La historia de las sucesivas reformas de la regulación legal del desahucio nos enseña que no es posible mejorar la realidad a base de buenas intenciones, sino que haría falta inversión económica en medios humanos y materiales, y un mejor uso de los existentes, si se quiere que las reformas legislativas tengan consecuencias positivas apreciables por los usuarios de la justicia.
En el año 2.010 se introdujo una reforma legal, llamada por los medios de comunicación "desahucio exprés", y ahora se ha hecho necesaria una nueva reforma a la vista de que los procedimientos de desahucio siguen siendo muy lentos; incluso más lentos que antes. Esa mayor lentitud no se ha provocado por una deficiente legislación, sino porque se trata de afrontar una realidad social en la que existe un número mucho mayor de desahucios con los mismos medios que había en las épocas donde los desahucios eran muchos menos.
Por ello es fácil prever que el resultado de la nueva regulación será también deficiente; porque si no se gasta dinero en justicia y no se utilizan mejor los medios existentes los procedimientos seguirán tardando demasiado tiempo.
Contenido de la reforma:
Realmente la modificación es escueta aunque aparentemente sustancial. Ahora el secretario judicial al recibir una demanda de desahucio enviará un requerimiento al arrendatario moroso reclamándole para que en el breve plazo de diez días entregue la posesión de la finca, pague o se oponga. Esto no quiere decir que el desahucio vaya a durar diez días. Primeo hay que tener en cuenta que normalmente pasan entre dos semanas y un mes desde que se presenta la demanda hasta que el secretario dicta el Decreto de Admisión, y posteriormente habrá que entregar el requerimiento al arrendatario, lo que llevará otras dos semanas o más, y solo entonces empezará a contar el plazo de diez días. Por lo tanto desde que se presenta la demanda hasta que el arrendatario reciba el requerimiento será fácil que transcurran entre uno y dos meses.
Pero la cuestión esencial que determina la duración del procedimiento consiste en el comportamiento que tenga el arrendatario al recibir el requerimiento, puesto que si no contesta, ni entrega las llaves de la finca, ni paga, habrá de celebrarse la vista, y si después tampoco se marcha voluntariamente tendrá que procederse al lanzamiento, y seguiremos hablando de un plazo entre cuatro y seis meses, si no surgen problemas, desde que se presenta la demanda hasta que el propietario recupere la posesión de la finca. Cobrar la deuda será otra historia.
Por lo tanto, salvo que el arrendatario entregue las llaves al recibir el requerimiento no tendremos ningún cambio apreciable en el desarrollo de estos procedimientos. Mientras no se consiga que el lanzamiento se celebre en un plazo máximo de dos meses desde que se presenta la demanda, lo que requiere más medios y una mejor utilización de los existentes, no habremos conseguido modificar verdaderamente la situación.
Por ahora los abogados tendremos que seguir esforzándonos en explicar a los ciudadanos que resulta más fácil generar titulares en los medios de comunicación que conseguir mejoras en el funcionamiento del servicio público esencial de la Administración de Justicia.
domingo, 6 de noviembre de 2011
sábado, 8 de octubre de 2011
GUARDA Y CUSTODIA COMPARTIDA.
El Tribunal Supremo ha dictado una reciente sentencia, de fecha 22 de julio de 2.011, sobre este espinoso tema de la guarda y custodia compartida, que significa, no que los cónyuges ejercen la custodia a la vez, como parece desprenderse de la terminología, sino más bien que se distribuyen de forma similar el tiempo de convivencia con los hijos, pudiendo adoptar decisiones de igual rango sobre el día a día de los menores; esencialmente la custodia compartida se plasma en decisiones tipo: "el menor permanecerá seis meses / nueve meses / una año, con la madre en tal domicilio, e igual tiempo con su padre en tal (otro o mismo) domicilio".
Hace unos pocos años se introdujo una modificación en el Código Civil, concretamente en el artículo 92.8, para recoger la posibilidad de otorgar la custodia compartida.
Este tema de la custodia compartida aparece en los litigios intimamente ligado a otras medidas que se han de adoptar en los procedimientos de separación, divorcio, o ruptura de convivencia, y que consisten básicamente en la pensión de alimentos y, sobre todo, en el otorgamiento del uso y disfrute del domicilio familiar. Mayoritariamente el progenitor a quien se le otorga la guarda y custodia de los hijos menores, recibe de forma casi automática el uso y disfrute del domicilio conyugal. El elevado precio de las viviendas y la carga hipotecaria que soportan las parejas y matrimonios implica que el progenitor que ha de abandonar la vivienda queda pagando la hipoteca por lo que sus posibilidades de rehacer su vida, de volver a comprar una nueva casa, quedan en franco peligro. Ello motiva una mayor conflictividad en el tema de la custodia que, si bien hace diez o quince años casi nunca era discutida, ahora suele acarrear duros enfrentamientos.
Por supuesto en esta época influye también el hecho de que muchos padres están asumiendo un papel más protagonista en el cuidado y educación de sus hijos, lo que los lleva en muchos casos a solicitar una custodia compartida para continuar ejerciendo su papel después del fin de su convivencia con el otro progenitor.
Hay que tener en cuenta que en algunas comunidades autónomas que tienen la posibilidad de dictar normativa propia en el ámbito civil se han promulgado leyes, o están en camino de hacerlo, que promueven la custodia compartida como solución principal a la regulación de las relaciones paternofiliales en el caso de separación, divorcio, o ruptura de pareja de hecho.
Por esto la sentencia del Tribunal Supremo referida al principio tiene efectos en aquellos territorios de España donde resulta aplicable el Código Civil común (Castilla, Andalucia y Extremadura, básicamente).
