Resulta evidente que las cláusulas suelo, que durante los últimos años han supuesto un pago injusto de intereses por parte de muchos consumidores, están en vías de desaparecer por la presión jurídica y mediática.
Los préstamos se conceden por periodos largos, y por ello se debe establecer un criterio o baremo para ir adecuando el importe de los intereses que se van pagando cada año a la evolución del precio del dinero (lo que cuesta pedir prestado entre los operadores financieros). El índice más generalizado de referencia para que los intereses del préstamo concreto sean equiparables a lo que los bancos pagan por pedir prestado dinero en cada momento es el EURIBOR.
Pues bien la cláusula suelo significa poner un tope por abajo, y también por arriba, a la variación que puede experimentar ese índice variable, de forma que por mucho que baje el euribor, si existe la cláusula suelo, los intereses a pagar no bajarán en la misma proporción.
Hemos vivido muchos años con tipos de interés bajos: lo que los bancos pagaban por pedir prestado era muy poco; y sin embargo con las cláusulas suelo los bancos seguían cobrando bastante más por los préstamos que habían concedido a particulares y empresas. Esa situación solo puede clasificarse como injusta, y por ello muchas sentencias (no todas) han venido a suprimir esas cláusulas suelo.
La defensa de los bancos consistía en explicar que junto a la cláusula suelo había un tope máximo que impediría que si los tipos de interés subían mucho nuestro préstamo lo hiciera en la misma proporción. El problema es que el tope por abajo estaba puesto muy cerca de la media, y el tope superior aparece muy por encima de la situación media, con lo que era muy improbable que fuera alguna vez aplicado.
El problema con las sentencias es que afectan solamente a los casos concretos que son objeto de procedimiento judicial y por lo tanto las decisiones no se extienden a los demás préstamos. También hay otro problema derivado de la larga duración de los procedimientos judiciales y de los costes que conllevan.
Y luego está la cuestión no dilucidada en la sentencia del Tribunal Supremo del 2.013 de qué hacer con las cantidades pagadas de más, puesto que parecía en un primer momento que las entidades financieras no tendrían que devolverlas y luego han habido otras resoluciones que entienden que sí.
Si tenemos una cláusula suelo el primer paso debe ser presentar una queja en la oficina de atención al cliente, buscando una negociación. Si lo propuesto nos satisface se producirá un cambio; pero hay que valorar la oferta cuidadosamente pues nos pueden estar dando un préstamo más caro, aunque sin cláusula suelo, u obligarnos a contratar nuevos productos, con lo que al final no apreciemos ninguna mejora.
La otra opción consiste en acudir a los juzgados y armarse de paciencia para que encontremos una solución individual con la devolución de las cantidades que fueron indebidamente cobradas.
jueves, 26 de febrero de 2015
domingo, 25 de enero de 2015
Modificación de elementos comunes en un edificio sujeto a la ley de propiedad horizontal
Hasta ahora se ha venido considerando que para modificar un elemento común en un edificio sometido a la Ley de propiedad Horizontal era requisito indispensable obtener un acuerdo unánime de los propietarios. Para lograr la unanimidad basta la ausencia de votos contrarios.
Pues bien, una reciente sentencia del Tribunal Supremo de fecha 16 de diciembre de 2.014 viene a plantear una matización en esa doctrina, pasando a considerar que hay modificaciones de elementos comunes que por condiciones especiales no requieren de la aprobación unánime de los propietarios.
Se trata en este caso de la sustitución de una bajante de aguas pluviales por otra común para pluviales y residuales que se coloca en un lugar distinto del patio, permitiendo que los propietarios vayan conectándose a la nueva instalación a medida que vayan contribuyendo al coste de la misma.
El acuerdo se tomó por mayoría pues hubo un propietario (uno solo) que votó en contra.
El Tribunal Supremo afirma que esta modificación no requiere unanimidad, entrando en sútiles disquisiciones sobre los efectos de la alteración: razona que no supone un perjuicio a la estabilidad, no afecta forjados o estructuras de mayor trascendencia, no supone un cierre de una puerta en la fachada. Entiende, por contra, que la sustitución redunda en beneficio de todos los propietarios, para concluir que con la mayoría de los propietarios a favor del acuerdo es suficiente para su aprobación.
