El vendedor de una finca sujeta a la ley de propiedad horizontal está obligado a comunicar la transmisión al administrador de la comunidad o al presidente a efectos de no seguir siendo corresponsable del pago de las cuotas de comunidad devengadas con posterioridad al momento de la venta o donación. Esta obligación viene recogida en el artículo 9.1 i de la Ley de Propiedad Horizontal.
Cuando el transmitente no realiza esa comunicación, la comunidad de propietarios puede demandar al nuevo propietario o al anterior y luego el anterior podrá reclamar al nuevo por las cuotas que pague posteriores a la fecha de la transmisión.
Además el titular registral, incluso cumpliendo su obligación de comunicar la transmisión, debe ser demandado, junto al dueño real, cuando se pretenda el embargo de la finca y eventual subasta por impago de cuotas de comunidad. Aunque en este caso no se le reclama el pago de la deuda, sino que se le demanda para complir la obligación formal de demandar al titular registral para poder sacar a subasta el bien. Todo ello viene contemplado en la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de abril de 2.015, sentencia 211 / 2015.
Todo ello implica que el titular registral puede ser demandado en tres supuestos:
- Cuando sea el verdadero dueño. Situación más habitual.
- Cuando fuera titular en el momento en que se devengaron las cuotas impagadas, aunque luego lo haya transmitido.
Pero hay que tener en cuenta que el nuevo titular asume las deudas de la anualidad corriente y de las tres anteriores, por lo que resulta muy conveniente acudir al administrador de la comunidad y solicitar un certificado de deuda de comunidad antes de adquirir un bien.
- Cuando no comunique la transmisión. Por lo tanto resulta imprescindible que el vendedor acuda al presidente o al administrador de la comunidad de propietarios y le comunique de forma fehaciente (carta entregada en mano con copia sellada y firmada que conserva el remitente, o burofax) que ha transmitido la finca. No cabrá esta demanda cuando se pueda acreditar que la comunidad fue conocedora de la transmisión, aunque no hubiera habido una comunicación formal (por ejemplo si el adquirente es nombrado presidente o secretario de la comunidad).
- Cuando el nuevo dueño no inscriba su adquisición en el Registro de la Propiedad y el anterior sí comunicó su transmisión. En ese caso la demanda contra el anterior tutular tiene efectos solo para el embargo del bien, no para cobrarle la deuda.
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