Pues bien, la cuestión central consiste, insistiendo en una idea que ha sido reiterada en muchas ocasiones por la jurisprudencia, en que hay que defender ante todo el interés del menor. Dice la sentencia que en caso de discrepancia entre los cónyuges sobre la custodia, se otorgará la guarda y custodia compartida solamente "fundamentándola en que solo de esta forma se protege adecuadamente el interés superior del menor". En este caso el recurso del padre se basaba en que la decisión de la Audiencia Provincial para denegar la custodia compartida se fundó en que las relaciones entre los progenitores eran muy malas, y que tal circunstancia contravenía la legislación. El Tribunal Supremo acaba afirmando que la Audiencia decidió en base a un estudio racional de las consecuencias que hubiera tenido la custodia compartida, y que no era conveniente en este caso.
Es decir que el sistema que rige en las zonas donde se aplica el Código Civil consiste en lo siguiente:
- Si hay acuerdo entre los progenitores sobre la custodia compartida, se concede salvo que el juez considere que tal medida perjudica al menor.
- Si no hay tal acuerdo se puede conceder si está atribución protege el interés del menor y con las garantías del artículo 92 del Código Civil para proteger dicho interés. Siempre se necesita informe favorable del Ministerio Fiscal. Nunca se concede si hay antecedentes de violencia doméstica (bastan indicios apreciados por el juzgador).
Aunque el Tribunal Supremo afirma de forma expresa que las relaciones entre los progenitores son irrelevantes a la hora de decidir a favor de una guarda y custodia compartida, en la práctica cotidiana resultará muy difícil que un juez la otorgue en esos casos, pues resulta evidente que una custodia compartida exige un grado de armonia en la relación entre los progenitores que queda excluido cuando persiste la conflictividad entre ellos.
Además el padre habrá de esforzarse en proporcionar una infraestructura que permita al menor no romper con el entorno que tiene cuando reside con la madre, por lo que deberá buscar una vivienda en las cercanías de la residencia materna para evitar cambios de colegio o que el niño pueda romper con sus amigos y relaciones al terminar cada periodo de convivencia con un progenitor u otro; y normalmente el juez va a exigir que sea el padre, habitualmente en mejor situación económica, quien adecúe su entorno al de la madre.
En defintivida, que sigue siendo difícil que los juzgados se decidan por la guarda y custodia compartida amparándose en el Código Civil, pues se sigue apreciando como situación excepcional, que solo se otorga cuando concurren todas las circunstancias favorables, entre ellas que los progenitores mantengan entre ellos una relación no conflictiva.
Hace unos pocos años se introdujo una modificación en el Código Civil, concretamente en el artículo 92.8, para recoger la posibilidad de otorgar la custodia compartida.
Este tema de la custodia compartida aparece en los litigios intimamente ligado a otras medidas que se han de adoptar en los procedimientos de separación, divorcio, o ruptura de convivencia, y que consisten básicamente en la pensión de alimentos y, sobre todo, en el otorgamiento del uso y disfrute del domicilio familiar. Mayoritariamente el progenitor a quien se le otorga la guarda y custodia de los hijos menores, recibe de forma casi automática el uso y disfrute del domicilio conyugal. El elevado precio de las viviendas y la carga hipotecaria que soportan las parejas y matrimonios implica que el progenitor que ha de abandonar la vivienda queda pagando la hipoteca por lo que sus posibilidades de rehacer su vida, de volver a comprar una nueva casa, quedan en franco peligro. Ello motiva una mayor conflictividad en el tema de la custodia que, si bien hace diez o quince años casi nunca era discutida, ahora suele acarrear duros enfrentamientos.
Por supuesto en esta época influye también el hecho de que muchos padres están asumiendo un papel más protagonista en el cuidado y educación de sus hijos, lo que los lleva en muchos casos a solicitar una custodia compartida para continuar ejerciendo su papel después del fin de su convivencia con el otro progenitor.
Hay que tener en cuenta que en algunas comunidades autónomas que tienen la posibilidad de dictar normativa propia en el ámbito civil se han promulgado leyes, o están en camino de hacerlo, que promueven la custodia compartida como solución principal a la regulación de las relaciones paternofiliales en el caso de separación, divorcio, o ruptura de pareja de hecho.
Por esto la sentencia del Tribunal Supremo referida al principio tiene efectos en aquellos territorios de España donde resulta aplicable el Código Civil común (Castilla, Andalucia y Extremadura, básicamente).
Pues bien, la cuestión central consiste, insistiendo en una idea que ha sido reiterada en muchas ocasiones por la jurisprudencia, en que hay que defender ante todo el interés del menor. Dice la sentencia que en caso de discrepancia entre los cónyuges sobre la custodia, se otorgará la guarda y custodia compartida solamente "fundamentándola en que solo de esta forma se protege adecuadamente el interés superior del menor". En este caso el recurso del padre se basaba en que la decisión de la Audiencia Provincial para denegar la custodia compartida se fundó en que las relaciones entre los progenitores eran muy malas, y que tal circunstancia contravenía la legislación. El Tribunal Supremo acaba afirmando que la Audiencia decidió en base a un estudio racional de las consecuencias que hubiera tenido la custodia compartida, y que no era conveniente en este caso.
Es decir que el sistema que rige en las zonas donde se aplica el Código Civil consiste en lo siguiente:
- Si hay acuerdo entre los progenitores sobre la custodia compartida, se concede salvo que el juez considere que tal medida perjudica al menor.
- Si no hay tal acuerdo se puede conceder si está atribución protege el interés del menor y con las garantías del artículo 92 del Código Civil para proteger dicho interés. Siempre se necesita informe favorable del Ministerio Fiscal. Nunca se concede si hay antecedentes de violencia doméstica (bastan indicios apreciados por el juzgador).
