domingo, 22 de noviembre de 2009

ARRENDAMIENTO CON OPCIÓN DE COMPRA

Esta es una figura jurídica de larga tradición en España, pero de uso reltivamente escaso, hasta que la crisis financiera ha forzado a las promotras a ponerla en práctica para tratar de dar salida al stock de viviendas acumuladas. Se trata de un contrato complejo que reune al arrendamiento y a la compraventa como pasos sucesivos; primero se arrienda porque aún no se puede vender (no hay entidad financiera que conceda el préstamo) y se va pagando un alquiler hasta que se pueda formalizar la escritura de compraventa, computando las cantidades pagadas inicialmente en concepto de renta, como parte del precio de la compra posterior.

Se firma un contrato de arrendamiento normal, con las mismas características de cualquier otro, sometido principalmente a la Ley de Arrendamienos Urbanos o a la voluntad de las partes, según sea vivienda o local respectivamente; pero con dos elementos especifícos. El primero de estos elementos consiste en que a la firma del contrato se paga una suma por la opción a comprar en el futuro; por decirlo de una forma gráfica: se compra la posibilidad de comprar más tarde, entregando una suma a fondo perdido a cambio de poder obligar a que la promotora venda esa vivienda en un momento posterior, aunque incluso muchas promotoras retiran dicha obligación de pagar por la opción para facilitar este tipo de operaciones. El segundo elemento específico de estos contratos radica en el plazo para ejercitar la opción; hay que determinar claramente cuando se va a poder exigir a la promotora firmar la compraventa, que puede ser en un momento concreto - al año, en dos, en tres - o con la posibilidad de reiterarse la posibilidad en varios momentos a lo largo de la vida del contrato; por ejemplo puede pactarse que se podrá ejercitar la opción el uno de enero de cada año mientras dure el arrendamiento.

En el primer momento, al firmar el arrendamiento con opción de compra ya hay que concretar el precio de la compraventa, la forma de pago, y demás estipulaciones de la compraventa, igual que en un documento de arras y señal.

Llegado el momento previsto para ejercitar la opción la promotora no podrá negarse si el comprador quiere comprar. Es el comprador quien decide siempre que haya cumplido las condiciones previas del arrendamiento (si hay impagos de renta no se podrá optar), y si sse encuentra en posición de cumplir con los requisitos de la compra (básicamente si en ese momento ya puede acceder al préstamo). Entonces las cantidades pagadas como renta (o parte de ellas) se computarán como parte del precio.

Si todos los contratos son delicados, éste al ser complejo, reunir dos figuras jurídicas en un solo documento, con los derechos y las obligaciones multiplicados por dos, y al tenerse que cumplir parte del mismo en un momento posterior, éste exige un especial cuidado para que todo quede claro y las partes sepan a que atenerse en el futuro.

1 comentario:

Admin dijo...
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