miércoles, 20 de marzo de 2013

Sentencia europea sobre la normativa hipotecaria española

El pasado día 14 de marzo fue notificada la sentencia dictada por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea sobre la conformidad de la normativa española que regula los procedimientos de ejecución hipotecaria (Ley Hipotecaria) con la legislación europea.

Hay que partir de la base de que las normas emanadas de la Unión Europea son, por regla general, aplicables directamente en España (con ciertas excepciones según materias). Esto implica que la normativa europea sobre la protección de los consumidores debe ser respetada y acatada por todas las normas españolas.

En los últimos años hemos asistido a una multiplicación de casos de ejecuciones hipotecarias derivadas del impago de préstamos, planteándose un problema social de enormes dimensiones que se debe abordar desde una perspectiva global: servicios sociales, examen jurídico de la normativa aplicable, derecho a una vivienda digna y demás cuestiones conexas.

Nuestra legislación hipotecaria resulta bastante expeditiva permitiendo una defensa limitada al deudor frente a la acción ejecutiva instada por el acreedor, normalmente entidad financiera, que tiene a su favor una garantía hipotecaria. Se supone que la intervención previa del notario y del registrador son motivos suficientes para presumir la legalidad de la operación de préstamo, por lo que al llegar el impago la valoración de la nulidad de las cláusulas del préstamo no debe afectar a la eficacia de la acción del acreedor; siempre según la legislación ahora impugnada.

La sentencia dictada en este procedimiento deriva de una consulta presentada por un juez español que se encontró que ante la alegación de un deudor de que alguna cláusula del contrato de préstamo era abusiva; este juez vió que no se podía evitar que el deudor fuera privado de la propiedad y posesión de su vivienda; y que, en cualquier caso, de declararse la nulidad de las cláusulas del préstamo, a lo sumo, se podría reclamar del acreedor hipotecario una indemnización económica, pero no la recuperación de la vivienda.

La legislación europea sobre protección al consumidor que se ha ido plasmando en nuestro derecho en el tema de multipropiedad, préstamos personales, contratos celebrados fuera de establecimiento mercantil y otras materias, ha partido siempre de la base de que las partes de un contrato no siempre están en una posición de fuerza equivalente, siendo el consumidor la parte más débil, por lo que debe ser protegido de forma eficaz. Ahora, con esta sentencia, esta idea ha de plasmarse en la legislación hipotecaria que había quedado fuera  de esa especial protección concedida al consumidor a nivel europeo en otras materias.

Efectos de la sentencia:
El primero y más importante es que se concede al juez la posibilidad de examinar de oficio la existencia de cláusulas abusivas en el contrato de préstamo, en cuanto a tipo de interés en caso de impago, número de cuotas impagadas para iniciar el procedimiento de ejecución y la liquidación de intereses practicada por el acreedor hipotecario. Hay que tener presente que en la inmensa mayoría de estos procedimientos el deudor no se defiende, no se persona en el pleito y litiga, sino que va recibiendo notificaciones de lo que va pasando hasta que le fijan la fecha del lanzamiento. A partir de ahora el juez podrá examinar los temas indicados con independencia de que el deudor se defienda. En la práctica será mucho más eficaz una defensa directa del deudor, a través de su abogado, para que tenga frutos positivos su reclamación sobre el carácter abusivo de las cláusulas de su contrato.

En segundo lugar, además de examinar la legalidad de los temas planteados en el punto anterior, y probablemente otros por extensión, el juez podrá tomar medidas cautelares para evitar el lanzamiento, si aprecia que el consumidor sufre algún tipo de perjuicio que no debería asumir. Muchas veces los abogados, en los pocos casos en que interveníamos, no podíamos más que asistir impasibles al pleito, tratando de demorar lo inevitable, aunque hubiera cláusulas abusivas o el tipo de interés fuera desmesurado. Ahora se podrá parar la ejecución, examinar el fondo del asunto (el contrato de préstamo y el cálculo de intereses) y tomar medidas correctoras frente a cualquier abuso dentro de las materias que el tribunal europeo menciona en su sentencia.

Estas medidas conllevarán inevitablemente una suspensión de lanzamientos, subastas y procedimientos de ejecución.

Además, en tercer lugar, se producirá un cambio legislativo. A las pocas horas de la sentencia el gobierno ha anunciado que aprobará nuevas normas que impongan un límite al tipo de interés en caso de impago del triple del interés legal del dinero (eso significa un tope aproximadamente entre el 9 y el 15%), y que no se podrá iniciar el procedimiento de ejecución hipotecaria hasta el tercer impago. Estas medidas ya las cumplen los bancos por su propia iniciativa en los créditos hipotecarios, pues en muchos casos los tipos moratorios están dentro de esos límites (los tipos de interés en las tarjetas de crédito o en impago de préstamos personales o de capital privado son superiores, pero en los préstamos hipotecarios el tipo de los intereses moratorios no suele superar el 15%), y los bancos esperan ya tres meses o más de impago antes de acudir al juzgado.
Si aumenta la presión social seguramente veremos otras medidas que se incorporarán a la legislación hipotecaria.

Lo que no será efecto de esta sentencia lo constituye la dación en pago, prevista en la iniciativa legislativa popular presentada en el congreso y actualmente (15 de marzo de 2.013) pendiente de tramitación, porque no es un tema examinado por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

En resumen una sentencia que viene a permitir a los jueces y a los abogados un mayor margen de defensa de los deudores, absolutamente imprescindible en este momento para dificultar los lanzamientos, revisando la legalidad de las condiciones de los préstamos, pero que a su vez conllevará una mayor dificultad de acceso al crédito para la compra de vivienda. Este tema del encarecimiento de los créditos probablemente motivará una reducción en el precio de la vivienda de forma continuada y una menor especulación con este bien esencial.