Aunque el Tribunal Supremo afirma de forma expresa que las relaciones entre los progenitores son irrelevantes a la hora de decidir a favor de una guarda y custodia compartida, en la práctica cotidiana resultará muy difícil que un juez la otorgue en esos casos, pues resulta evidente que una custodia compartida exige un grado de armonia en la relación entre los progenitores que queda excluido cuando persiste la conflictividad entre ellos.
Además el padre habrá de esforzarse en proporcionar una infraestructura que permita al menor no romper con el entorno que tiene cuando reside con la madre, por lo que deberá buscar una vivienda en las cercanías de la residencia materna para evitar cambios de colegio o que el niño pueda romper con sus amigos y relaciones al terminar cada periodo de convivencia con un progenitor u otro; y normalmente el juez va a exigir que sea el padre, habitualmente en mejor situación económica, quien adecúe su entorno al de la madre.
En defintivida, que sigue siendo difícil que los juzgados se decidan por la guarda y custodia compartida amparándose en el Código Civil, pues se sigue apreciando como situación excepcional, que solo se otorga cuando concurren todas las circunstancias favorables, entre ellas que los progenitores mantengan entre ellos una relación no conflictiva.
domingo, 4 de septiembre de 2011
El papel del notario en la firma de escrituras de compraventa y préstamo hipotecario
EL PAPEL DEL NOTARIO EN LA COMPRAVENTA DE VIVIENDAS
En nuestro Derecho civil la mayoría de los contratos se pueden realizar bajo cualquier forma, siendo válidos los documentos privados para formalizar por escrito las transmisiones de inmuebles.
Sin embargo las necesidades de seguridad y garantía aconsejan inscribir las transmisiones a los registros de la propiedad, y para tener acceso a los mismos hay que presentar documentos otorgados ante notario.
Además, en el caso concreto de las compraventas de inmuebles cuando se precisa de un préstamo hipotecario habrá que acudir forzosamente al notario, pues la hipoteca constituye uno de los pocos negocios jurídicos que exigen por ley formalizarse en escritura notarial.
El notario da fe de que la operación ha tenido lugar en su presencia, emite un juicio sobre la capacidad de las partes, y realiza una labor de control de la legalidad y asesoramiento que resultan fundamentales para dar seguridad y certeza en las compraventas de inmuebles, así como en otras muchas operaciones jurídicas.
Esa labor de control de legalidad se manifiesta en diversos aspectos que podemos resumir en lo siguiente: por un lado comprueba la identidad de las partes que concurren a la firma de la escritura de compraventa, y su poder de representación si actúan como apoderados; por otro lado comprueba, mediante el acceso ahora inmediato a los registros públicos, que el vendedor ostenta la titularidad registral de la finca; verifica, además, la identificación de la finca, contrastando los datos del registro de la propiedad y también del catastro; comprueba, y ésta resulta una tarea fundamental, la existencia de cargas o gravámenes que puedan frustrar las legítimas expectativas del comprador sobre el objeto adquirido; y, por último, en aplicación de la normativa vigente sobre el control de los movimientos de dinero que el pago del precio se produce de forma solvente y legítima con fondos cuya procedencia resulta acreditada.
Otra función esencial del notario consiste en el asesoramiento jurídico, e incluso, en cierta medida, económico que debe hacer a las partes, y particularmente al consumidor de productos financieros. El notario explicará cuales son los derechos y deberes de las partes, el contenido de la escritura tanto de compraventa como de préstamo hipotecario. Impedirá que se incluyan en la escritura de préstamo cláusulas que hayan sido declaradas abusivas por el Tribunal Supremo. Esta labor de asesoramiento tiene dos fases, una de ellas previa a la firma por cuanto si lo pide cualquiera de las partes pondrá a su disposición un ejemplar de la documentación que se vaya a firmar con una antelación de tres días hábiles, plazo durante el cual la persona que vaya a firmar podrá consultar en la propia notaría o con un abogado de su confianza el contenido de la escritura de compraventa y del préstamo hipotecario; y la segunda fase consiste en la lectura del documento notarial, con carácter previo a la firma, explicando su contenido esencial y contestando todas aquellas preguntas que los intervinientes, o sus respectivos abogados que concurran a la firma, puedan plantear.
Los honorarios del notario están sujetos a arancel, por lo que deben ser bastante similares entre todos, aceptándose ciertas diferencias en la práctica.
Conviene saber que la elección de notario corresponde siempre al consumidor, tanto en las compraventas a una promotora como en el préstamo hipotecario, aunque es cierto que en la práctica suele ser la entidad financiera quien elige al notario, lo que no excluye la obligación legal de este profesional de velar para que se respeten escrupulosamente los derechos e intereses de los particulares.
Por lo tanto, la presencia del notario, aparte de ser un requisito imprescindible en las operaciones hipotecarias y para que las adquisiciones de inmuebles tengan acceso a los registros de la propiedad, resulta muy importante para garantizar los derechos de las partes intervinientes en cualquier operación de compraventa, siendo aconsejable para los particulares utilizar su derecho a consulta y pregunta, e incluso acudir a un abogado para que más detalladamente les explique el contenido de los documentos antes de su firma o que con su presencia en el momento mismo de la formalización de la escritura vele también por sus derechos.
Un último consejo, sepa que para firmar una escritura notarial debe acudir con el D.N.I. vigente.
En nuestro Derecho civil la mayoría de los contratos se pueden realizar bajo cualquier forma, siendo válidos los documentos privados para formalizar por escrito las transmisiones de inmuebles.
Sin embargo las necesidades de seguridad y garantía aconsejan inscribir las transmisiones a los registros de la propiedad, y para tener acceso a los mismos hay que presentar documentos otorgados ante notario.