Indudablemente esta decisión probablemente sea razonable en este caso concreto. Sin conocer en profundidad el asunto, parece que sustituir una tubería por otra, habiendo pensado la mayoría de copropietarios que era beneficioso para la comunidad, no debería ser impedido por la voluntad de uno solo de los miembros de la misma.
Ahora bien, el problema que se plantea consiste en determinar donde se coloca el límite entre los cambios menores en los elementos comunes, cuyo acuerdo aprobatorio requeriría solamente de la mayoría de los dueños, de los cambios de mayor importancia, cuya aprobación seguiría requiriendo de la unanimidad de los copropietarios, teniendo presente que la realidad presentará infinidad de posibilidades. Nos quedamos sin un criterio orientativo, lo que siempre es generador de inseguridad jurídica, y entramos en el resbaladizo terreno de la interpretación judicial de cada caso concreto, lo que originirá una mayor litigiosidad.
Pues bien, una reciente sentencia del Tribunal Supremo de fecha 16 de diciembre de 2.014 viene a plantear una matización en esa doctrina, pasando a considerar que hay modificaciones de elementos comunes que por condiciones especiales no requieren de la aprobación unánime de los propietarios.
Se trata en este caso de la sustitución de una bajante de aguas pluviales por otra común para pluviales y residuales que se coloca en un lugar distinto del patio, permitiendo que los propietarios vayan conectándose a la nueva instalación a medida que vayan contribuyendo al coste de la misma.
El acuerdo se tomó por mayoría pues hubo un propietario (uno solo) que votó en contra.
El Tribunal Supremo afirma que esta modificación no requiere unanimidad, entrando en sútiles disquisiciones sobre los efectos de la alteración: razona que no supone un perjuicio a la estabilidad, no afecta forjados o estructuras de mayor trascendencia, no supone un cierre de una puerta en la fachada. Entiende, por contra, que la sustitución redunda en beneficio de todos los propietarios, para concluir que con la mayoría de los propietarios a favor del acuerdo es suficiente para su aprobación.
Indudablemente esta decisión probablemente sea razonable en este caso concreto. Sin conocer en profundidad el asunto, parece que sustituir una tubería por otra, habiendo pensado la mayoría de copropietarios que era beneficioso para la comunidad, no debería ser impedido por la voluntad de uno solo de los miembros de la misma.
Ahora bien, el problema que se plantea consiste en determinar donde se coloca el límite entre los cambios menores en los elementos comunes, cuyo acuerdo aprobatorio requeriría solamente de la mayoría de los dueños, de los cambios de mayor importancia, cuya aprobación seguiría requiriendo de la unanimidad de los copropietarios, teniendo presente que la realidad presentará infinidad de posibilidades. Nos quedamos sin un criterio orientativo, lo que siempre es generador de inseguridad jurídica, y entramos en el resbaladizo terreno de la interpretación judicial de cada caso concreto, lo que originirá una mayor litigiosidad.
domingo, 28 de diciembre de 2014
Penalización por incumplimiento de contrato de compraventa. Moderación de la cuantía de la pena.
En la mayoría de los contratos de compraventa se prevén cláusulas que imponen sanciones al comprador que no paga la parte aplazada del precio o que se niega a firmar la escritura de compraventa.
Desde el inicio de la crisis económica, con la pérdida de valor de los inmuebles, muchos compradores no han podido o se han negado a consumar el pago del precio pactado en las compraventas de fincas porque consideraban que ya no valían el precio pactado en los contratos.
Esta situación llevaba a diferentes conflictos, con diversas consecuencias. En algunos casos simplemente el vendedor se quedaba con las cantidades recibidas sin más repercusiones. En otras ocasiones el vendedor llevaba a juicio al comprador para forzar la adquisición, lo que no siempre era viable, sobre todo cuando el adquirente precisaba de un préstamo hipotecario para consumar la operación.
