El precario consiste en una relación jurídica por medio de la cual un propietario cede el uso de un inmueble a otra persona, sin un fin específico y por un tiempo indeterminado, sin que el ocupante pague renta, constituyendo esta última circunstancia la diferencia básica con el contrato de arrendamiento. A estos efectos conviene tener presente que el hecho de que el ocupante pague la comunidad, los suministros o incluso el Impuesto sobre Bienes Inmuebles no cambia la naturaleza jurídica del contrato, que seguirá siendo un precario si no se paga renta al dueño.
El precario es frecuente en las relaciones familiares, donde los padres ceden el uso de un piso a su hijo.
El propietario podrá recuperar la vivienda siempre que quiera, aunque si el ocupante se niega a devolverla deberá acudir al procedimiento específico del desahucio por precario, que admite recurso de apelación y de casación ante el Supremo, lo que puede retrasar durante varios años la recuperación de la posesión de la vivienda por parte de su legítimo propietario. Ello implica que puede resultar más seguro para el dueño hacer un contrato de arrendamiento, si bien en este caso habrá que tener presente las cuestiones fiscales que ello conlleva.
La cuestión más compleja se plantea cuando un matrimonio cede el uso de la vivienda a un hijo y éste se casa o vivie en pareja, tiene, a su vez, descendencia, y posteriormente el hijo ve como su pareja se rompe o el matrimonio se disuelve por divorcio, y la resolución judicial dictada en el procedimiento matrimonial concede a la esposa o pareja y a la descendencia el uso de la vivienda.
¿Cómo pueden actuar los padres del marido en estos supuestos?
Durante años los tribunales han entendido que si no había contrato y la vivienda se había cedido al hijo para que viviera allí con la familia este uso se cumplía si la finca servía de morada a su descendencia con la madre; se consideraba un "comodato", figura jurídica parecida al precario del que se distingue porque la cesión del uso de la vivienda se hace con un fin determinado. Se consideraba que se había cedido con un fin que tras la ruptura de la pareja se seguía cumpliendo, y los propietarios de la vivienda veían como su hijo salía de la casa y ellos no podían alquilarla ni hacer nada con ella hasta la mayoría de edad de sus nietos.
Esta situación ha sufrido un cambio radical en la interpretación jurisprudencial desde las sentencias del Tribunal Supremo de 2 de octubre de 2.008 y 13 de noviembre de 2.008, que consideran que en casos como el expuesto existe precario, siempre que no haya contrato escrito no se pague renta, y no conste que se hubiera cedido la vivienda para un fin concreto y determinado que se mantenga, pues incluso que si se cedió para "servir de morada familiar" esta finalidad desaparece cuando se rompe la convivencia. Ahora estos casos se consideran "precario" y los propietarios recuperan la posesión de la vivienda, eso sí tras un largo proceso judicial. La diferencia en la actual interpretación consiste en que el Tribunal Supremo ha venido a considerar que la finalidad de la cesión para servir de morada familiar termina con la ruptura de la convivencia, lo que convierte el comodato en un precario, y con ello la posibilidad de recuperar inmediatamente la posesión de la finca a voluntad del propietario.
A este importantísimo cambio ha contribuído el incremento de precio de las viviendas, considerándose ahora que la carga que soportan los propietarios con la pérdida de la posesión de la finca, sin que sirva al hijo, es demasiado severa. La resolución dictada en el pleito matrimonial vincula a los cónyuges pero no a terceros.
3 comentarios:
Hola, me gustaría comentarle mi caso en concreto y que me informara de las posibilidades que tengo de recuperar la vivienda que tuve que abandonar cuando nos separamos mi marido y yo hace ahora nueve años. Al casarnos, el padre de mi esposo y mi padre acordaron hacernos un regalo a la pareja, su padre la entrada del piso y mi padre todo el mobiliario y los gastos del convite de boda; en principio, ambos cumplieron, y en el caso del piso que se compró, mi suegro lo escrituró en propio nombre días antes de la boda, hecho del que nos enteramos muchos años después; acordaron igualmente, que como el hijo, mi marido, trabajaba en el negocio con su padre, le iría pagando el piso descontándoselo de los pagos mensuales, con lo cual no ganaba más que para sus gastillos y la que aportaba los ingresos a la familia era yo con mi nómina a partir de ese momento. Con los años, y al advertir que la escritura estaba firmada por su padre, éste nos dijo que el hacer el cambio de registro costaba dinero y nos dió la escritura para que hicieramos los cambios nosotros y lo abonaramos. En unos meses falleció su padre y no habíamos hecho el cambio de titularidad, con lo cual el piso quedó en herencia. A los pocos meses nos separamos y acordamos irnos de alquiler y vender el piso para repartirnos su valor y comprar cada uno por independiente otra propiedad. A día de hoy, estoy de alquiler con mi hija, tengo las escrituras en mi poder que me dio mi suegro en su día y el piso lo disfruta mi exmarido con su nueva pareja y yo tengo que estar en la calle habiendo pagado la propiedad. ¿Qué posibilidades cree que tendría de recuperar parte de lo que nos corresponda a mi hija y a mí de esa vivienda? Agradezco su atención y espero sus noticias. Un saludo-
Este blog no es una vía de resolución de consultas.
Hay muchos datos imprescindibles para contestar que usted no aporta, y el tema es muy complejo. Le aconsejo que acuda a un abogado con toda la documentación, pues el resultado dependerá de cual era su régimen económico, qué se menciona sobre la vivienda en la sentencia de separación o divorcio, cual fue la forma de pago del piso, etc.
hola estaba viendo tu pagina cuando comentabamos de foreplay for women
que doloroso es el divorsio.
yo pase por eso cai en depresion pero segui adelante
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