Además, en el caso concreto de las compraventas de inmuebles cuando se precisa de un préstamo hipotecario habrá que acudir forzosamente al notario, pues la hipoteca constituye uno de los pocos negocios jurídicos que exigen por ley formalizarse en escritura notarial.
El notario da fe de que la operación ha tenido lugar en su presencia, emite un juicio sobre la capacidad de las partes, y realiza una labor de control de la legalidad y asesoramiento que resultan fundamentales para dar seguridad y certeza en las compraventas de inmuebles, así como en otras muchas operaciones jurídicas.
Esa labor de control de legalidad se manifiesta en diversos aspectos que podemos resumir en lo siguiente: por un lado comprueba la identidad de las partes que concurren a la firma de la escritura de compraventa, y su poder de representación si actúan como apoderados; por otro lado comprueba, mediante el acceso ahora inmediato a los registros públicos, que el vendedor ostenta la titularidad registral de la finca; verifica, además, la identificación de la finca, contrastando los datos del registro de la propiedad y también del catastro; comprueba, y ésta resulta una tarea fundamental, la existencia de cargas o gravámenes que puedan frustrar las legítimas expectativas del comprador sobre el objeto adquirido; y, por último, en aplicación de la normativa vigente sobre el control de los movimientos de dinero que el pago del precio se produce de forma solvente y legítima con fondos cuya procedencia resulta acreditada.
Otra función esencial del notario consiste en el asesoramiento jurídico, e incluso, en cierta medida, económico que debe hacer a las partes, y particularmente al consumidor de productos financieros. El notario explicará cuales son los derechos y deberes de las partes, el contenido de la escritura tanto de compraventa como de préstamo hipotecario. Impedirá que se incluyan en la escritura de préstamo cláusulas que hayan sido declaradas abusivas por el Tribunal Supremo. Esta labor de asesoramiento tiene dos fases, una de ellas previa a la firma por cuanto si lo pide cualquiera de las partes pondrá a su disposición un ejemplar de la documentación que se vaya a firmar con una antelación de tres días hábiles, plazo durante el cual la persona que vaya a firmar podrá consultar en la propia notaría o con un abogado de su confianza el contenido de la escritura de compraventa y del préstamo hipotecario; y la segunda fase consiste en la lectura del documento notarial, con carácter previo a la firma, explicando su contenido esencial y contestando todas aquellas preguntas que los intervinientes, o sus respectivos abogados que concurran a la firma, puedan plantear.
Los honorarios del notario están sujetos a arancel, por lo que deben ser bastante similares entre todos, aceptándose ciertas diferencias en la práctica.
Conviene saber que la elección de notario corresponde siempre al consumidor, tanto en las compraventas a una promotora como en el préstamo hipotecario, aunque es cierto que en la práctica suele ser la entidad financiera quien elige al notario, lo que no excluye la obligación legal de este profesional de velar para que se respeten escrupulosamente los derechos e intereses de los particulares.
Por lo tanto, la presencia del notario, aparte de ser un requisito imprescindible en las operaciones hipotecarias y para que las adquisiciones de inmuebles tengan acceso a los registros de la propiedad, resulta muy importante para garantizar los derechos de las partes intervinientes en cualquier operación de compraventa, siendo aconsejable para los particulares utilizar su derecho a consulta y pregunta, e incluso acudir a un abogado para que más detalladamente les explique el contenido de los documentos antes de su firma o que con su presencia en el momento mismo de la formalización de la escritura vele también por sus derechos.
Un último consejo, sepa que para firmar una escritura notarial debe acudir con el D.N.I. vigente.
sábado, 6 de agosto de 2011
Repercusión de gastos por obras en contratos de arrendamiento anteriores a la LAU de 1.994
La Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.994, actualmente vigente, prevé la repercusión al arrendatario de las cantidades invertidas por el propietario en la conservación de la finca (vivienda o local), para aquellos contratos anteriores a la entrada en vigor de dicha norma estableciendo un mecanismo al efecto en la disposición transitoria segunda.
Se exige que la obra tenga por finalidad una reparación, no se pueden repercutir gastos por mejoras; por lo tanto se trata de una necesidad; normalmente estamos ante reparaciones aprobadas por la comunidad de propietarios.
Hay dos formas de repercutir las obras:
a) una repercusión pura y dura que consiste en coger la cantidad que cuesten las obras, aplicarles el interés legal del dinero, actualmente el 4%, y se puede cobrar en un periodo de cinco años.
Ejemplo. Coste de obras = 1000 euros
Interés aplicable para cobrar en 5 años = 4% x 5 años = 20%
Resultado de aplicar el porcentaje sobre el coste 1000 x 20% = 200 euros
Cantidad total a cobrar = 1.000 más 200 euros = 1.200 euros
Plazo para cobrar = 120 meses
Repercusión mensual = 1.200 dividido entre 120 meses = 10 euros al mes.
Este sistema tiene como límite máximo que no se puede superar al año el importe de 5 veces de la renta anual o el importe anual del IPREM.
b) un incremento de la renta, que viene establecido en el artículo 108 de la Ley de Arrendamientos de 1.964. Si por ejemplo el coste de la obra supone 1000 euros, se aplica el 12% que son 120 euros, y esto se divide entre 12 meses, lo que nos vuelve a dar 10 euros que se incrementan en la renta. Pero la renta no puede ser de menos de 20 euros antes de aplicar este incremento, pues no se puede subir más del 50% (una renta de 100 euros no puede subir más de 50). En principio esta subida a diferencia de la anterior sería para siempre aunque hay alguna sentencia que ha dicho que no, que solamente se aplica hasta que se ha pagado el coste de la obra.
Nos han dado cantidades iguales porque el interés legal del dinero actualmente es el 4%, si hubiese sido el 5% como fue en el 2009, hubieran resultados sumas distintas según el método escogido.
