TRASPASO DE LOCAL

El traspaso de local de negocio consiste en el derecho del arrendatario para ceder el contrato a un tercero, a cambio de un precio. El adquirente del contrato quedará en la posición del arrendatario con todos los derechos y obligaciones que deriven de la relación contractual, aunque con una elevación de renta.

Era una figura muy habitual con los contratos anteriores al Decreto Boyer de 1.985, pues si los arrendamientos eran eternos la opción de entrar a ocupar la posición del arrendatario era golosa para cualquier tercero. Sin embargo tras la desaparición de la prórroga forzosa son mucho menos habituales, puesto que no habrá lógica en pagar por un traspaso si el contrato va a durar cinco años, por ejemplo.

La Ley de Arrendamientos de 1.994 dispone que la cesión del contrato podrá hacerse sin necesidad del consentimiento del arrendador; obviamente salvo que el contrato establezca otra cosa. Y establece que la renta se elevará un 20% si la cesión o subarriendo es total, y del 10% si es subarriendo parcial; y que la operación deberá notificarse al dueño en el plazo de un mes desde que se haya producido. La anterior legislación (operativa para los contratos vigentes anteriores a 1 de enero de 1995) obligaba a que hubiera consentimiento del arrendador, y disponía un derecho de adquisición preferente para el dueño, con un plazo de comunicación de ocho días.

El precio de la cesión o subarriendo es libre, por lo que cabría una cesión gratuita.

Si ló que se produce es una fusión, transmisión o escisión de una sociedad no se considera traspaso.

En cuanto a los contratos vigentes anteriores a la ley de 1.994 hay que tener presente que los plazos de extinción previstos en esta ley (según el arrendatario sea persona física o jurídica, hubiera habido una subrogación previa o no, la cuota del Impuesto de Actividades Económicas), se incrementarán en inco años si entre 1994 y 2004 se hubiera producido un traspaso. Los contratos posteriores a la entrada en vigor de la norma de 1.994 no sufren ninguna alteración en su plazo por el hecho del traspaso.

Se trata siempre de un tema delicado donde los interesados en entrar en un local mediante traspaso del arrendatario, deben andar con gran cautela para examinar las condiciones del contrato y obrar en consecuencia.