Y, a veces, el comprador trataba de recuperar su dinero. El primer problema que tiene el comprador en estos casos es que nuestro derecho no regula la posibilidad de resolver el contrato si la otra parte ha incumplido, por lo que o justificaba un incumplimiento del vendedor, tal como el retraso en la entrega, defectos muy graves en la cosa o similares, o se encontraba con que no podía legalmente solicitar la devolución de lo pagado. Con mucha frecuencia el vendedor no resuelve el contrato y, en ese caso, el comprador tiene una fuerte (y, según la mayoría de la jurisprudencia, insalvable) dificultad para pedir una devolución si el vendedor ha cumplido su obligación de poner la finca a su disposición en el plazo previsto.
Pero ha surgido un tipo de conflicto que ha permitido en algunos casos recuperar el dinero al comprador, cuando el vendedor resuelve el contrato mediante burofax o procedimiento judicial, pretendiendo quedarse con el dinero recibido a cuenta. En este caso el comprador acude al juzgado solicitando la devolución de parte del dinero entregado, alegando que la indemnización prevista en el contrato resulta excesiva en función de los perjuicios sufridos realmente por el vendedor. Pensemos que el comprador ha ido entregando a cuenta 30.000 euros de una vivienda con precio de 100.000 y cuando llega el momento de la firma de la escritura el comprador se echa atrás, desiste del contrato, y el vendedor conserva los 30.000 euros recibidos previamente. ¿Es justo conservar esa cantidad y además la propiedad de la vivienda?
Pues varios juzgados han venido entendiendo que no; y que en base al artículo 1154 del Código Civil que permite que los tribunales moderen la cuantía de una indemnización si la consideran excesiva, se podría rebajar el importe y que el comprador recuperase algo del dinero entregado previamente.
Este es el caso resuelto recientemente por el Tribunal Supremo en sentencia de 3 de diciembre de 2.014. Y el Tribunal Supremo ha decidido que los tribunales NO pueden moderar la pena cuando se ha producido precisamente el incumplimiento para el cual la cláusula estaba prevista. Es decir, si el contrato tiene una cláusula que dice que caso de que el comprador no abone el resto del precio o se niegue a firmar la escritura de compraventa perderá las cantidades entregadas previamente, si el comprador incumple esa obligación el tribunal habrá de considerar justa y legítima la indemnización íntegra que figure en el contrato, sin moderación alguna.
Sí se hubiese admitido la moderación si el comprador se hubiera negado a firmar en determinado plazo pero pudiera haberse mostrado conforme con hacerlo más adelante, o hubiese incumplido otra cláusula del contrato y le hubieran aplicado esta indemnización; pero si la cláusula está puesta para sancionar la negativa a firmar la escritura, y es eso lo que sucede, el tribunal no puede moderar la cuantía de la pena prevista en el contrato.
Según la doctrina del Tribunal Supremo esas cláusulas sancionadoras cumplen una función punitiva para sancionar un incumplimiento, y también una función liquidadora para fijar la cuantía de la indemnización sin necesidad de que la parte cumplidora tenga que justificar y valorar los daños y perjuicios efectivamente sufridos.
En el caso enjuiciado el comprador era un inversor, una circunstancia mencionada en la sentencia aunque sin que se le otorgue ningún efecto concreto; pero deja la duda de si en el caso de un comprador de otro tipo, el resultado podría haber sido distinto. Pero, repito, la doctrina aplicada no hace distinciones por el tipo de comprador del que se trate.
Desde el inicio de la crisis económica, con la pérdida de valor de los inmuebles, muchos compradores no han podido o se han negado a consumar el pago del precio pactado en las compraventas de fincas porque consideraban que ya no valían el precio pactado en los contratos.
Esta situación llevaba a diferentes conflictos, con diversas consecuencias. En algunos casos simplemente el vendedor se quedaba con las cantidades recibidas sin más repercusiones. En otras ocasiones el vendedor llevaba a juicio al comprador para forzar la adquisición, lo que no siempre era viable, sobre todo cuando el adquirente precisaba de un préstamo hipotecario para consumar la operación.
