Un tema desgraciadamente frecuente en esta época consiste en que el inquilino de un piso alquilado se encuentra con la llamada del juzgado porque el dueño del inmueble dejó de pagar las cuotas del préstamo hipotecario y la entidad financiera ha iniciado un procedimiento judicial para ejecutar la hipoteca. ¿Qué efectos tiene sobre el contrato de arrendamiento?
En principio el artículo 13.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos resulta categórico cuando afirma que "si durante los cinco primeros años de duración del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por ... la ejecución forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia judicial ... el arrendatario tendrá derecho, en todo caso, a continuar con el arrendamiento hasta que se cumplan cinco años."
Sin embargo la realidad es más complicada.
Hay dos casos en que la cuestión está clara: por una lado habrá que atender a la posibilidad de que el contrato de préstamo estableciera la prohibición de que el propietario del piso lo alquilase, y si esta claúsula se hubiera incorporado al Registro de la Propiedad el contrato de arrendamiento no podrá oponerse a la ejecución hipotecaria. Si por contra, lo que se inscribió en dicho Registro fue el arrendamiento con antelación a la hipoteca, aquél se verá absolutamente protegido.
El problema surge en la mayoría de los casos cuando ni está inscrita la prohibición de alquilar ni tampoco aparece en el registro de la propiedad el propio contrato de arrendamiento. En esos casos cabe que el adjudicatario en la subasta no acepte la continuidad del arrendamiento y plantee en juicio su posible carácter fraudulento. Entonces el inquilino se enfrentará a un juicio para demostrar que el contrato de alquiler no se realizó para perjudicar los derechos derivados de la hipoteca: habrá que demostrar que el alquiler es anterior al momento en el que el dueño del piso dejó de pagar las cuotas del préstamo, que el inquilino paga la renta efectivamente por banco, que ocupa verdaderamente la vivienda, que no hay relación de parentesco o afinidad con el dueño, y en general deberá evitar cualquier circunstancia que pueda cuestionar la buena fe del arrendamiento. Como dijo la Sentencia del Tribunal Constitucional de 2 de octubre de 1.997, que se toma como regla para estos supuestos, habrá que analizar caso por caso para determinar si hay razones que puedan indicar que el arrendamiento se hizo con la finalidad de perjudicar al adjudicatario en subasta, o no, y en el primer caso se resolverá dicho arrendamiento inmediatamente.
Todo ello supone que el inquilino deberá en primer lugar demostrar en el procedimiento de ejecución hipotecaria que existe el alquiler, y después quizás afrontar un juicio contra el adjudicatario. Todo eso conlleva costes y problemas que hacen más aconsejable simplemente cambiar de vivienda, sin perjuicio de reclamar al dueño por ciertos gastos justificados (mudanza y similares) en casos en los que el alquiler se produjo después del impago del préstamo y el dueño no advirtió al inquilino de esta circunstancia.
2 comentarios:
Hola nuestro problema esque hemos alquilado una casa y nos hemos enterado ahora de que esta embargada,el propietario nos ha hecho un contrato de 1 año,que derechos tenemos,podemos comprar la casa y si nos pueden echar,les agradeceria nos contestaran lo antes posible.Un cordial saludo
Estimada Alejandra; este blog no es una vía para hacer consultas. Sin embargo le digo que su contrato es válido, permanecerá con el siguiente adjudicatario. Pueden comprar la casa acudiendo a la subasta.
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