domingo, 15 de mayo de 2016

Duración arrendamiento local sujeto a prórroga forzosa pero posterior al decreto Boyer

Se trata de un caso poco frecuente pero interesante.
El 9 de mayo de 1.985 entró en vigor en materia de arrendamientos el Decreto Boyer, que supuso el fin de la prórroga forzosa con carácter general para los contratos suscritos con posterioridad a aquella fecha. Desde ese momento solamente cabe prórroga forzosa en los contratos anteriores a esa fecha, o en los posteriores que voluntariamente recogían entre sus cláusulas que se sometían a ese régimen.
Por extraño que pueda parece se celebraron contratos, sobre todo sobre locales, en los cuales se pactó expresamente la prórroga forzosa, de forma que el dueño sabía que tenía un arrendatario por mucho tiempo con la renta actualizándose cada año, y el arrendatario tenía la garantía de que, cumpliendo sus obligaciones, podría permanecer en el local durante mucho tiempo. Eran casos donde el arrendatario asumía fuertes inversiones en obras y reformas y quería amortizarlas a largo plazo.

El asunto ha sido examinado por el Tribunal Supremo, en su sentencia de 12 de marzo de 2.015,
llegando a la siguiente conclusión: A esos contratos les resulta aplicable la Disposición Transitoria 3ª de la Ley de Arrendamientos Urbanos  de 1.994, porque si el legislador estableció en el Decreto Boyer la temporalidad de los contratos, obviamente ese criterio resulta aplicable a los contratos posteriores a mayo de 1.985, y por lo tanto los suscritos por persona física se extinguen a la jubilación o fallecimiento del arrendatario, pudiéndose subrogar el cónyuge hasta su jubilación o fallecimiento. Si ya se hizo la primera subrogación a favor del cónyuge, o si no hubiera tal, se puede subrogar un descendiente si no hubieran transcurrido 20 años desde 1 enero 1.995, y esa subrogación durará hasta 31 de diciembre de 2.014.
Si el arrendatario fuera una sociedad, el contrato se extingue a los 20 años de la entrada en vigor de la ley de arrendamientos de 1.994  (31 de diciembre de 2.014).
Estos periodos se extienden si media un traspaso válido.

Por lo tanto los propietarios de locales que aún no hayan extinguido los contratos de arrendamiento anteriores a mayo de 1.985, o posteriores que incluyeran la prórroga forzosa en sus cláusulas, deberán tener presente que normalmente sus contratos pueden resolverse desde el 1 de enero de 2.015, fecha en la que transcurrieron los 20 años desde la entrada en vigor de la ley de arrendamientos urbanos de 1.004, actualmente vigente.

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