sábado, 16 de septiembre de 2017

SENTENCIA SOBRE GASTOS DE CONSTITUCIÓN DE HIPOTECA

Desde finales de 2.016, cuando el Tribunal Supremo dictó una sentencia considerando nula la cláusula de los préstamos hipotecarios que impone a los consumidores el pago de todos los gastos derivados de la constitución del préstamo hipotecario ha habido gran revuelo e interés por ver cómo se iba a resolver en los tribunales el previsible aluvión de reclamaciones sobre esta cuestión, y que afecta a todas las personas y empresas que tienen un préstamo hipotecario. El Tribunal Supremo dijo que la cláusula era nula pero no especificó que gastos debían devolverse al consumidor y cuales no.


Primera cuestión que hay que tener en cuenta es que este debate solo afecta a los gastos del préstamo hipotecario, no a los de la compraventa o la operación que se hiciera a la vez que el préstamo, si es que la había. Los gastos de la compraventa los suele pagar el comprador y resulta legal, aparte de que en esas operaciones el banco no es parte.

Segunda cuestión que hay que considerar es que los gastos son cuatro: notaría, registro de la propiedad, impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y gestoría. El importe mayor de todos ellos corresponde al impuesto, normalmente casi el 50% del total.

Tercera cuestión: no solamente se reclama la devolución de los gastos, sino que la acción principal consiste en pedir la declaración de nulidad de la cláusula que impone al consumidor la obligación de correr con todos los gastos; y accesoriamente se pide el reembolso de los mismos. Esto tiene una consecuencia económica en lo referido a los gastos del juicio: si solo se reclamasen los gastos y estos fueran de 2.000 / 3.000 euros (cifra habitual de gastos en los préstamo) el procedimiento se tramitaría como un juicio llamado "verbal"; pero al tenerse que reclamar obligatoriamente la nulidad de la cláusula mencionada, el procedimiento adecuado es el llamado "ordinario" (como si se reclamasen más de 6.000 euros), que resulta más complejo y por lo tanto más caro para el cliente.

Como ya saben todos los clientes que me han preguntado en el despacho sobre el tema, he aconsejado esperar a ver qué decidían los juzgados de Madrid puesto que ya había habido decisiones contradictorias en otras provincias sobre qué gastos eran reembolsables y cuales no. Si la sentencia decidiera que solo algunos gastos son reembolsables los honorarios abonados a abogado y procurador no se impondrían al banco, y el cliente acabaría prácticamente igual que estaba al principio (lo gastado en el juicio, en abogado y procurador, podría ser una cantidad similar a la recuperada en la sentencia); y obviamente para eso no se hace un juicio.

El gobierno reaccionó con una norma que impone que en cada provincia habría un solo juzgado de primera instancia que se encargaría de resolver estos temas, evitando así resoluciones contradictorias, y en Madrid, el 1 de junio de 2.017, entró en funcionamiento el juzgado de Primera Instancia nº 101 Bis para estos temas.

Hubo alguna sentencia antes de la entrada en vigor de este juzgado que concedió al consumidor la devolución de todos los gastos, pero está recurrida ante la Audiencia.

Y ahora, por fin, tras haberse presentado casi 8.000 demandas en el juzgado 101 entre el 1 de junio y el 30 de julio de 2.017, el 7 de septiembre de 2.017 tenemos la primera sentencia que resuelve este tema y otras cláusulas cuya validez también se cuestionó, pero nos vamos a centrar en la de los gastos:
- El resultado consiste en que se declara la nulidad de la cláusula que impone los gastos al consumidor, pero de forma parcial, y solo se recuperan los gastos de notaría y registro, pero no los del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

La explicación consiste en que se hace una distinción entre el préstamo hipotecario que solicita el cliente y que otorga el banco, y la hipoteca que impone el banco como garantía de devolución del préstamo. Los gastos relacionados con el préstamo los pagará el cliente, y los gastos de la hipoteca los ha de pagar el banco. El préstamo no precisa intervención notarial ni inscripción en el registro de la propiedad, pero la hipoteca sí, con lo cual los gastos del notario y del registro los habrá de pagar el banco, amparándose en la normativa notarial y registral; mientras que el impuesto grava el préstamo no la hipoteca, por lo que la pagará el consumidor, tal y como se desprende de la normativa que regula el impuesto y de decisiones previas de la Sección Tercera del Tribunal Supremo sobre la naturaleza de este tributo.

