miércoles, 15 de febrero de 2012

Vecinos molestos

Vamos a analizar las posibles respuestas que podemos adoptar ante los problemas derivados de ruidos, humos, olores y otras actividades molestas generadas por los vecinos.
Al vivir en inmuebles colindantes se producen inmisiones permanentes desde las fincas próximas, y se debe guardar un complicado equilibrio entre las relaciones de exclusión (derecho a impedir que nos afecten las actividades de los vecinos) y las obligaciones de tolerancia recíproca (ciertas inmisiones, o cierto grado de ellas, resultan inevitables y deben ser permitidas) entre los titulares de cualquier derecho de uso y disfrute de inmuebles vecinos.
Para tratar de hallar este equilibrio surge la regulación legal de las relaciones de vecindad.

La regla general viene determinada por la doctrina recogida, entre otras, por la sentencia del Tribunal Supremo de 13 de diciembre de 2.007 que afirma que no se puede perturbar "la convivencia que es usual y corriente en las relaciones de vecindad". Aquello que supone molestia y perturbación más allá de lo tolerable debe ser suprimido.

Esto se traduce en que no estamos autorizados a realizar en la propia casa aquellos actos que den lugar en la propiedad del vecino a una emisión de imponderables (humos, gases, olores, ruidos, calor, luz, etc.) que resulte perturbadora, que sea superior a lo tolerable. Para determinar cuando se produce ese exceso habremos de acudir a los reglamentos, usos y, esencialmente, de las circunstancias del caso.

Respecto a la regulación legal encontramos en la exposición de motivos de la Ley de Propiedad Horizontal como se menciona que hay que procurar que el ejercicio del derecho propio no se traduzca en perjuicio del ajeno.

¿Qué hacer cuando somos molestados por las actividades de un vecino?

Pues tenemos una batería de medidas, que aunque de cierta amplitud, en la práctica se usan poco por su dificultad y coste, pero que pueden resultar muy eficaces con perseverancia:
Por un lado la facultad general prevista en el Código Civil, art. 1908, que establece la obligación de indemnizar por los perjuicios causados en el abuso de las relaciones de vecindad. Ello permite acudir al juzgado a reclamar daños y perjuicios por las molestias sufridas.

Además la normativa administrativa, del ayuntamiento o de la comunidad autónoma, fija una serie de límites a las inmisiones. Se establecen niveles de ruidos según horas, o la prohibición de ejercer determinadas actividades en pisos o locales. Si tenemos conocimiento de uno de estos actos molestos podemos llamar a la policía local o poner una denuncia en dependencias administrativas con competencias en industria o sanidad, sobre todo frente a actividades comerciales o industriales.

Pero el mecanismo más relevante, y posiblemente más útil ante un caso grave, cuando las denuncias previas ante la policía local o autoridad administrativa no han surtido efecto consiste en el remedio previsto en la Ley de Propiedad Horizontal, concretamente en su artículo 7.2 donde se dispone de un procedimiento de actuación de la comunidad de propietarios frente al vecino molesto, incluso aunque solamente se vea importunado un único vecino (inquilino o propietario). Esta regulación conlleva un medio para requerir el cese de la actividad, reclamar una indemnización, e incluso privar temporalmente del uso de la vivienda al propietario molesto, (o resolver el contrato de arrendamiento frente al inquilino molesto).

Por lo tanto, resumiendo los pasos a dar ante este problema tenemos que
el propietario o inquilino afectado por las actividades molestas, nocivas, insalubres o ilícitas realizadas por otro vecino (propietario o inquilino) puede tomar las siguientes medidas:

A) denunciar ante la policía local que vendrá a comprobar la situación y puede imponer multas y ordenar el cese de actividades si se incumplen las normas administrativas. Igualmente se puede presentar denuncia ante la autoridad administrativa competente en sanidad o industria, sobre todo si las molestias provienen de una actividad industrial o comercial.

B) Demandar ante el juez, por un procedimiento civil, solicitando el cese de la actividad y una indemnización por los daños y perjuicios sufridos. Resulta complicado obtener cualquier indemnización pues hay que demostrar que el daño conlleva un perjuicio económico cuantificable económicamente, dado que en materia de daños morales no tenemos una jurisprudencia "generosa".

C) Si vivimos en una finca en régimen de propiedad horizontal (edificio de pisos) cabe accionar conforme a la regulación de la Ley de Propiedad Horizontal, que consiste en:
Primero poner el tema en conocimiento del presidente que deberá enviar un requeirmiento solicitando el cese de la actividad. Si el presidente no quiere enviar el requerimiento, o resulta ser el propio vecino molesto, el asunto deberá resolverse en junta. Si el vecino molesto es arrendatario del piso, resulta conveniente enviar el requerimiento tanto al arrendatario como al propietario del inmueble.
Dicho requerimiento habrá de remitirse por burofax.
En segundo lugar, y si no se ha logrado el cese de la actividad que provocó la queja, hay que convocar junta de propietarios, en la que se debe aprobar autorización para proceder a ejercitar demanda contra el propietario o arrendatario en base al artículo 7.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, solicitando el cese de la actividad, la indemnización económica que corresponda y la privación de uso del inmueble o resolución del contrato de arrendamiento, según se trate de que el vecino molesto sea propietario o inquilino.
Este acuerdo ha de alcanzarse por mayoría simple.
Por último, se presentará la demanda con abogado y procurador, demandando al dueño si el vecino molesto es propietario, o al dueño y al arrendatario si el vecino molesto fuera arrendatario. Es aconsejable solicitar como medida cautelar la orden de cese de la actividad molesta.