El dueño elige el sistema. Normalmente interesa más el incremento para siempre (el segundo método).
Hay que mencionarlos por separado en el recibo. Por seguir con el ejemplo si ahora está pagando 100 euros, en el recibo tendrá que poner renta 100, cantidades asimiladas por obras = 10 euros; total a pagar 110 euros. Una carta simple firmada por el arrendatario vale para comunicar la forma de cobrar la renta y el incremento; si el arrendatario se niega a firmar habrá que remitir un burofax.
La principal cuestión que ha entrado en el debate ha venido por la innovadora sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2.009, en el recurso 1419/2004.
Dicha resolución interpreta el artículo 108 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 y la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos de 1.994 en el sentido de que solamente cabe la repercutir el coste de las obras en los contratos anteriores a 1.964 o en aquellos que siendo posteriores a esa fecha preven expresamente la posibilidad de repercutir los gastos por obras necesarias de conservación. Esto ha supuesto una revolución en la doctrina jurisprudencial al respecto pues pocas sentencias habían mantenido anteriormente este criterio. Aún no es jurisprudencia, en el sentido de que deba ser estrictamente obedecida por los tribunales inferiores, pues falta otra sentencia del Tribunal Supremo que confirme la interpretación, pero está influyendo notablemente en las decisiones judiciales.
La sentencia del Tribunal Supremo de 29 de octubre de 2,013 viene a confirmar la doctrina antes expuesta.
Cuestión importante introducida por la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 2.013: esta sentencia mantiene en lo sustancial, y confirma, la doctrina contenida en la sentencia de 21 de mayo de 2.009, pero marca una excepción para la aplicación de la doctrina, consistente en que si la obra viene impuesta por una autoridad administrativa (incluidas las obras impuestas tras las Inspecciones Técnicas de Edificios) sí cabe la repercusión al arrendatario, aunque no se hubiera previsto expresamente en el contrato.
Por lo tanto está resultando más complejo repercutir las obras en los contratos posteriores a 1.964 donde no se hubiera previsto esa posibilidad, siempre que no haya acuerdo entre las partes.
Se exige que la obra tenga por finalidad una reparación, no se pueden repercutir gastos por mejoras; por lo tanto se trata de una necesidad; normalmente estamos ante reparaciones aprobadas por la comunidad de propietarios.
Hay dos formas de repercutir las obras:
a) una repercusión pura y dura que consiste en coger la cantidad que cuesten las obras, aplicarles el interés legal del dinero, actualmente el 4%, y se puede cobrar en un periodo de cinco años.
Ejemplo. Coste de obras = 1000 euros
Interés aplicable para cobrar en 5 años = 4% x 5 años = 20%
Resultado de aplicar el porcentaje sobre el coste 1000 x 20% = 200 euros
Cantidad total a cobrar = 1.000 más 200 euros = 1.200 euros
Plazo para cobrar = 120 meses
Repercusión mensual = 1.200 dividido entre 120 meses = 10 euros al mes.
Este sistema tiene como límite máximo que no se puede superar al año el importe de 5 veces de la renta anual o el importe anual del IPREM.
b) un incremento de la renta, que viene establecido en el artículo 108 de la Ley de Arrendamientos de 1.964. Si por ejemplo el coste de la obra supone 1000 euros, se aplica el 12% que son 120 euros, y esto se divide entre 12 meses, lo que nos vuelve a dar 10 euros que se incrementan en la renta. Pero la renta no puede ser de menos de 20 euros antes de aplicar este incremento, pues no se puede subir más del 50% (una renta de 100 euros no puede subir más de 50). En principio esta subida a diferencia de la anterior sería para siempre aunque hay alguna sentencia que ha dicho que no, que solamente se aplica hasta que se ha pagado el coste de la obra.
Nos han dado cantidades iguales porque el interés legal del dinero actualmente es el 4%, si hubiese sido el 5% como fue en el 2009, hubieran resultados sumas distintas según el método escogido.
El dueño elige el sistema. Normalmente interesa más el incremento para siempre (el segundo método).
Hay que mencionarlos por separado en el recibo. Por seguir con el ejemplo si ahora está pagando 100 euros, en el recibo tendrá que poner renta 100, cantidades asimiladas por obras = 10 euros; total a pagar 110 euros. Una carta simple firmada por el arrendatario vale para comunicar la forma de cobrar la renta y el incremento; si el arrendatario se niega a firmar habrá que remitir un burofax.
La principal cuestión que ha entrado en el debate ha venido por la innovadora sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2.009, en el recurso 1419/2004.
Dicha resolución interpreta el artículo 108 de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1.964 y la Disposición Transitoria Segunda de la Ley de Arrendamientos de 1.994 en el sentido de que solamente cabe la repercutir el coste de las obras en los contratos anteriores a 1.964 o en aquellos que siendo posteriores a esa fecha preven expresamente la posibilidad de repercutir los gastos por obras necesarias de conservación. Esto ha supuesto una revolución en la doctrina jurisprudencial al respecto pues pocas sentencias habían mantenido anteriormente este criterio. Aún no es jurisprudencia, en el sentido de que deba ser estrictamente obedecida por los tribunales inferiores, pues falta otra sentencia del Tribunal Supremo que confirme la interpretación, pero está influyendo notablemente en las decisiones judiciales.
La sentencia del Tribunal Supremo de 29 de octubre de 2,013 viene a confirmar la doctrina antes expuesta.
Cuestión importante introducida por la Sentencia del Tribunal Supremo de 30 de octubre de 2.013: esta sentencia mantiene en lo sustancial, y confirma, la doctrina contenida en la sentencia de 21 de mayo de 2.009, pero marca una excepción para la aplicación de la doctrina, consistente en que si la obra viene impuesta por una autoridad administrativa (incluidas las obras impuestas tras las Inspecciones Técnicas de Edificios) sí cabe la repercusión al arrendatario, aunque no se hubiera previsto expresamente en el contrato.