Aún habría que esperar a que la Audiencia Provincial (órgano superior jerárquico al Juzgado de Primera Instancia) se manifieste, pero este resultado es lógico desde un punto de vista jurídico.

Si se deciden a ir al juzgado primero habrán de recopilar las facturas de los gastos (que los bancos mucha veces no entregaron en su momento), y luego es aconsejable reclamar solo los gastos de notaría, registro y gestoría, pues seguramente se cobrarán las costas (honorarios abonados al abogado y procurador propios, que habrá de pagar el banco), y el cliente acabará viendo algún dinero en su cuenta; no mucho, pero se tendrá un poco de justicia. Y antes habría que enviar un requerimiento al banco para requerir la devolución de estos gastos por si se pueden evitar el juicio.

miércoles, 14 de junio de 2017

Desahucio de viviendas de protección oficial en Madrid

Hace unos años el Ayuntamiento de Madrid, por motivos que aquí no vienen al caso, decidió vender parte de su patrimonio inmobiliario destinado a viviendas que alojan en régimen de alquiler a familias que habían acreditado un bajo nivel de ingresos.
Se trata de viviendas de protección pública.
Tanto el propio ayuntamiento, con las viviendas cuya propiedad conservó, como alguno de los fondos inmobiliarios que han adquirido las otras viviendas por lotes empezaron a presentar demandas de desahucio contra los inquilinos.
Unos de los procedimientos ha llegado al Tribunal Supremo que por sentencia de 12 de mayo de 2.017 ha resuelto sobre la prórroga forzosa existente en este tipo de contratos.
La demanda en este caso fue presentada por el Ayuntamiento, concretamente por la Empresa Municipal de la Vivienda y Suelo de Madrid, S.A., en el año 2.013.
En el juzgado de primera instancia se dio la razón a los inquilinos, y la empresa municipal presentó recurso ante la Audiencia provincial de Madrid, que fue estimado, declarándose el desahucio y ordenando el desalojo.
Contra esta sentencia de la audiencia los inquilinos presentaron, a su vez, recurso de casación ante el Tribunal Supremo, que ahora ha dado la razón a los recurrentes (inquilinos).

La cuestión objeto de debate consiste en la duración de estos contratos, que son regulados por el Decreto 100/86, de 22 de octubre, sobre los contratos de arrendamiento de las viviendas de protección pública.

la cuestión había sido resuelta de forma contradictoria en diversas sentencias de la Audiencia Provincial de Madrid, la mayoría a favor de una prórroga forzosa indefinida mientras se cumplan los requisitos de ingresos que se establecen para acceder al alquiler; aunque algunas otras sentencias afirmaban que la prórroga forzosa debía entenderse suprimida por la Ley de Arrendamientos de 1.994, que entendían aplicable a estos contratos en este tema de la duración.

Ahora el Tribunal Supremo dice que:
- la duración de estos contratos viene determinada por el Decreto 100/1986, y se van prorrogando cada dos años siempre que el inquilino  tenga ingresos anuales inferiores a 2'5 veces el salario mínimo interprofesional anual y no disponga de otra vivienda por cualquier título dentro de la Comunidad de Madrid.

Por lo tanto no hay un plazo indefinido pero no se permite el desahucio por expiración del término si el arrendatario cumple los requisitos que le permitieron acceder a la vivienda, que se valoran cada dos años.

martes, 2 de mayo de 2017

Matrimonial. Régimen de separación de bienes e indemnización.

