autónomas.
En primer lugar hay que tener presente que un requisito para ser beneficiario de viviendas de protección consiste en dedicar las mismas a uso del titular, por lo que el arrendamiento suele estar prohibido, sobre todo en los primeros años posteriores a la construcción.
Además para poder arrendar suele exigirse que el préstamo obtenido para la adquisición de la vivienda no sea cualificado, que no esté subsidiado el tipo de interés, y que se devuelvan las ayudas recibidas. Ello implica que antes de alquilar el propietario deberá devolver las ayudas recibidas y cancelar el préstamo cualificado.
Una vez cumplidos estos requisitos hay que pasar dos trámites fundamentales: ingresar la fianza en el órgano de la comunidad autónoma habilitado al efecto, y visar el contrato en la Comunidad de Madrid. La ausencia de visado está severamente sancionada en la norma con multas que van de los 6.000 euros hacia arriba, por lo que hay que estar muy atentos a cumplir este requisitos, aunque hasta ahora no haya habido sanciones conocidas. La intención de la Comunidad es aplicar el régimen sancionador a partir de este año 2.009.
El importe de la renta está limitado por la normativa, no puede superar un baremo establecido por la Comunidad de Madrid en función de la ubicación de la finca y de los metros cuadrados construídos, por lo que el dueño del piso debe saber que la renta no es la que libremente pacte con el arrendatario.
Por último hay que tener presente que el contrato de arrendamiento tendrá que contener ciertas estipulaciones obligatorias, cuya ausencia o contravención implicará la denegación del visado y la eventual sanción.
El gran problema surge cuando firmado el contrato de arrendamiento el inquilino entra a vivir y se presenta el contrato para ser visado, pero éste no se obtiene por algún defecto (existencia de préstamo subsidiado, renta excesiva, ausencia de cláusulas obligatorias y demás), pues en ese caso la Comunidad amenazará con iniciar un procedimiento sancionador si no se subsana el defecto en diez días, y el inquilino puede negarse a cambiar nada o a desalojar la vivienda, con lo que resulta imposible solucionar el defecto en el brevísimo plazo concedido. Esta es la situación que el propietario debe tratar de evitar conociendo la normativa antes de formalizar el contrato.
Hay que tener en cuenta que un contrato con renta por encima de la legalmente contemplada por la Comunidad es válido a efectos civiles, y cabe desahucio judicial por impago, mientras que resultará difícil desalojar por vía judicial a un inquilino por el mero hecho de que exista un préstamo subsidiado y ello haya motivado la ausencia de visado, pues en este caso no hay incumplimiento del arrendatario que ampare la resolucíón del contrato y el consiguiente desahucio. Las normas de derecho administrativo no están coordinadas con la normativa civil de arrendamientos, por lo que se pueden plantear problemas al arrendador de difícil solución práctica, que debe evitar de antemano.
domingo 31 de mayo de 2009
DESAHUCIOS
El juicio de desahucio es el procedimiento previsto en la legislación para que el arrendador de un piso o vivienda resuelva el contrato de alquiler por incumplimiento de alguna de las obligaciones que incumben al arrendatario. Dependiendo de la obligación incumplida presenta unas u otras características; así por ejemplo si es por falta de pago hay que examinar la posibilidad de enervación o no se puede apelar si no se paga la renta debida, entre otras. Por contra, el desahucio por expiración del término, es decir, por incumplimiento del arrendatario de su obligación de desalojo en plazo se parece mucho más a un juicio verbal ordinario.
El desahucio por falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas (suministros, comunidad y semejantes) es la modalidad más frecuente. Se prevé una tramitación más rápida que la del resto de los procedimientos verbales, aunque la duración de los pleitos depende fundamentalmente del funcionamiento propio del juzgado.
En todos los procedimientos de desahucio hace falta la presencia de abogado y de procurador tanto para arrendador como para arrendatario.
La demanda se redacta de forma sencilla, y el propio juicio tampoco suele presentar excesivas complicaciones, por lo que la tarea fundamental del abogado consistirá en vigilar que se hagan las notificaciones y que todos los plazos se vayan cumpliendo con las formalidades precisas, tratando de evitar problemas que deriven en suspensiones de la fecha del juicio o de la del lanzamiento, con el consiguiente perjuicio para el arrendador.
Por contra cuando defiende al arrendatario, el letrado debe exponer los hechos de la forma más favorable para éste velando para que se protejan sus intereses y, en muchos casos, tratar de ganar tiempo de forma legal.
