jueves, 26 de febrero de 2009

DESISTIMIENTO ANTICIPADO DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO

La vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, en su artículo 11, dispone para los arrendamientos de vivienda que en los contratos de duración pactada superior a cinco años, el arrendatario podrá desistir del contrato después de los cinco años mediante un preaviso mínimo de dos meses. Y que la partes podrán pactar que para el caso de desistimiento el arrendatario deberá indemnizar al arrendador (dueño del piso) con una mensualidad de renta por cada año del contrato que quede por cumplir.
La misma ley dispone que en los arrendamientos de vivienda no se pueden imponer al arrendatario obligaciones más onerosas de las previstas en la ley; por lo que en estos casos la cuantía de la indemnización por desistimiento no podrá superar lo previsto más arriba; y no habrá indemnización si el contrato no prevé nada específico.

En los arrendamientos de local de negocio se puede pactar cualquier tipo de indemnización.

Vamos a analizar primero el tema de la VIVIENDA:
Solamente está clara la indemnización para los contratos de más de cinco años: hay que avisar con dos meses de antelación.
Respecto del segundo punto: en lo referente a la indemnización de un mes por año la jurisprudencia entiende mayoritariamente que se aplica a los contratos de más de cinco años, como tope que puede pactarse, sin que pueda establecerse en el contrato una indemnización superior; y si no hay pacto sobre el importe de la indemnización es que no será exigible.

Para los contratos de menos de cinco años hay soluciones en los tribunales para todos los gustos. Muchas sentencias se siguen basando en la legislación anterior, la de 1.964, que establecía una indemnización hasta el final periodo de vigencia previsto en el propio contrato; sin embargo esta postura que se fue moderando ya antes de 1.994, exigiendo al propietario que el piso permaneciese vacío, no permitiéndole cobrar indemnización del antiguo inquilino si había vuelto a alquilar, pues se produciría un enriquecimiento injusto; y sobre todo manteniendo que si había justa causa para la marcha del inquilino no cabía indemnización, entendiendo por justa causa el desempleo, la minoración de ingresos, el mal estado de la vivienda, el cambio de lugar de trabajo o de estudios de los hijos y similares.
Después de 1.994 hay muchas sentencias completamente reacias a sancionar al inquilino que se marcha antes de tiempo basándose en los mismos temas o alegando que el tope indemnizatorio previsto en el artículo 11 de la LAU se aplica a todos los contratos de vivienda con independencia del plazo previsto en los mismos.


Ejemplos de jurisprudencia que establece que no hay indemnización por todo el tiempo que resta del contrato:

- Sentencia del Tribunal Supremo de 7 de junio de 2.006, que aunque todavía sobre un supuesto regulado por la legislación de 1.964, se puede tomar como referencia para los contratos posteriores a 1.995 y que dice que en estos casos hay que "tener en cuenta las circunstancias de cada caso en la doble perspectiva del arrendador y del arrendatario... cuando su comportamiento no es arbitrario y por eventos de la vida le resulta imposible o muy dificultoso continuar en la relación contractual". Esta sentencia modera la indemnización que preveía la legislación de 1.964, y sirve para entender como la jurisprudencia es sensible a los casos en los que el arrendatario desiste del contrato por un motivo justificado, para no imponerle pena por incumplimiento de contrato o moderarla de forma radical.

- Sentencia de la Audiencia Provincial de Valencia, sección 11ª, de 18 de abril de 2.006, resuelve un contrato acogido a la vigente Ley de Arrendamientos, para afirmar que el antiguo artículo 56 de la LAU de 1.964, que establecía una indemnización en estos caos, ya no tiene un precepto equivalente en la actual LAU. Y que además tuvo ya una interpretación correctora por los tribunales. Impone una mínima sanción del pago de 15 días de indemnización, explicando que un arrendador diligente hubiera vuelto a alquilar el piso en ese periodo, con lo que aplica la tesis de prohibición de enriquecimiento injusto, haciendo recaer sobre el propietario la obligación de minorar los daños sufridos.

Es decir, según esta sentencia no hay ninguna indemnización por desistimiento unilateral del arrendatario. Esta doctrina tan radical es poco seguida pero existe.