Y, a veces, el comprador trataba de recuperar su dinero. El primer problema que tiene el comprador en estos casos es que nuestro derecho no regula la posibilidad de resolver el contrato si la otra parte ha incumplido, por lo que o justificaba un incumplimiento del vendedor, tal como el retraso en la entrega, defectos muy graves en la cosa o similares, o se encontraba con que no podía legalmente solicitar la devolución de lo pagado. Con mucha frecuencia el vendedor no resuelve el contrato y, en ese caso, el comprador tiene una fuerte (y, según la mayoría de la jurisprudencia, insalvable) dificultad para pedir una devolución si el vendedor ha cumplido su obligación de poner la finca a su disposición en el plazo previsto.
Pero ha surgido un tipo de conflicto que ha permitido en algunos casos recuperar el dinero al comprador, cuando el vendedor resuelve el contrato mediante burofax o procedimiento judicial, pretendiendo quedarse con el dinero recibido a cuenta. En este caso el comprador acude al juzgado solicitando la devolución de parte del dinero entregado, alegando que la indemnización prevista en el contrato resulta excesiva en función de los perjuicios sufridos realmente por el vendedor. Pensemos que el comprador ha ido entregando a cuenta 30.000 euros de una vivienda con precio de 100.000 y cuando llega el momento de la firma de la escritura el comprador se echa atrás, desiste del contrato, y el vendedor conserva los 30.000 euros recibidos previamente. ¿Es justo conservar esa cantidad y además la propiedad de la vivienda?
Pues varios juzgados han venido entendiendo que no; y que en base al artículo 1154 del Código Civil que permite que los tribunales moderen la cuantía de una indemnización si la consideran excesiva, se podría rebajar el importe y que el comprador recuperase algo del dinero entregado previamente.
Este es el caso resuelto recientemente por el Tribunal Supremo en sentencia de 3 de diciembre de 2.014. Y el Tribunal Supremo ha decidido que los tribunales NO pueden moderar la pena cuando se ha producido precisamente el incumplimiento para el cual la cláusula estaba prevista. Es decir, si el contrato tiene una cláusula que dice que caso de que el comprador no abone el resto del precio o se niegue a firmar la escritura de compraventa perderá las cantidades entregadas previamente, si el comprador incumple esa obligación el tribunal habrá de considerar justa y legítima la indemnización íntegra que figure en el contrato, sin moderación alguna.
Sí se hubiese admitido la moderación si el comprador se hubiera negado a firmar en determinado plazo pero pudiera haberse mostrado conforme con hacerlo más adelante, o hubiese incumplido otra cláusula del contrato y le hubieran aplicado esta indemnización; pero si la cláusula está puesta para sancionar la negativa a firmar la escritura, y es eso lo que sucede, el tribunal no puede moderar la cuantía de la pena prevista en el contrato.
Según la doctrina del Tribunal Supremo esas cláusulas sancionadoras cumplen una función punitiva para sancionar un incumplimiento, y también una función liquidadora para fijar la cuantía de la indemnización sin necesidad de que la parte cumplidora tenga que justificar y valorar los daños y perjuicios efectivamente sufridos.
En el caso enjuiciado el comprador era un inversor, una circunstancia mencionada en la sentencia aunque sin que se le otorgue ningún efecto concreto; pero deja la duda de si en el caso de un comprador de otro tipo, el resultado podría haber sido distinto. Pero, repito, la doctrina aplicada no hace distinciones por el tipo de comprador del que se trate.
sábado, 29 de noviembre de 2014
Comisión de Agente de la propiedad Inmobiliaria.
Las comisiones cobradas por los agentes de la propiedad inmobiliaria son fuente de litigio frecuente. Su cuantía supone un coste importante añadido a la operación de compraventa o arrendamiento, y muchas veces generan disputa entre las partes del contrato principal, o entre las partes con el agente.
La primera cuestión a tener en cuenta es que se trata de una profesión desregulada desde hace más de diez años, y por lo tanto puede ejercerla cualquiera; no se exige título ni formación específica. A pesar de ello hay unos colegios profesionales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria que vigilan la actuación de sus miembros, pero no todas las personas que actúan en el mercado como agentes de la Propiedad están colegiados, porque nadie tiene la obligación de estarlo. Ahora bien, los particulares habrán de saber que si hay una irregularidad en la actuación del agente, si éste se encuentra colegiado en el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (no valen otras asociaciones de nombres parecidos), el cliente podrá exigir que el Colegio indague sobre la corrección en la actuación del profesional.