8 comentarios:

Vgtal dijo...

interesantisimo, solo te pediria que hables en español y no en abogado

Sue E.R. dijo...

Yo estoy en la fase b y agradeceré que alguien me diga si me puede encima costar a mi dinero denunciar a esta chusma, llevo 5 años malviviendo a causa d no dormir por esta gentuza y nadie me da solución, ni ayuntamiento, ni policia local ni guardia civil, pues se las saben todas y cdo oyen a la poli se callan y apagan tdo y hacen q no estan en casa...yo voy a volverme loca, necesito dormir...

lorena tato dijo...

hola muy buena la informacion la verdad que esta tarde me canso mi vecino lleva mas de diez años haciendo humo con un lavarropa viejo que instalo al lado del tejido que lo usa como salamandra para hacer humo cada vez que uno se sienta a tomar mates en el fondo y fundamentalmente si colgaste la ropa en el tendedero. comenzare con el paso uno. denunciarlo con la policia local, no sabia que podia hacer eso.

gracias!!

lorena tato de bs. as. argentina

isabel civera dijo...

Llevo casi 19 años viviendo en esta casa de mi propiedad, el vecino de atrás lleva solo como la mitad de tiempo que yo, compro todo el terreno que rodea mi casa y en cuatro días se hizo casa, huerto, acordonó todo el terreno primero con un muro y luego con ruedas, somieres,etc para levantar más todavía. Me hizo cerrar con reja y tela metálica una ventana que tenia en una habitación y que daba a sus terrenos, hizo una cuadra para un caballo, sujetándola literalmente a la pared de mi casa, sin permiso de ninguna clase, taladrando la pared y sujetando lo suyo con tornillos. Ha picado en las paredes de mi casa varias veces, ha empapado sus terrenos con las consiguientes humedades que me ha dejado a mi en mi casa. No se ya que hacer, en el ayuntamiento no se definen alegando rencillas entre vecinos, en Teruel no encuentro una persona que entienda de estas cosas para poder poner solución. Qué me recomendáis desde vuestro punto de vista? A mi me tiene devorada de los nervios. Si necesitáis un plano de como esta todo ubicado, ya me lo comentáis y me decís como os lo puedo mandar.

Eduardo Llarena dijo...

A Isabel.
Su problema es un tanto diferente del tema de esta entrada. Lo primero sería presentar denuncia en el ayuntamiento denunciando las obras para comprobar si tiene licencia. Luego podría demandar por vía civil por los daños causados, solicitando que retiren las obras que le causan perjuicios. Respecto de nuevas obras podría presentar demandas solicitando la paralización de las mismas; pero necesita un abogado en la zona. Suerte.

Estefania Bobadilla dijo...

Buen día, me gusto el articulo y tengo un problema en mi edificio donde vivo en el cuarto piso y rento departamento, el problema es que los encargados del edificio que son vecinos cobran mes con mes un aporte por sus servicios (poda, limpieza etc...) pero la verdad nunca hacen nada y si nos les pago su mensualidad me amenazan con cortarme el gas o el agua, ya no se que hacer que por dos años ya me canse de pagarles sus salario mes con mes, he intentado varias veces hablar con mi arrendador y con los mismos señores pero no me hacen caso por no ser dueña

Eduardo Llarena dijo...

A Estefanía.
Debe cumplir lo que ponga en su contrato de alquiler, pero nada más. Si los vecinos no están conformes con la situación podrán reunir a la junta de propietarios y mmodificar el acuerdo, pero usted como inquilina no tiene relación contractual con el personal de la comunidad.

kikegs dijo...

Hola,

Muchas gracias de antemano, por tan interesante informacion.

En el piso de arriba, vive una pareja con una hija pequeña, que se pone a correr, pasillo arriba pasillo abajo a las 10-11-12 de la noche e incluso 1 de la madrugada, con el consiguiente ruido molesto para los que vivimos debajo, aparte de que sus padres a esas horas tampoco son un ejemplo de silencio a juzgar por los ruidos que arman.

Hara unos 6 meses ya me dirigi a ellos, diciendoles que tuvieran un poco de respeto, que no vivian solos y que llegada cierta hora por la noche, hay que procurar, por respeto al vecindario, no hacer demasiados ruidos para no molestar.
Despues de aguantar dia si dia tambien, sus ruidos, hace dos de semanas y en vista que les daba igual, cogi el palo de una escoba y di unos cuantos golpes al techo, a ver si entendian su mismo idioma y se callaban...pero no tuve exito.

Es mas, justo ayer noche a eso de las12 de la noche, vuelvo a subir, a perdirles por favor que tuvieran mas cuidado con los ruidos, y me dicen que me vaya a vivir a una cueva ,y que cuando quiera que avise a la guardia civil para que midan el nivel de ruido que hacen.

No se si pueda hacer algo contra estas gentes, por lo que le agradeceria, me diese consejo.

muchas gracias