Nuestro derecho común (queda fuera el derecho civil catalán y otros derechos forales) tiene como régimen legal del matrimonio, para el caso de que los cónyuges no pacten otro ante notario, el de gananciales, que significa, a grandes rasgos, que los ingresos de cada cónyuge se suman a un caudal común, y cuando el matrimonio termina (por separación, divorcio o fallecimiento) ese caudal común se reparte al 50%. Quedan excluidos de los bienes comunes los que se adquieren por herencia o donación, que serán conservados por el cónyuge que los recibe como privativos, siempre que no los mezcle con los comunes (por ejemplo recibe 1000 euros en herencia y serán suyos, pero si los ingresa en una cuenta de ambos cónyuges en la que va habiendo movimientos frecuentes, con el paso del tiempo no se podrán definir esos 1.000 euros como privativos y será todo ganancial).

El régimen de separación implica que los ingresos de cada cónyuge son privativos, y que cada uno habrá de contribuir a las necesidades de la familia con una parte de sus ingresos, proporcional a los mismos, pero permitiéndose mantener un patrimonio separado.

El régimen de gananciales está ideado para la situación en la que solo un cónyuge trabaja fuera de casa, y el de separación para cuando los dos tienen ingresos propios; también a grandes rasgos.

Pero sucede que hay matrimonios en los que solo trabaja uno de los cónyuges fuera de casa, mientras que el otro se ocupa de atender a las necesidades de la familia (casa e hijos), pero pactan el régimen de separación de bienes (o tienen vecindad civil catalana). Pues bien, en esos casos se prevé que al final del matrimonio (por separación, divorcio o fallecimiento), el cónyuge que ha trabajado en casa pueda recibir una indemnización del otro al amparo del artículo 1438 del Código Civil.

La reciente sentencia del Tribunal Supremo de 14 de marzo de 2.017 mantiene el derecho a esta indemnización aunque no se acredite que durante el matrimonio el cónyuge que se quedó a cuidar de los hijos se hubiera empobrecido, ni que haya habido una imposibilidad de trabajar fuera de casa.

Se da la indemnización si uno solo ha trabajado en casa (aunque el otro también lo haya hecho ocasionalmente). Por contra, si uno ha trabajado más que el otro en casa, pero ambos han trabajado fuera no habrá esta indemnización, aunque pudiera haber pensión compensatoria si hay ingresos distintos entre los cónyuges (hay una sentencia del tribunal supremo en ese sentido).
No se exige empobrecimiento del cónyuge que se queda a trabajar en el hogar.
Se puede pedir aunque el cónyuge que la reclama pudiera haber trabajado fuera y no quiso hacerlo: no se requiere que el otro cónyuge se lo impidiera o que tuviese hijos pequeños a su cargo.  Basta con que de hecho no haya trabajado fuera de casa.

Por lo tanto, si en un matrimonio uno trabaja fuera y el otro en casa es preferible el régimen de gananciales por más justo. Pero si se opta por el de separación de bienes hay que saber (los dos cónyuges han de saber) que esta indemnización es posible, conjuntamente con la pensión compensatoria por desequilibrio económico en el momento de la ruptura en el régimen de separación, aunque normalmente no se pidan las dos.

sábado, 4 de marzo de 2017

Ejecuciones Hipotecarias - suspensión Noticia del 2 de marzo de 2.017.

La normativa reguladora de los procedimientos judiciales de ejecución hipotecaria (aquellos procedimientos previstos para que el acreedor hipotecario pueda sacar a subasta el bien hipotecado ante el impago del deudor) beneficia decididamente a las entidades financieras. Se trata de un procedimiento que apenas preveía motivos ni cauces de defensa.
En Europa hay un movimiento de consumidores mucho más poderoso que en España, y ha ido presionando en la legislación europea para proteger los intereses de aquellos. Como España está en la Unión Europea, para bien y para mal, las normas continentales operan como marco, límite y guía de las nacionales. Esto ha significado que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea ha dictado ya varias sentencias que han obligado a modificar las normas internas de nuestro país para introducir medios de defensa de los consumidores y usuarios de los productos financieros e hipotecarios.