La segunda cuestión a considerar es que los honorarios están liberalizados, igual que los de todas las profesiones liberales, y que aunque los colegios profesionales oficiales marcan unos honorarios orientativos (3% del precio de la compraventa, o una mensualidad de renta en un alquiler), los profesionales son libres para fijar el precio que desean cobrar por su trabajo. Resulta necesario que el cliente /consumidor se informe correctamente sobre el importe de la comisión u honorarios del agente, y sobre quién los habrá de pagar.
La persona obligada a pagar los honorarios de un profesional es el que encarga sus servicios, aunque se puede pactar la repercusión a la otra parte. Aquí tenemos una causa de conflictividad en estas operaciones, porque si bien es el vendedor el que realiza normalmente el encargo, éste suele reclamar del agente que sus honorarios sean pagados por el comprador, incorporándolos al precio de compra. Esta cuestión, por un lado, dificulta la obtención del préstamo y, por otro, lleva a confusión y litigio cuando la operación no se cierra pero el agente considera que ya ha efectuado el trabajo encomendado y reclame el cobro de sus honorarios, lo que nos lleva al tema fundamental que consiste en determinar el momento en el cual nace el derecho del agente de la propiedad a percibir sus honorarios, y quién habrá de pagarlos si la compraventa no llega a completarse con la firma de la escritura notarial, o si la venta se realiza sin la intervención del agente, o por un precio distinto al que consta en la nota de encargo firmada con el mediador profesional.
Si se ha firmado una exclusiva con el agente de la propiedad, que significa que se le encomienda solamente a él las gestiones de la venta, el agente podrá cobrar del vendedor siempre que la venta se produzca en el plazo de la exclusiva, aunque el agente no intervenga. Por lo tanto, hay que tener mucho cuidado a la hora de firmar la nota de encargo, y si se firma una exclusiva, que incentivará el trabajo del profesional, que pondrá más empeño en llevar a cabo la gestión si sabe que la realizará (y cobrará) él, también el cliente ha de ser consciente de que si vende por su cuenta vendrá obligado a paga la comisión igualmente.
Otro punto interesante consiste en que el agente genera su derecho a cobrar la comisión si se alcanza un acuerdo entre comprador y vendedor, aunque luego la operación se rompa por cualquier motivo. Es habitual que en la nota de encargo se haga constar que no se cobrarán honorarios si la operación no culmina porque el comprador no obtiene financiación; pero aparte de este motivo si las partes alcanzan un acuerdo en el precio y condiciones de pago, y luego alguna de las partes cambia de opinión, el agente podrá reclamar el cobro de su comisión, y podrá hacerlo frente al propietario que fue quien le hizo el encargo. Igual sucede con los contratos de opción de compra: si se firma la opción de compra el agente ya puede cobrar, aunque luego no se llegue a ejercitar la opción y no se compre la finca finalmente.
A los tribunales suele llegar con frecuencia el caso de que comprador y vendedor hayan sido presentados por el agente, pero luego tratan de hacer la venta sin la intervención del mediador para ahorrarse el pago de la comisión, que pueden considerar excesivo. Deben saber que el agente tendrá derecho a cobrar su comisión, y a exigírsela al vendedor, si puede acreditar que puso en contacto a comprador y vendedor, o que el comprador conoció la oferta de venta a través suyo.
A estos efectos la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2.014 fija como doctrina jurisprudencial a aplicar por los tribunales que "el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulte decisiva o determinante para el buen fin o éxito del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma".