Por lo tanto está resultando más complejo repercutir las obras en los contratos posteriores a 1.964 donde no se hubiera previsto esa posibilidad, siempre que no haya acuerdo entre las partes.
domingo, 31 de julio de 2011
Arrendamiento con opción de compra: aspectos fiscales
Conocer las consecuencias fiscales resulta fundamental al afrontar un negocio jurídico; sobre todo cuando se trata de una figura compleja cuyas repercusiones tributarias todavía están siendo objeto de estudio y análisis por la administración.
El contrato de arrendamiento con opción de compra, cuyas características esenciales ya fueron explicadas en otra entrada de este blog, supone un acuerdo entre el propietario del bien y un aspirante a comprador que aún no está en disposición de pagar el precio pero que desea ocupar el inmueble y tener la posibilidad de adquirirlo en el futuro; de esta forma ahora se convertirá en arrendatario teniendo la opción de comprar más adelante sabiendo desde este momento el precio a pagar en el futuro y el resto de condiciones, con las ventajas de probar la finca e ir pagando de forma aplazada siempre que toda o parte de la renta se considere cantidad a cuenta del precio final de la compraventa.
Si se trata de una operación entre particulares y una vivienda antigua no hay problema, puesto que tributa el arrendamiento dentro del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales a un tipo bastante bajo (alrededor de 30 euros por los primeros 6.000 euros de renta anual, aproximadamente; las cantidades exactas figuran en los formularios oficiales de contrato de arrendamiento que venden en los estancos).
En el momento presente muchas promotoras inmobiliarias, ante la imposibilidad de vender las viviendas recientemente construídas, las destinan a esta fórmula del arrendamiento con opción a compra y en estos casos el tratamiento fiscal es diferente: por un lado el alquiler está sujeto al IVA, que se incrementará sobre el importe de la renta mensual al tipo del 18%; por otro lado si la opción de compra se concede a cambio de precio (la llamada prima por la opción en la que el comprador paga una cantidad a fondo perdido simplemente a cambio de poder disponer de la opción de compra dentro de un plazo fijado en el contrato) esta cantidad pagada por la opción tributa al 18% por ser considerada como una prestación de servicios, tal y como ha manifestado la Dirección General de Tributos en respuesta a una consulta. Por último, la venta, caso de producirse finalmente, tributará por IVA al 7% o al 4% según se trate de vivienda libre o de protección oficial. Si las primeras entregas de dinero, las del arrendamiento que computan como parte del precio de compra, tributaron al 18% se deberán rectificar y devolver al arrendatario en la diferencia con el tipo final aplicable, pues la cantidad que tributa por IVA consiste en la totalidad del precio, no solamente la cantidad pendiente al momento de la adquisición de la vivienda.
En cualquier caso antes de formalizar el contrato conviene, como siempre, consultar previamente las consecuencias jurídicas y fiscales del acto para evitar sobresaltos futuros.
El contrato de arrendamiento con opción de compra, cuyas características esenciales ya fueron explicadas en otra entrada de este blog, supone un acuerdo entre el propietario del bien y un aspirante a comprador que aún no está en disposición de pagar el precio pero que desea ocupar el inmueble y tener la posibilidad de adquirirlo en el futuro; de esta forma ahora se convertirá en arrendatario teniendo la opción de comprar más adelante sabiendo desde este momento el precio a pagar en el futuro y el resto de condiciones, con las ventajas de probar la finca e ir pagando de forma aplazada siempre que toda o parte de la renta se considere cantidad a cuenta del precio final de la compraventa.
Si se trata de una operación entre particulares y una vivienda antigua no hay problema, puesto que tributa el arrendamiento dentro del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales a un tipo bastante bajo (alrededor de 30 euros por los primeros 6.000 euros de renta anual, aproximadamente; las cantidades exactas figuran en los formularios oficiales de contrato de arrendamiento que venden en los estancos).
En el momento presente muchas promotoras inmobiliarias, ante la imposibilidad de vender las viviendas recientemente construídas, las destinan a esta fórmula del arrendamiento con opción a compra y en estos casos el tratamiento fiscal es diferente: por un lado el alquiler está sujeto al IVA, que se incrementará sobre el importe de la renta mensual al tipo del 18%; por otro lado si la opción de compra se concede a cambio de precio (la llamada prima por la opción en la que el comprador paga una cantidad a fondo perdido simplemente a cambio de poder disponer de la opción de compra dentro de un plazo fijado en el contrato) esta cantidad pagada por la opción tributa al 18% por ser considerada como una prestación de servicios, tal y como ha manifestado la Dirección General de Tributos en respuesta a una consulta. Por último, la venta, caso de producirse finalmente, tributará por IVA al 7% o al 4% según se trate de vivienda libre o de protección oficial. Si las primeras entregas de dinero, las del arrendamiento que computan como parte del precio de compra, tributaron al 18% se deberán rectificar y devolver al arrendatario en la diferencia con el tipo final aplicable, pues la cantidad que tributa por IVA consiste en la totalidad del precio, no solamente la cantidad pendiente al momento de la adquisición de la vivienda.
En cualquier caso antes de formalizar el contrato conviene, como siempre, consultar previamente las consecuencias jurídicas y fiscales del acto para evitar sobresaltos futuros.
miércoles, 25 de mayo de 2011
Fianza y garantías adicionales en los contratos de arrendamiento
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos permite que las partes puedan pactar cualquier tipo de garantía del ciumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias adicional a la fianza en metálico.