Y ahora viene la última, hasta la fecha, y es que estamos a la espera de que dicho tribunal se manifieste sobre las ejecuciones por vencimiento anticipado. Ante un nuevo varapalo a la legislación, los tribunales de Madrid han decidido suspender las ejecuciones hipotecarias por este motivo (no por otros) hasta recibir la decisión del tribunal europeo.


Se refieren a procedimientos que quedarían paralizados hasta que el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) responda las aclaraciones planteadas por el Tribunal Supremo a su sentencia en la que determinaba la ilegalidad de varios procesos en España al no adecuarse a la normativa europea.
Hace unas semanas, el Alto Tribunal pidió al tribunal europeo aclaraciones sobre cómo proceder en los casos de nulidad de cláusulas hipotecarias. Además, reclamó “que la petición se tramite por el procedimiento acelerado”.

Con ello quedamos a la espera y en suspenso.
Y como en tantas ocasiones con poderes legislativos y ejecutivos que no actúan hasta que les tienen que llamar la atención.

domingo, 22 de enero de 2017

Cláusulas suelo Real Decreto Ley 1/2017

Tenemos una nueva norma en relación con las cláusulas suelo llamada de "medidas urgentes de protección de consumidores en materia de cláusulas suelo", aprobada mediante Decreto Ley 1/2017, de 20 de enero, publicada en el Boletín Oficial del Estado el día 21 de enero.
Realmente la norma más que proteger a los consumidores ampara, una vez más, a las entidades financieras. Si se hubiera querido proteger a los consumidores se hubieran establecido medidas más coercitivas con los bancos mucho antes, y no ahora, cuando obligados por las resoluciones de tribunales europeos, una vez más, el gobierno y los partidos que lo apoyan tratan de salvar lo que queda del naufragio al que nos han llevado años de malas prácticas bancarias a las que no se ha querido poner coto desde la administración pública.
Hubo una sentencia del Tribunal Supremo del año 2.013 que, con criterios supuestamente económicos, pero realmente con la única finalidad de proteger los intereses de las entidades financieras, y en contra de los consumidores afectados,  decidió poner un límite a las cantidades a devolver, cobradas indebidamente por los bancos en aplicación de las cláusulas suelo. Esa decisión fue recurrida a instancias europeas que, aplicando criterios jurídicos (únicos que deben guiar las resolución judiciales), han decidido que ese límite temporal al cálculo de intereses debe desaparecer.


Pero vamos con los temas jurídicos:
- La cláusula suelo significa un tope disimulado en las escrituras de préstamo que implica que aunque los tipos de intereses bajan las cantidades a pagar por tal concepto por los prestatarios no quedarán nunca por debajo de ciertos límites. Cómo efectivamente los tipos fueron bajando esas cláusulas entraron en juego perjudicando notablemente a los consumidores.
Lo primero a comprobar será si en la escritura hay tal cláusula, pues no todos los bancos las establecieron, o no lo hicieron con todos los clientes.

- La norma nueva dispone un sistema de reclamación previa que no pase por los juzgados. La medida me parece correcta, pero debería haberse previsto muchos años antes. Mi despacho no se ha dedicado a estos temas de forma extensa así que ni nos subimos al carro de estos pleitos, ni nos perjudicará la disminución de estos juicios, y como abogados litigantes nos interesa que la justicia no quede colapsada, lo que estaba sucediendo por culpa de la tremenda cantidad de demandas presentadas sobre temas bancarios, no por consumidores y abogados avariciosos, sino, tengámoslo siempre presente, por las malas practicas de las entidades financieras.
Ahora interviene el gobierno porque la resolución europea perjudica los intereses de los bancos; cuando las resoluciones judiciales tenían que fijar un tope a los intereses a devolver no hubo reacción desde las instituciones políticas ni legislativas.