La primera cuestión a tener en cuenta es que se trata de una profesión desregulada desde hace más de diez años, y por lo tanto puede ejercerla cualquiera; no se exige título ni formación específica. A pesar de ello hay unos colegios profesionales de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria que vigilan la actuación de sus miembros, pero no todas las personas que actúan en el mercado como agentes de la Propiedad están colegiados, porque nadie tiene la obligación de estarlo. Ahora bien, los particulares habrán de saber que si hay una irregularidad en la actuación del agente, si éste se encuentra colegiado en el Colegio Oficial de Agentes de la Propiedad Inmobiliaria (no valen otras asociaciones de nombres parecidos), el cliente podrá exigir que el Colegio indague sobre la corrección en la actuación del profesional.
La segunda cuestión a considerar es que los honorarios están liberalizados, igual que los de todas las profesiones liberales, y que aunque los colegios profesionales oficiales marcan unos honorarios orientativos (3% del precio de la compraventa, o una mensualidad de renta en un alquiler), los profesionales son libres para fijar el precio que desean cobrar por su trabajo. Resulta necesario que el cliente /consumidor se informe correctamente sobre el importe de la comisión u honorarios del agente, y sobre quién los habrá de pagar.
La persona obligada a pagar los honorarios de un profesional es el que encarga sus servicios, aunque se puede pactar la repercusión a la otra parte. Aquí tenemos una causa de conflictividad en estas operaciones, porque si bien es el vendedor el que realiza normalmente el encargo, éste suele reclamar del agente que sus honorarios sean pagados por el comprador, incorporándolos al precio de compra. Esta cuestión, por un lado, dificulta la obtención del préstamo y, por otro, lleva a confusión y litigio cuando la operación no se cierra pero el agente considera que ya ha efectuado el trabajo encomendado y reclame el cobro de sus honorarios, lo que nos lleva al tema fundamental que consiste en determinar el momento en el cual nace el derecho del agente de la propiedad a percibir sus honorarios, y quién habrá de pagarlos si la compraventa no llega a completarse con la firma de la escritura notarial, o si la venta se realiza sin la intervención del agente, o por un precio distinto al que consta en la nota de encargo firmada con el mediador profesional.
Si se ha firmado una exclusiva con el agente de la propiedad, que significa que se le encomienda solamente a él las gestiones de la venta, el agente podrá cobrar del vendedor siempre que la venta se produzca en el plazo de la exclusiva, aunque el agente no intervenga. Por lo tanto, hay que tener mucho cuidado a la hora de firmar la nota de encargo, y si se firma una exclusiva, que incentivará el trabajo del profesional, que pondrá más empeño en llevar a cabo la gestión si sabe que la realizará (y cobrará) él, también el cliente ha de ser consciente de que si vende por su cuenta vendrá obligado a paga la comisión igualmente.
Otro punto interesante consiste en que el agente genera su derecho a cobrar la comisión si se alcanza un acuerdo entre comprador y vendedor, aunque luego la operación se rompa por cualquier motivo. Es habitual que en la nota de encargo se haga constar que no se cobrarán honorarios si la operación no culmina porque el comprador no obtiene financiación; pero aparte de este motivo si las partes alcanzan un acuerdo en el precio y condiciones de pago, y luego alguna de las partes cambia de opinión, el agente podrá reclamar el cobro de su comisión, y podrá hacerlo frente al propietario que fue quien le hizo el encargo. Igual sucede con los contratos de opción de compra: si se firma la opción de compra el agente ya puede cobrar, aunque luego no se llegue a ejercitar la opción y no se compre la finca finalmente.
A los tribunales suele llegar con frecuencia el caso de que comprador y vendedor hayan sido presentados por el agente, pero luego tratan de hacer la venta sin la intervención del mediador para ahorrarse el pago de la comisión, que pueden considerar excesivo. Deben saber que el agente tendrá derecho a cobrar su comisión, y a exigírsela al vendedor, si puede acreditar que puso en contacto a comprador y vendedor, o que el comprador conoció la oferta de venta a través suyo.