Resulta fundamental que el arrendador demuestre la existencia de la deuda mediante los recibos o los extractos de cuenta donde se pueda comprobar el impago, puesto que muchas veces el inquilino no comparecerá al juicio y no reconocerá los hechos que fundamentan la demanda.
El desahucio por falta de pago de la renta o de cantidades asimiladas (suministros, comunidad y semejantes) es la modalidad más frecuente. Se prevé una tramitación más rápida que la del resto de los procedimientos verbales, aunque la duración de los pleitos depende fundamentalmente del funcionamiento propio del juzgado.
En todos los procedimientos de desahucio hace falta la presencia de abogado y de procurador tanto para arrendador como para arrendatario.
La demanda se redacta de forma sencilla, y el propio juicio tampoco suele presentar excesivas complicaciones, por lo que la tarea fundamental del abogado consistirá en vigilar que se hagan las notificaciones y que todos los plazos se vayan cumpliendo con las formalidades precisas, tratando de evitar problemas que deriven en suspensiones de la fecha del juicio o de la del lanzamiento, con el consiguiente perjuicio para el arrendador.
Por contra cuando defiende al arrendatario, el letrado debe exponer los hechos de la forma más favorable para éste velando para que se protejan sus intereses y, en muchos casos, tratar de ganar tiempo de forma legal.
Resulta fundamental que el arrendador demuestre la existencia de la deuda mediante los recibos o los extractos de cuenta donde se pueda comprobar el impago, puesto que muchas veces el inquilino no comparecerá al juicio y no reconocerá los hechos que fundamentan la demanda.
domingo 10 de mayo de 2009
ALQUILERES DE RENTA ANTIGUA
La expresión "arrendamientos de renta antigua" sirve comunmente para denominar a aquellos contratos suscritos con anterioridad al Decreto Boyer, que entró en vigor en mayo de 1.985. Son contratos regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964, con las modificaciones introducidas por la LAU de 1.994.
La Ley de 1.964 establecía la "prórroga forzosa", que significaba que el inquilino podía permanecer en el piso o local mientras quisiera, siempre que cumpliera con las obligaciones que imponía la norma (pagar la renta, no hacer obras sin consentimiento, etc.); aunque se disponía de varias causas de excepción a dicha prórroga forzona, singularmente la necesidad para hijos o descendientes.
El problema que se fue creando con estos contratos consistía en que a pesar de que la norma preveía que con periodicidad anual el gobierno elaboraría un criterio para actualizar la renta, ésto nunca se produjo, lo que provocó que la renta de estos contratos quedase congelada.
En el año 1.985 el llamado Decreto Boyer dispuso que los contratos suscritos a partir de entonces no tendrían la "prórroga forzosa", pudiéndose pactar cualquier periodo de vigencia. Con esto se crearon grandes diferencias entre los arrendamientos por cuestión de plazo, generándose una gran inseguridad en los inquilinos que veían subir los precios de los alquileres año a año por encima del IPC. Se había producido un movimiento pendular perjudicial para la mayoría.
Finalmente en el año 1.994 se publicó la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, fijando un plazo general de cinco años de vigencia de los contratos de vivienda.
El problema del tratamiento que había que dar a los contratos anteriores al Decreto Boyer tenía que abordar dos cuestiones importantes: por un lado tratar de no afectar a los inquilinos de edad avanzada que ocupaban viviendas, muchas en malas condiciones de conservación, y por otro, procurar dar respuesta a la situación de propietarios de viviendas y locales con escasos recursos que veían como sus propiedades perdían valor siendo ocupadas por arrendatarios que estaban en mejor situación económica que ellos que se lucraban a su costa.
Así que la regulación que hizo la LAU de 1.994 de los arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1.985 (fecha del Decreto Boyer) se mueve en los siguientes ejes:
- Regulación: se mantiene la norma de 1.964, con ciertas especialidades, pero las causas de excepción de la prórroga forzosa, las repercusiones de obras y lo demás, repito salvo los temas que se citan a continuación, se mantiene según la normativa anterior.
- Subrogaciones: cambia el sistema, recortándolas ligeramente.
- Actulización de la renta: se permite la subida del alquiler con carácter general según el IPC y la repercusión del IBI (antigua contribución urbana). Pero lo más importante es que se permite una adecuación a los valores reales de mercado siempre que los inquilinos tengan determinados niveles de renta, salvando a los inquilinos que se encontraban en situaciones económicas más precarias.