¿CÓMO FUNCIONA EL SISTEMA IDEADO EN LA NORMA?
Las entidades financieras tienen un mes para poner en marcha un mecanismo de tramitación de reclamaciones antes sus propias dependencias. Así que el consumidor debería esperar un mes para iniciar la reclamación.
Si se presenta la demanda sin pasar por este trámite se puede obtener la devolución de lo pagado de más, pero cabe la posibilidad de que no se recuperen los honorarios de abogado y procurador.

Si se decide iniciar el trámite extrajudicial, no se debe acudir al juzgado hasta tener la respuesta del banco, con la que no se esté conforme.

Una vez instaurado el sistema de reclamación por el propio banco, o transcurrido el mes sin que lo hubiera hecho, se presenta la reclamación y el banco tiene tres meses para contestar.

Contestación del banco: a)  aceptando la reclamación y diciendo qué cantidad corresponde devolver. Si el cliente está conforme con la cantidad que el banco propone, recibe su dinero y final. Si no está conforme tendrá que acudir al juzgado, y dentro del pleito si el banco dice que quiere pagar lo que ellos consideran, y el juez le da la razón a la entidad financiera, el cliente no recuperará el dinero pagado a su abogado y procurador.
                                       b) Negando la reclamación (si el cliente no es consumidor, sino una empresa, o el préstamo se concedió para segunda vivienda, o por otros motivos). En este caso el banco no dirá cuanto se ha cobrado por aplicación de la cláusula.
En esta situación el cliente puede acudir al juzgado, y que el juez decida.

- Sobre los juicios en marcha: las partes pueden pedir la suspensión del pleito y llevar el asunto a este procedimiento extrajudicial, para ver si se alcanza un acuerdo.

Resumen y consejos: Hay que esperar un máximo de un mes para que el banco ponga en marcha el sistema de reclamación ante sus propios órganos.
                 Una vez el sistema puesto en marcha o transcurrido el mes sin haberlo hecho, el cliente debe presentar la reclamación ante esta instancia. No aconsejo ir al juzgado antes de haber usado este trámite para evitar gastos, demoras en el juzgado, y resoluciones que impliquen no recuperar lo invertido en abogado y procurador.
                 Con la respuesta del banco, o si pasan tres meses sin contestar, podemos mostrar conformidad con lo que el banco propone y que el cliente cobrará su dinero; o estar disconformes porque el banco niegue al cliente la condición de consumidor o porque le ofrezca una cantidad inferior, o porque no conteste en tres meses y entonces cabe la opción de ir al juzgado para que el órgano judicial resuelva en Derecho.

NOTA: Este sistema es válido para hipotecas ya pagadas. El problema consiste en la prescripción que, desde la reforma del Código Civil en este tema, puede ser solo de cinco años, aunque cabría un plazo de quince en una interpretación menos estricta, pero que habría que esperar a ver qué deciden los tribunales.




domingo, 18 de diciembre de 2016

Instalación de ascensor y exenciones de pago a locales en estatutos

Este tema aparecía analizado en otra entrada en este blog, con fecha 2009.
Ahora se trata de cambiar aquella exposición tras la reforma de la ley 8/2013.

La novedad más importante introducida por la Ley del año 2.013 consiste en que cualquier propietario discapacitado o mayor de 70 años, o en cuyo domicilio, oficina o local resida o trabaje una persona con esas características puede reclamar que se instale un ascensor, y la comunidad estará obligada a pagarlo si el coste no supera el importe de doce cuotas mensuales de comunidad. Superando esa cifra el interesado puede pagar lo que falta y obligar a la comunidad a realizar la obra, y si obtiene el voto favorable de la mayoría de los propietarios, además, la comunidad tendrá que asumir el coste total de la obra.

La ley no determina qué porcentaje de discapacidad hay que tener para aplicar esta norma, con lo que, por analogía con otras leyes, habrá que acudir al mínimo del 33%.

El problema viene cuando en los estatutos o escritura de división horizontal se excluye a los propietarios de locales o pisos ubicados en planta baja del pago de ciertos gastos.

