Comunidad de Propietarios. Morosos.

Resulta frecuente que en toda comunidad de propietarios haya algún vecino que no se encuentre al corriente en el pago de las cuotas de comunidad. Las causas pueden ser diversas y queda a criterio de los vecinos actuar de forma diferente según cual sea el motivo de la deuda, bien sea un impago puntual por motivos económicos o laborales, o bien se trate de aquella persona que pone a prueba la paciencia de sus vecinos dejando que la deuda vaya creciendo hasta cierta cantidad antes de ponerse al día.
La legislación ha establecido un sistema bastante eficaz para que la capacidad económica de la comunidad no se vea demasiado afectada en el caso de deudas, a través de un procedimiento sencillo y (según la previsión legal) bastante rápido para la reclamación de las cantidades adeudadas por los comuneros morosos. Aparte de prohibirles participar con su voto en la toma de decisiones, con alguna excepción, la cuestión fundamental consiste en la regulación del procedimiento monitorio previsto en el artículo 21 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Este procedimiento monitorio tiene como factor especial que lo distingue de cualquier otro monitorio por el que se reclame otro tipo de deudas, que los honorarios de abogado y procurador utilizados se podrán exigir al moroso con ciertos límites de cantidad. Ello implica que se asegura la utilización de una defensa y representación procesal profesionales, pero que no conviene reclamar deudas por cuantía inferior a 250 euros aproximadamente, pues no se recuperará todo el importe de los honorarios de abogado y procurador.

Pasos y trámites previos a la presentación de la demanda son:
1. Convocar junta fijando en el orden del día que se someterá a votación la decisión de aprobar la cuantía de la deuda existente por parte del propietario moroso, y se someterá también a votación si se procederá o no a su reclamación judicial, facultando al presidente para otorgar los poderes notariales a favor de abogado y procurador.
2. Si se aprueba la cuantía de la deuda y la decisión de reclamar judicialmente, se debe remitir burofax al moroso, comunicándole la aprobación de la deuda (preferiblemente acompañando certificación emitida por el administrador) y copia del acta donde se adoptó el acuerdo de la reclamación judicial. El coste de este burofax será reclamado posteriormente por vía judicial al moroso.
En esta notificación se le concederá al vecino moroso un plazo para pagar voluntariamente.
3. Cumplido el plazo si no se ha producido el pago se debe acudir al notario para otorgar los poderes y entregar la documentación al abogado para que proceda a interponer la demanda contra el vecino moroso.

Trámites judiciales:
1. El juzgado una vez recibida la demanda y comprobado que se cumplen en un primer examen los requisitos de validez formal, procede a requerir de pago al moroso. Si paga tendrá que abonar también las costas (honorarios de abogado y procurador de la comunidad).
2. Si no se produce el pago se pasa al embargo de los bienes del vecino moroso, incluido el inmueble de su propiedad.
3. Si el moroso se opone a la deuda se debe acudir a un procedimiento judicial según el importe de la deuda reclamada, donde se dilucidará si la deuda ha de ser pagada. Vencido el moroso en el juicio se continúa con el embargo. Si la comunidad pierde, normalmente por algún defecto de forma, deberá pagar las costas (honorarios de abogado y procurador de la parte contraria).

El mecanismo da resultado y permite que las comunidades puedan seguir funcionando y no se extienda el mal ejemplo del impago.