Esto significa que la mensualidad de renta en caso de viviendas o las dos mensualidades en caso de locales que el arrendatario debe entregar en concepto de fianza al arrendador al comienzo del contrato, en garantía del cumplimiento de sus obligaciones, y que el arrendador habrá de ingresar en el organismo de la comunidad autónoma competente al efecto, pueden ser ampliadas con otras medidas de garantía.
Con estas garantías se trata de cubrir no solamente el cumplimiento de la obligación de pagar la renta, sino además otras como la de no causar daños a la propiedad o la de no realizar obras inconsentidas que luego habrán de ser deshechas, entre otras.
Las formas más habituales de garantía consisten en exigir una cantidad superior al límite mínimo, una fianza personal o un aval bancario.
Si se opta por la fórmula de exigir una cantidad superior a la mínima marcada en la ley conviene especificar en el contrato que se trata de una cantidad en concepto de garantía adicional o de responsabilidad civil, pero no incluirla como fianza, puesto que así no habrá que ingresarla en la Comunidad Autónoma. Incluso si no se ingresó al principio del contrato, pero luego la administración pública llega a conocer de la existencia del contrato y reclama el ingreso de la fianza, será conveniente tener los conceptos separados para que no haya que ingresar más que una o dos mensualidades de renta, según se trate de vivienda o local; es decir solamente habrá que ingresar la fianza, pero no las cantidades de responsabilidad civil o garantía adicional.
La fianza personal muy frecuentemente se denomina aval, término que proviene del uso bancario pero que no sea ajusta verdaderamente a la realidad jurídica de la relación entre las partes. Cuando se trata de una persona que sin usar del bien arrendado se compromete a responder de las obligaciones que el arrendatario pudera incumplir estamos ante un fiador, cuyas obligaciones vienen recogidas en los artículos 1.830 y siguientes del Codigo Civil. Lo más importante que debe conocer el fiador es que en caso de que el arrendatario deje de pagar él va a tener que abonar la deuda y luego podrá reclamar al obligado al pago. Para el propietario resulta muy importante establecer que el fiador va a responder solidariamente con el arrendatario y que renuncia al beneficio de excusión, para poder dirigirse contra los bienes de ambos a la vez, sin que el fiador pueda oponer como motivo de demora en su obligación el hecho de que hubiera que dirigirse primero contra el arrendatario, y solamente demostrado que éste carece de recursos tuviera que responder el fiador. Hay que dejar constancia de que el fiador responde con todos sus bienes o solo con alguno que se encuentre directamente vinculado al cumplimiento de la obligación, ofreciendo mayor garantía que se responda con todos. Es muy importante que la cláusula haya sido bien redactada para poder dirigirse contra los bienes del fiador de forma eficaz y rápida.
El aval bancario es la fórmula que más segura resulta para el propietario y consiste en que una entidad bancaria garantiza el pago de la deuda en caso de que el arrendatario no lo haga. Debe constar el importe total que supone la garantía (resulta conveniente que alcance los seis meses de renta) y el plazo para su ejercicio (indefinido o si se hace por un año deberá ser renovado, con expresión en el contrato de que la falta de renovación supondrá la resolución de la relación contractual); también interesa que no haya obstáculos para su aplicación (a primer requerimiento). Este aval lo redacta el banco y en el contrato de alquiler hay que mencionar su existencia. El banco viene a cobrar un 8 por mil por el aval y exige que el arrendatario deje en depósito en la entidad financiera una cantidad igual a la suma de la garantía, por lo que solamente personas solventes son avaladas por los bancos. En caso de impago el propietario no tendrá que acudir al juzgado, sino que bastará con que vaya a la entidad financiera y reclame el pago.
Esto significa que la mensualidad de renta en caso de viviendas o las dos mensualidades en caso de locales que el arrendatario debe entregar en concepto de fianza al arrendador al comienzo del contrato, en garantía del cumplimiento de sus obligaciones, y que el arrendador habrá de ingresar en el organismo de la comunidad autónoma competente al efecto, pueden ser ampliadas con otras medidas de garantía.
Con estas garantías se trata de cubrir no solamente el cumplimiento de la obligación de pagar la renta, sino además otras como la de no causar daños a la propiedad o la de no realizar obras inconsentidas que luego habrán de ser deshechas, entre otras.
Las formas más habituales de garantía consisten en exigir una cantidad superior al límite mínimo, una fianza personal o un aval bancario.
Si se opta por la fórmula de exigir una cantidad superior a la mínima marcada en la ley conviene especificar en el contrato que se trata de una cantidad en concepto de garantía adicional o de responsabilidad civil, pero no incluirla como fianza, puesto que así no habrá que ingresarla en la Comunidad Autónoma. Incluso si no se ingresó al principio del contrato, pero luego la administración pública llega a conocer de la existencia del contrato y reclama el ingreso de la fianza, será conveniente tener los conceptos separados para que no haya que ingresar más que una o dos mensualidades de renta, según se trate de vivienda o local; es decir solamente habrá que ingresar la fianza, pero no las cantidades de responsabilidad civil o garantía adicional.
La fianza personal muy frecuentemente se denomina aval, término que proviene del uso bancario pero que no sea ajusta verdaderamente a la realidad jurídica de la relación entre las partes. Cuando se trata de una persona que sin usar del bien arrendado se compromete a responder de las obligaciones que el arrendatario pudera incumplir estamos ante un fiador, cuyas obligaciones vienen recogidas en los artículos 1.830 y siguientes del Codigo Civil. Lo más importante que debe conocer el fiador es que en caso de que el arrendatario deje de pagar él va a tener que abonar la deuda y luego podrá reclamar al obligado al pago. Para el propietario resulta muy importante establecer que el fiador va a responder solidariamente con el arrendatario y que renuncia al beneficio de excusión, para poder dirigirse contra los bienes de ambos a la vez, sin que el fiador pueda oponer como motivo de demora en su obligación el hecho de que hubiera que dirigirse primero contra el arrendatario, y solamente demostrado que éste carece de recursos tuviera que responder el fiador. Hay que dejar constancia de que el fiador responde con todos sus bienes o solo con alguno que se encuentre directamente vinculado al cumplimiento de la obligación, ofreciendo mayor garantía que se responda con todos. Es muy importante que la cláusula haya sido bien redactada para poder dirigirse contra los bienes del fiador de forma eficaz y rápida.
