Este es el segundo intento de reformar la Ley de Arrendamientos Urbanos en pocos meses. El primero, realizado por otro decreto Ley diciembre de 2.018 finalmente no fue convalidado en el parlamento, y solamente tuvo vigencia durante unas semanas.
Ahora se vuelve a intentar, tras un acuerdo político entre PSOE, PODEMOS y otros grupos.
El contenido de este Decreto es muy similar al de diciembre pasado.
Vamos a ver las principales innovaciones con respecto a la Ley de Arrendamientos.
- los contratos de viviendas de más de 300 metros cuadrados de superficie y aquellos donde la renta anual exceda de 5'5 veces el Salario Mínimo que se regularán por la voluntad de las partes y luego por la LAU. El resto de contratos de vivienda se rigen primero por la Ley de Arrendamientos y luego por la voluntad de las partes, lo que significa que si el contenido del contrato es más perjudicial para el inquilino que lo previsto en la ley se tendrá por no puesto; si es más perjudicial para el dueño se aplica lo previsto en el contrato. Por ejemplo: si pone que no puede prorrogarse más de un año se tiene por no puesto; si pone que la duración es de quince años, será válido.
- PLAZO MÍNIMO: La duración mínima (con las excecpciones de necesidad o desistimiento que luego veremos) sube de tres a cinco años (siete si el arrendador es una empresa)
Recuperación de posesión por el propietario después del primer año para si o familiares en primer grado o cónyuge en caso de separación o divorcio: se mantiene esta posibilidad, pero debe hacerse constar en el propio contrato al tiempo de su celebración (si no se dice no se podrá recuperar, aunque veremos que opinan los juzgados al respecto).
Hay que especificar la causa de necesidad en la carta que comunique la voluntad de recuperar la vivienda, y ello con dos meses de antelación.
Si el propietario no ocupa luego la vivienda en un plazo de 3 meses tendrá que indemnizar al inquilino que podrá volver a ocupar la finca por el tiempo de contrato que reste.
- PRÓRROGA: El arrendador habrá de avisar al arrendatario con 4 meses de antelación al final del periodo de vigencia (30 días en la redacción antigua) de que no desea renovar el contrato; mientras que el arrendatario habrá de avisar con 2 meses (30 días en la redacción anterior).
Muy importante, porque el plazo es muy grande.
La prórroga es de 3 años más, la primera vez, y un año cada una de las siguientes. En la vigente LAU la prórroga era de 1 años.
- Si el derecho de propiedad se extingue por retracto, sustitución fideicomisaria, la enajenación derivada de ejecución hipotecaria o sentencia judicial o ejercicio de opción de compra, el derecho del arrendatario se mantiene. Antes, si la casa se vendía en subasta el adquirente podía resolver el contrato de alquiler; ahora no puede hacerlo, aunque el contrato no esté inscrito en el registro de la propiedad.
Con una excepción: que el contrato sea superior a 5 o 7 años (si fuera empresa) y hubiera transcurrido el plazo legal; salvo que el contrato estuviera inscrito en el registro de la propiedad, en cuyo caso se mantendrá la duración pactada.
- Si el arrendatario contrata con titular inscrito en el registro de la propiedad, que no fuera el dueño real, el contrato se mantiene por la duración de 5 o 7 años, salvo que se demuestre la mala fe del arrendatario.
- SUBROGACIÓN: Cabe pactar que no habrá subrogación transcurridos los primeros 5 o 7 años del contrato, si fallece el arrendatario titular. Y no cabe renuncia de la subrogación si se pudieran subrogar personas con especial vulnerabilidad (económica), menores de edad, personas con discapacidad o mayores de 65 años; en cuyo caso cabrá siempre subrogación hasta el final de la vigencia del contrato.
- ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA: Vale el pacto entre las partes para actualizar la renta (importante novedad). Y si no se establece un mecanismo concreto se hará conforme al Indice de Garantía de Competitiviad.
Pero nunca podrá superar el IPC general interanual.
- GASTOS DE COMUNIDAD e IMPUESTOS: se pueden repercutir al arrendatario si expresamente se prevé en el contrato, determinando el importe anual en el propio contrato.
Nunca podrá subir anualmente el doble del IPC general interanual (salvo los tributos - IBI).
- GASTOS DE INMOBILIARIA: si el arrendador es persona jurídica esos gastos debe abonarlos el dueño.
- FIANZA / GARANTÍA ADICIONAL. Si el arrendador es una empresa la garantía adicional no podrá superar dos mensualidades de renta. ADQUISICIÓN PREFERENTE. Se prevé que en caso de venta de varias viviendas conjuntamente la administración pueda
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