- Extinción de los contratos: se pone fecha de caducidad a los contratos de locales ocupados por empresas (20 años desde la entrada en vigor de la ley). En las viviendas y locales ocupados por personas físicas se regula su continuidad hasta el fallecimiento del ocupante a 1 de enero de 1.995, y se permite alguna subrogación según la fecha del contrato, la existencia de subrogaciones anteriores y el parentesco con el titular, tratando de evitar el abuso que se podía producir antes de que primero se subrogaba el nieto del arrendatario titular y a su muerte el nieto del nieto.
En general estos contratos siguen planteando numerosos litigios y, como en todo lo demás, la lentitud de la justicia y el hecho de que estos procedimientos puedan llegar al Tribunal Supremo, hace que los propietarios se lo tengan que pensar mucho para instar las acciones contempladas en la legislación, aunque ha mejorado, indudablemente, su situación con respecto a la normativa anterior.
La Ley de 1.964 establecía la "prórroga forzosa", que significaba que el inquilino podía permanecer en el piso o local mientras quisiera, siempre que cumpliera con las obligaciones que imponía la norma (pagar la renta, no hacer obras sin consentimiento, etc.); aunque se disponía de varias causas de excepción a dicha prórroga forzona, singularmente la necesidad para hijos o descendientes.
El problema que se fue creando con estos contratos consistía en que a pesar de que la norma preveía que con periodicidad anual el gobierno elaboraría un criterio para actualizar la renta, ésto nunca se produjo, lo que provocó que la renta de estos contratos quedase congelada.
En el año 1.985 el llamado Decreto Boyer dispuso que los contratos suscritos a partir de entonces no tendrían la "prórroga forzosa", pudiéndose pactar cualquier periodo de vigencia. Con esto se crearon grandes diferencias entre los arrendamientos por cuestión de plazo, generándose una gran inseguridad en los inquilinos que veían subir los precios de los alquileres año a año por encima del IPC. Se había producido un movimiento pendular perjudicial para la mayoría.
Finalmente en el año 1.994 se publicó la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente, fijando un plazo general de cinco años de vigencia de los contratos de vivienda.
El problema del tratamiento que había que dar a los contratos anteriores al Decreto Boyer tenía que abordar dos cuestiones importantes: por un lado tratar de no afectar a los inquilinos de edad avanzada que ocupaban viviendas, muchas en malas condiciones de conservación, y por otro, procurar dar respuesta a la situación de propietarios de viviendas y locales con escasos recursos que veían como sus propiedades perdían valor siendo ocupadas por arrendatarios que estaban en mejor situación económica que ellos que se lucraban a su costa.
Así que la regulación que hizo la LAU de 1.994 de los arrendamientos anteriores al 9 de mayo de 1.985 (fecha del Decreto Boyer) se mueve en los siguientes ejes:
- Regulación: se mantiene la norma de 1.964, con ciertas especialidades, pero las causas de excepción de la prórroga forzosa, las repercusiones de obras y lo demás, repito salvo los temas que se citan a continuación, se mantiene según la normativa anterior.
- Subrogaciones: cambia el sistema, recortándolas ligeramente.
- Actulización de la renta: se permite la subida del alquiler con carácter general según el IPC y la repercusión del IBI (antigua contribución urbana). Pero lo más importante es que se permite una adecuación a los valores reales de mercado siempre que los inquilinos tengan determinados niveles de renta, salvando a los inquilinos que se encontraban en situaciones económicas más precarias.
- Extinción de los contratos: se pone fecha de caducidad a los contratos de locales ocupados por empresas (20 años desde la entrada en vigor de la ley). En las viviendas y locales ocupados por personas físicas se regula su continuidad hasta el fallecimiento del ocupante a 1 de enero de 1.995, y se permite alguna subrogación según la fecha del contrato, la existencia de subrogaciones anteriores y el parentesco con el titular, tratando de evitar el abuso que se podía producir antes de que primero se subrogaba el nieto del arrendatario titular y a su muerte el nieto del nieto.
En general estos contratos siguen planteando numerosos litigios y, como en todo lo demás, la lentitud de la justicia y el hecho de que estos procedimientos puedan llegar al Tribunal Supremo, hace que los propietarios se lo tengan que pensar mucho para instar las acciones contempladas en la legislación, aunque ha mejorado, indudablemente, su situación con respecto a la normativa anterior.
domingo 12 de abril de 2009
SOLUCIONES JUDICIALES A LAS CRISIS EN LAS PAREJAS DE HECHO
La regulación jurídica de las parejas de hecho resulta escasa y solamente aborda aspectos parciales de la problemática que se plantea, por lo que en general se recurre a solucionar las crisis de forma similar a la utilizada en los matrimonios. Parte de la regulación específica adoptada para las parejas no matrimoniales queda bajo el ámbito de las comunidades autónomas que en la mayoría de los casos se han limitado a permitir la inscripción en registros públicos a efectos de publicidad, aunque en algún territorio se ha llegado a la equiparación en los derechos de adopción.