Sigue siendo válido que aún cuando los estatutos de comunidad o la escritura de división horizontal eximan a los locales de pagar "los gastos de conservación, limpieza, alumbrado de portales y escaleras", sí que estarán  obligados a pagar los gastos de instalación de ascensores en aquellos casos en que sea preciso instalarlos para la adecuada habitabilidad del inmueble (presencia de discapacitados o personas mayores de 70 años).

Desde el año 2.013 si un propietario, amparándose en el artículo 10.1.b) de la Ley de Propiedad Horizontal exige la instalación del ascensor, nadie podrá oponerse, y todos tendrán que pagar hasta el máximo de 12 cuotas mensuales de comunidad; el resto lo pagará el propietario que pretenda la instalación del ascensor, salvo que la comunidad apruebe su pago íntegro por mayoría simple.

Un tema que plantea la Sentencia de la Audiencia Provincial de Valladolid, Sección 3ª, de fecha 8 de noviembre de 2.016, consiste en que se podrían pagar diferentes cuotas según la utilización o beneficio para el piso o local (pagando más los pisos superiores), aunque realmente esta sentencia trata de la instalación del ascensor sin buscar amparo en el artículo 10.1. b) de la Ley de Propiedad Horizontal, (sin que se busque la supresión de barreras arquitectónicas para discapacitados o mayores de 70 años), sino por simple voluntad mayoritaria de los vecinos.

jueves, 24 de noviembre de 2016

Pensión de alimentos para hijos mayores de edad.

Las pensiones de alimentos fijadas a favor de los hijos no se extinguen automáticamente con la mayoría de edad de los mismos, sino que se prolongan en el tiempo mientras los hijos se encuentren estudiando con aprovechamiento o no encuentren trabajo por causas que no les sean imputables.

Se entiende que los hijos estudian con aprovechamiento si se trata de estudios oficiales y se van aprobando los exámenes, aunque no sean todos, pero que se aprecia un interés y resultados positivos en esos estudios.

Y en cuanto a pagar pensión de alimentos a hijos mayores de edad que se encuentran en desempleo cabe ese pago durante unos meses, a criterio discrecional del juzgado; apreciándose que los juzgados han ido sido sensibles a la situación de crisis económica, permitiendo que la obligación de pagar alimentos se mantenga más tiempo desde hace unos años. La Sentencia del Tribunal Supremo de 5 de noviembre de 2.008 decía que la obligación de pagar se extiende hasta que los hijos alcancen la suficiencia económica, siempre y cuando la necesidad no haya sido creada por la conducta del propio hijo.

Es cada vez más frecuente que se fijen plazos en las pensiones de alimentos para hijos mayores de edad, en función de las expectativas: así la reciente sentencia del Tribunal Supremo de 25 de octubre de 2.016 considera adecuado mantener una pensión de alimentos durante 3 años después del fin de los estudios de magisterio de una hija, considerando que ese plazo será suficiente para que apruebe las oposiciones oportunas.

No se exige independencia económica sino haber incorporado al mercado laboral en las condiciones que se vienen dando habitualmente: basta contratos precarios o trabajos temporales mal pagados para que se extinga la pensión de alimentos. No hace falta que se generen ingresos para irse a vivir por su cuenta.

Ello significa que una vez que el hijo o hija empieza a trabajar de forma más o menos continúa (que no son trabajos de verano o fines de semana para ayudarse con los gastos) se puede pretender la extinción de la pensión, y si no hubiera acuerdo entre los progenitores se puede intentar por vía judicial que se decrete el fin de la obligación de pago.

Las pensiones de alimentos fijadas en procedimientos matrimoniales se abonan siempre al progenitor con el que viva el hijo, aunque éste ya sea mayor de edad; los pagos a los hijos directamente, no tienen carácter liberatorio y pueden motivar una reclamación por el progenitor con el que el hijo mayor conviva. Solamente las pensiones fijadas en procedimientos iniciados por los hijos habrán de abonarse directamente a ellos.