La enervación de la acción de desahucio viene regulada en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y consiste en la posibilidad que tiene el arrendatario de seguir con su contrato de alquiler cuando paga las cantidades reclamadas en un procedimiento de desahucio, dentro de los 10 días posteriores al requerimiento judicial. Además tendrá que pagar las costas del proceso, que incluyen los honorarios del abogado y procurador del arrendador más las tasas judiciales.
Hay una fórmula para que el propietario impida que el juzgado conceda esta oportunidad de enervación al arrendatario, que consiste en remitir previamente al inicio del trámite judicial un requerimiento de pago, y presentar la demanda transcurrido un mes desde tal requerimiento sin que el arrendatario haya pagado.
Según la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 2.014 el requerimiento que puede impedir la enervación en el procedimiento de desahucio ha de tener los siguientes requisitos:
- Tratarse efectivamente de un requerimiento para que se paguen rentas o cantidades asimiladas (IBI, obras, suministros, etc.) pendientes de abono, cuyo pago corresponda por contrato o por ley al arrendatario.
- El requerimiento debe enviarse de forma fehaciente: el contenido debe poderse probar. Eso exige la forma notarial o por burofax con certificación de texto. Se excluye la carta por correo certificado.
- Debe transcurrir un mes hasta la presentación de la demanda.
- Las cantidades reclamadas deben permanecer impagadas total o parcialmente.
Una cuestión interesante consiste en determinar el contenido del requerimiento, y más concretamente, si el requerimiento debe contener un aviso al arrendatario de que caso de que no se paguen las cantidades reclamadas se procederá a la demanda solicitando la resolución del contrato, y se impedirá la enervación de la acción de desahucio.
A este respecto cabe decir que han habido sentencias contradictorias entre diversas audiencias provinciales, pues unas exigían que el requerimiento advirtiera expresamente al arrendatario de las consecuencias que podría acarrear el hecho de no pagar las cantidades reclamadas, y otras sentencias consideraban que para impedir la enervación no hacía falta haber advertido al arrendatario de dichas consecuencias y de las medidas que tomaría el propietario.
Mediante sentencia de fecha 26 de junio de 2.014, dictada en el recurso 1437/2013, el Tribunal Supremo ha tenido ocasión de resolver la cuestión controvertida. Se trataba de un asunto de un contrato de renta antigua (año 1.956), en el cual el propietario remitió una carta al arrendatario reclamándole el pago de unas cantidades por repercusión por obras, el IBI y actualización de rentas, indicándole que durante un determinado periodo tendría que pagar una nueva cantidad de cuota mensual de alquiler. Transcurrido el plazo de un mes sin que el arrendatario hubiera pagado la cantidad reclamada, el propietario interpuso demanda de desahucio negándole al arrendatario la posibilidad de enervar la acción, a pesar de que el arrendatario ingresó en la cuenta del juzgado toda la cantidad reclamada inmediatamente recibió la demanda. La Audiencia Provincial dio la razón al arrendatario cuando afirmó que el propietario debería haberle advertido expresamente de que si no pagaba solicitaría la resolución del contrato, pidiendo que el arrendatario no tuviera la oportunidad de enervar la acción pagando lo reclamado tras recibir la demanda.
El propietario presentó recurso ante el Tribunal Supremo, que le ha dado la razón considerando que el requerimiento previo a la demanda, cumpliendo estrictamente los requisitos del artículo 22.4 de la LEC (plazo de un mes y vía fehaciente), es suficiente para impedir la enervación de la acción, sin que sea necesario advertir al arrendatario de que caso de que no pague en un mes se solicitará la resolución del contrato y se impedirá la posibilidad de enervar.
Los fundamentos de la sentencia consisten por un lado en que no se puede obligar al propietario a convertirse en consejero del arrendatario y, por otro, que la enervación no es un derecho sino una oportunidad.
Así que el arrendador podrá remitir los requerimientos sin dar más información de la necesaria, y el arrendatario debe acudir inmediatamente a un abogado en cuanto reciba una comunicación fehaciente del dueño.
5 comentarios:
Buenos días. He leído esta interesante entrada y me surge una duda. El plazo de un mes o 30 días, se refieren a días hábiles o naturales desde la recepción del requerimiento?
A ver si lo entiendo. Si se recibe un burofax el 25 de febrero, se entiende que el mes cumple el 25 de marzo o se tienen que sumar 30 días a partir del días 26 de febrero?
La sentencia que se comenta en el artículo habla de un mes, pero el artículo habla de 30 días. Como estamos en una ley procesal debería referirse a un plazo procesal y contar solo los días hábiles, pero dada la interpretación del Tribunal Supremo parece que son 30 días naturales. El plazo ha ido variando entre dos y un mes. Yo me inclino por el mes contado de fecha a fecha. De todas formas si de verdad presento una demanda con la intención de que el arrendatario no pueda enervar espero 30 días hábiles desde la recepción del requerimiento.
Buenos días,
en cuanto al plazo de 10 días para enervar la acción, se trataría de días hábiles?
A Carmen. Es un plazo procesal y por lo tanto son 10 días hábiles (ni sábados, ni domingos, ni festivos, ni mes de agosto).
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