Así cuando una pareja de hecho sin hijos afronta su ruptura, si no alcanzan una solución extrajudicial, deben acudir a los tribunales de forma similar a los matrimonios, obteniendo una resolución que decida sobre el uso y disfrute del domicilio de la pareja, y sobre la existencia o no de una pensión entre cónyuges a la que no se llamará compensatoria pero que se fundará en criterios análogos.
Pero si cuando no hay hijos la solución puede hacerse fuera del juzgado, cuando existe descendencia resulta inevitable acudir a los tribunales para que por la vía del acuerdo mutuo o del procedimiento contencioso se regule la situación en los aspectos de guarda y custodia de los menores, régimen de visitas, uso y disfrute del domicilio conyugal, pensión de alimentos y pensión entre cónyuges. El procedimiento judicial, en estos casos, aunque con diferente nombre tendrá los mismos trámites y consecuencias que el pleito matrimonial, sea de mutuo acuerdo o contencioso.
Igualmente la solución a los conflictos derivados de la propiedad compartida serán semejantes a la hora de dividir un patrimonio común, sea matrimonial (provenga de un régimen económico ganancial o de separación de bienes), o sea de pareja de hecho (indiviso), aunque por procedimientos diferentes.
Los derechos de los hijos frente a sus progenitores son idénticos en las parejas de hecho que en los matrimonios, tanto en temas de alimentos como en materia sucesoria.
Las diferencias aparecen en la protección que se otorga al cónyuge no titular sobre el domicilio conyugal privativo del otro esposo, que por contra no se concede al mero conviviente; también hay trato distinto en el tema de la pensión de viudedad (aunque hay algunas resoluciones judiciales que en casos concretos otorgan derechos semejantes), y en herencias donde el conviviente no casado no tiene la condición de heredero forzoso que si ostenta el cónyuge.
Por lo tanto la decisión de contraer matrimonio queda en el ámbito de las consideraciones morales o de mera conveniencia u oportunidad, teniendo en cuenta que las diferencias apuntadas entre las parejas de hecho y los matrimonios pueden corregirse mediante la compra compartida, y los testamentos.
Así cuando una pareja de hecho sin hijos afronta su ruptura, si no alcanzan una solución extrajudicial, deben acudir a los tribunales de forma similar a los matrimonios, obteniendo una resolución que decida sobre el uso y disfrute del domicilio de la pareja, y sobre la existencia o no de una pensión entre cónyuges a la que no se llamará compensatoria pero que se fundará en criterios análogos.
Pero si cuando no hay hijos la solución puede hacerse fuera del juzgado, cuando existe descendencia resulta inevitable acudir a los tribunales para que por la vía del acuerdo mutuo o del procedimiento contencioso se regule la situación en los aspectos de guarda y custodia de los menores, régimen de visitas, uso y disfrute del domicilio conyugal, pensión de alimentos y pensión entre cónyuges. El procedimiento judicial, en estos casos, aunque con diferente nombre tendrá los mismos trámites y consecuencias que el pleito matrimonial, sea de mutuo acuerdo o contencioso.
Igualmente la solución a los conflictos derivados de la propiedad compartida serán semejantes a la hora de dividir un patrimonio común, sea matrimonial (provenga de un régimen económico ganancial o de separación de bienes), o sea de pareja de hecho (indiviso), aunque por procedimientos diferentes.
Los derechos de los hijos frente a sus progenitores son idénticos en las parejas de hecho que en los matrimonios, tanto en temas de alimentos como en materia sucesoria.
Las diferencias aparecen en la protección que se otorga al cónyuge no titular sobre el domicilio conyugal privativo del otro esposo, que por contra no se concede al mero conviviente; también hay trato distinto en el tema de la pensión de viudedad (aunque hay algunas resoluciones judiciales que en casos concretos otorgan derechos semejantes), y en herencias donde el conviviente no casado no tiene la condición de heredero forzoso que si ostenta el cónyuge.
Por lo tanto la decisión de contraer matrimonio queda en el ámbito de las consideraciones morales o de mera conveniencia u oportunidad, teniendo en cuenta que las diferencias apuntadas entre las parejas de hecho y los matrimonios pueden corregirse mediante la compra compartida, y los testamentos.
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