El aval bancario es la fórmula que más segura resulta para el propietario y consiste en que una entidad bancaria garantiza el pago de la deuda en caso de que el arrendatario no lo haga. Debe constar el importe total que supone la garantía (resulta conveniente que alcance los seis meses de renta) y el plazo para su ejercicio (indefinido o si se hace por un año deberá ser renovado, con expresión en el contrato de que la falta de renovación supondrá la resolución de la relación contractual); también interesa que no haya obstáculos para su aplicación (a primer requerimiento). Este aval lo redacta el banco y en el contrato de alquiler hay que mencionar su existencia. El banco viene a cobrar un 8 por mil por el aval y exige que el arrendatario deje en depósito en la entidad financiera una cantidad igual a la suma de la garantía, por lo que solamente personas solventes son avaladas por los bancos. En caso de impago el propietario no tendrá que acudir al juzgado, sino que bastará con que vaya a la entidad financiera y reclame el pago.
martes, 29 de marzo de 2011
Extinción de proindiviso
Cuando dos o más personas son propietarias de un mismo bien se produce una copropiedad o proindiviso. El término proindiviso guarda relación con la regulación que de este tema se hacía en el antiguo Derecho Romano, puesto que según aquella legislación, hoy recogida en nuestro vigente Código Civil, cuando se produce una copropiedad sobre un inmueble las cuotas de cada comunero son indivisas, en el sentido de que no se puede identificar en el espacio sobre una porción concreta de terreno, sino que son porcentajes de propiedad que solamente se podrán materializar o dividir cuando termine la copropiedad mediante la transmisión a un tercero o la adjudicación de la propiedad total del bien en favor de uno solo de los propietarios.
Se trata de una regulación que ha venido siendo eficaz durante muchos siglos pero que plantea ciertos problemas, que se han dejado sentir con más fuerza en la actual situación de crisis económica donde el valor de los inmuebles ha bajado de forma notable.
El problema fundamental consiste en qué hacer cuando uno de los dueños no quiere continuar en la situación de propiedad indivisible, y la totalidad de los propietarios no alcanza un acuerdo sobre la forma de hacer el reparto; si no acceden a vender o a que uno le compre su parte al otro, bien porque no estimen de igual forma el valor de la cosa, o por cualquier otro motivo bien. Llegados a este punto, a esta situación de atasco en la que uno quiere una cosa y el otro la contraria, la única solución que ofrece la legislación del Código Civil consiste en convertir el bien indivisible (inmueble) en uno divisible (dinero) y repartirlo en función de las cuotas respectivas de propiedad. Pero para pasar del inmueble al dinero la normativa solamente contempla la posibilidad de sacar el bien a subasta, lo que evidentemente supone un grave perjuicio para todos. Y además el procedimiento para llegar a la subasta es largo y complejo, exigiendo de todos los implicados un fuerte desembolso económico en abogados, procuradores y peritos.
Por ello la solución que ofrece la legislación debe servir solamente como último recurso, cuando todas las posibilidades de negociación se han visto frustradas; en ese caso habrá que embarcarse en el proceso para obtener una satisfacción, y quizás para evitar seguir pagando cuotas de préstamo hipotecario por un bien cuyo valor se va depreciando progresivamente, necesitando liberar los recursos allí concentrados en otros bienes o derechos de mayor utilidad.
En la subasta los copropietarios no tienen un derecho preferente, sino que acuden en igualdad de condiciones con los terceros.
Se trata de una regulación que ha venido siendo eficaz durante muchos siglos pero que plantea ciertos problemas, que se han dejado sentir con más fuerza en la actual situación de crisis económica donde el valor de los inmuebles ha bajado de forma notable.
El problema fundamental consiste en qué hacer cuando uno de los dueños no quiere continuar en la situación de propiedad indivisible, y la totalidad de los propietarios no alcanza un acuerdo sobre la forma de hacer el reparto; si no acceden a vender o a que uno le compre su parte al otro, bien porque no estimen de igual forma el valor de la cosa, o por cualquier otro motivo bien. Llegados a este punto, a esta situación de atasco en la que uno quiere una cosa y el otro la contraria, la única solución que ofrece la legislación del Código Civil consiste en convertir el bien indivisible (inmueble) en uno divisible (dinero) y repartirlo en función de las cuotas respectivas de propiedad. Pero para pasar del inmueble al dinero la normativa solamente contempla la posibilidad de sacar el bien a subasta, lo que evidentemente supone un grave perjuicio para todos. Y además el procedimiento para llegar a la subasta es largo y complejo, exigiendo de todos los implicados un fuerte desembolso económico en abogados, procuradores y peritos.
Por ello la solución que ofrece la legislación debe servir solamente como último recurso, cuando todas las posibilidades de negociación se han visto frustradas; en ese caso habrá que embarcarse en el proceso para obtener una satisfacción, y quizás para evitar seguir pagando cuotas de préstamo hipotecario por un bien cuyo valor se va depreciando progresivamente, necesitando liberar los recursos allí concentrados en otros bienes o derechos de mayor utilidad.
En la subasta los copropietarios no tienen un derecho preferente, sino que acuden en igualdad de condiciones con los terceros.
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