- La Audiencia Provincial de Jaén en sentencia de 29 de enero de 1.999 o la de Valencia en sentencia de 18 de abril de 2.006 se lo ponen imposible al dueño para cobrar ni tan siquiera un mes de indemnización. La última sentencia dice “sin que se indique si ha efectuado gestión alguna en orden a poner en alquiler la vivienda, justificando así su dicha diligencia al efecto, no se han especificado concretas circunstancias que impidieran su arrendamiento durante la mensualidad reclamada, o incluso si la intención del arrendador ha sido la de poner de nuevo la vivienda en el mercado de alquiler.” Es decir, le exigen una prueba imposible al propietario (que ha desarrollado la máxima diligencia para alquilar sin conseguirlo) para luego negarle la indemnización, y si hubiera alquilado tampoco la cobraría pues ya percibía una renta y alegarían enriquecimiento injusto.

Resulta de lo más frecuente que por un motivo u otro, EN VIVIENDA, se impida cobrar indemnización al propietario ante el desistimiento del inquilino, o se fije en uno o dos meses de renta: que si volvió a alquilar y habría enriquecimiento injusto, que si hubo falta de diligencia en volver a alquilar (en reclamaciones de daños y perjuicios hay que demostrar que el que los reclama actuó para aminorar daños cuya indemnización pretende), que si el tope es un mes por año, que si hubo justa causa (paro, crisis, mal estado de la finca, traslado).

En definitiva lanzar al propietario a un pleito en estos casos me parece, con el debido respeto, imprudente pues al final se cobran un par de meses, pero sin condena en costas si se pidieron más; solo cobra el abogado que acaba a la vez perdiendo al cliente.

Además hay otro problema: si el inquilino ante la petición de indemnización no se marcha pero deja de pagar se le puede echar por falta de pago pero no habrá indemnización por desistimiento.

CONSEJO AL PROPIETARIO: Negocie un mes por año.

CONSEJO PARA EL INQUILINO: debe enviar una carta anunciando la marcha con un mes de antelación salvo que el contrato prevea un plazo mayor, y alegar una disminución de ingresos, paro, desplazamiento del lugar de trabajo, cualquier situación de necesidad, y muy probablemente se salvará de pagar ninguna indemnización. Además debe tener en cuenta que deberá acreditar la causa alegada en un futuro procedimiento judicial.

EN LOCALES: la situación es distinta; también se aplica el estado de necesidad, si hay pérdidas no se suele condenar a pagar indemnización; es más habitual que ésta se conceda. Los tribunales son más generosos o protectores con los inquilinos de vivienda que con los arrendatarios de locales.

5 comentarios:

Dana Rodriguez dijo...

He firmado un contrato de un año con una compañera de la universidad pero la convivencia entre las dos es imposible. Le he notificado que me quiero ir del piso hace un mes, y ella quiere continuar en el. Una vez que el contrato nos reponsabiliza al 50% cada una y ella quiere seguir aqui, que puedo hacer para renunciar? hay alguna ley que me obligue a vivir con alguen que no quiero apesar del contrato? Que puedo hacer? Además como ella me havia dicho que se quedaria en nuestro actual piso yo ya alquilé otro para mi sola, y ahora que ella se niega a pagar el 100% y/ o a meter otra persona, no tengo posiblidades economicas de pagar los dos. me puede ayudar?

Dana Santos

(mi e-mail es drop-of-honey888@hotmail.com)

Amparo BB dijo...
Este comentario ha sido eliminado por un administrador del blog.
LUIS dijo...

el inquilino del local, se ha ido 2 años antes deque venza su contrato . Me ha dejado ha deber varios recibos. Y además se ha llevado dos lavabos y un inodoro .
Le he dado un documento de recisión de contrato hace 25 días .
¿Si se niega a firmarlo es trascendente o no tiene importancia?

LUIS dijo...

En un local , en que la actividad la ha creado el inquilino.Y ha hecho reforma y acondicionamiento para la actividad .Y el contrato especifica que no tiene derecho a indemnización.
Cuando este se va y el arrendatario
lo alquila nuevamente, para la misma
actividad .¿Tiene derecho el inquilino a alguna indemnización por
parte del arrendatario?.

Verónica dijo...

Tengo un contrato de arrendamiento de 9 meses. Me quiero ir un mes antes y he avisado con 2 meses de antelación. Pues me dicen que tengo que pagar una indemnización por incumplimiento de contrato, cosa que no está pactada en el contrato. Puedo irme sin más?, me sabe mal incumplir las leyes, pero creo que en este caso no es así. ¿Podríais ayudarme aclarando esto?
Verónica