Contratos de alquiler

Voy a intentar dar ciertos criterios para elaborar un contrato de arrendamiento, pero los lectores deben tener en cuenta que el mejor contrato de alquiler o de compraventa para un situación concreta es el elaborado especificamente para ese caso; por supuesto que siempre se parte de un modelo, pero la adaptación a la concreta voluntad de las partes requiere una intervención profesional en la redacción de las cláusulas del contrato.

La primera cuestión a tener en cuenta en los contratos de arrendamiento consiste en que la ley marca unas pautas concretas para lo alquileres de vivienda que no pueden contravenirse en el contrato, mientras que para los alquileres de inmuebles para uso distinto del de vivienda (mayoritariamente locales) la voluntad de las partes puede actuar de forma más libre determinando el contenido íntegro del convenio. Esto es así para proteger al inquilino de las viviendas, otorgándole la seguridad de un plazo, del modo de cálculo de la subida anual y otras cuestiones. Por ejemplo en arrendamientos de vivienda, salvo los de temporada o aquellos en los que se fija una necesidad concreta para un momento dado, el plazo mínimo a disposición del inquilino es de cinco años y la subida anual no puede superar el IPC interanual; sin embargo en los arrendamientos para uso distinto del de vivienda cabe cualquier plazo y cualquier subida.

En todo contrato hay que fijar las cuestiones formales tales como nombre completo, domicilio y N.I.F. de las partes, el inmueble que se arrienda, la fecha del contrato y las firmas de los intervinientes.

En cuanto al fondo debe estipularse un plazo y una renta.

Si no se dice nada más la ley regula los demás aspectos, la forma de pago, el plazo, quien paga las obras, permiso para cesiones, derecho de adquisición preferente, pago de comunidad, prórrogas en el contrato y demás.

Se pueden encontrar modelos de contrato en internet o en los estancos en los que rellenando un par de espacios tendremos una relación de arrendamiento establecida con más o menos detalle, pero con la base legal necesaria para que casi todo esté previsto.
Pero si las partes quieren pactar algo diferente a lo establecido por la ley, primero habrán de saber si su intención está amparada por la legislación, si ante el incumplimiento de la otra parte podría acudir a los tribunales y exigir su cumplimiento: así en muchos contratos se dispone que el propietario tendrá acceso a la vivienda para comprobar su estado en cualquier momento o con un aviso, pero si luego el inquilino no le deja entrar, el dueño no tendrá nada que hacer, pues esa cláusula va contra la legislación. Así que poner esa cláusula servirá si el inquilino desconoce sus derechos, pero nunca podrá ser usada ante los tribunales.

Sabido que una cláusula puede ser exigida en los tribunales hay que saber redactarla de forma clara, sin oscuridades y sin contradicciones con el resto del contenido del contrato: por ejemplo si el dueño de un local no quiere que el arrendatario ceda sus derechos a un desconocido del propietario que no ofrezca ninguna garantía de pago, deberá prohibir la cesión expresamente en el documento.

Tengan en cuenta que la ley ampara más al arrendatario porque se le supone en una situación más débil económicamente (lo cual en el arrendamiento de ciertos locales es rotundamente falso), por lo que si el dueño del inmueble quiere mayores garantías deberá recurrir a un profesional que le redacte SU contrato, recogiendo la voluntad del propietario y con el asesoramiento necesario.

- Tema de la fianza: Es obligatorio fijar una fianza en los contratos de arrendamiento por el importe de una mensualidad en las viviendas y de dos en los inmuebles para otros usos, y esa fianza ha de ser ingresada por el propietario en el organismo de la comunidad autónoma encargado de ello, que la devolverá al finalizar el contrato. El incumplimiento de esta obligación está severamente sancionado aunque en la práctica en pocos casos se aplican las sanciones. Si se quiere añadir alguna garantía complementaria (aval, fiadores, cantidad económica) deberá hacerse constar por separado.

Confío en que con estas ideas puedan tomar una mejor decisión que les evite problemas futuros en las siempre conflicticas relaciones arrendaticias.