A estos efectos la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de mayo de 2.014 fija como doctrina jurisprudencial a aplicar por los tribunales que "el mediador encargado de la venta de una vivienda tiene derecho a la retribución íntegra de la comisión pactada cuando su gestión resulte decisiva o determinante para el buen fin o éxito del encargo realizado, con independencia de que la venta se lleve a cabo sin su conocimiento y del precio final que resulte de la misma".
lunes, 27 de octubre de 2014
Reparto de gastos en caso de la vivienda en caso de separación o divorcio
En los casos de separación o divorcio las cuestiones más importantes son las relativas a los hijos, tanto el tema de la pensión de alimentos como el régimen de visitas. Además puede haber otra cuestión económica trascendente que consiste en la pensión compensatoria entre cónyuges; pensión cuyo derecho surge cuando la ruptura de la convivencia conlleva un importante desequilibrio económico entre los cónyuges, que sucede cuando uno tiene ingresos muy superiores al otro, y que solamente se fija a petición del esposo perjudicado por el desequilibrio, demostrado que concurren los requisitos de su concesión.
Pero cada vez adquieren más interés los temas de los gastos de la vivienda que ha sido domicilio familiar, y sobre los que los juzgados van siendo más consecuentes tratando de realizar una distribución equitativa de las cargas que habrá de soportar cada cónyuge.
Así, en relación con el préstamo hipotecario los juzgados suelen decidir que se reparta su pago a medias, o no dicen nada, llegándose al mismo resultado si ambos esposos firmaron la escritura del préstamo al 50%. La razón de esta medida está en no inmiscuirse en las relaciones entre los litigantes y la entidad bancaria con la que suscribieron el préstamo y que no puede ver afectados sus derechos ni sus obligaciones por un procedimiento judicial (el de separación o divorcio) en el que no intervienen.
Sin embargo, alguna sentencia ya ha establecido, en casos excepcionales por la gran diferencia en la capacidad económica de los cónyuges, que uno de ellos asuma en solitario la carga del pago del 100% de las cuotas, contabilizándola como contribución al levantamiento de las cargas familiares. No es habitual, ni mucho menos, pero ya ha sucedido.
Pero quedan otros pagos relacionados con la vivienda, como son el seguro, el IBI (contribución) o las cuotas de comunidad que también vienen recibiendo atención judicial en los procedimientos matrimoniales. Pues bien, la regla general con respecto al seguro de hogar y al IBI es que se paguen según las cuotas de propiedad: si los cónyuges son dueños de la vivienda a través de su sociedad de gananciales, o cada uno del 50% con carácter privativo, se pagarán a medias, mientras que si se existe otro tipo de distribución en las cuotas de propiedad de la vivienda, los pagos de estos gastos se hará en proporción a dichas cuotas.
Igual principio de pagar según la cuota de propiedad de cada cónyuge se aplica a las cuotas extraordinarias de comunidad (las derramas).
Pero hay una reciente sentencia del Tribunal Supremo de fecha 25 de septiembre de 2.014, que dispone que las cuotas ordinarias de comunidad deben ser abonadas por el cónyuge al que se atribuye el uso de la vivienda. En este sentido se equiparan las cuotas ordinarias de comunidad con los suministros que, obviamente, los paga quien los realiza. Hay jurisprudencia contradictoria pero, desde ahora, éste será el criterio amparado por el Tribunal Supremo, que ya se venía aplicando de forma generalizada. Ello significa que a pesar de que la Ley de Propiedad Horizontal dice que los propietarios pagarán las cuotas de comunidad los tribunales, en un procedimiento matrimonial, pueden disponer que solamente el usuario de la vivienda sea responsable del pago de estas cuotas.
El problema surgirá cuando el usuario no pague las cuotas ordinarias pues la comunidad tendrá que reclamar a los dos propietarios, y luego el que no usa la vivienda tendrá que reclamar al otro la cantidad que haya abonado a la comunidad por este concepto. Es decir, la resolución del juzgado matrimonial no vincula a la comunidad de propietarios del edificio que seguirá teniendo acción de reclamación frente a todos los propietarios, aunque según la sentencia dictada en el pleito matrimonial solo uno de ellos deba pagar estas cuotas ordinarias.
Pero cada vez adquieren más interés los temas de los gastos de la vivienda que ha sido domicilio familiar, y sobre los que los juzgados van siendo más consecuentes tratando de realizar una distribución equitativa de las cargas que habrá de soportar cada cónyuge.
Así, en relación con el préstamo hipotecario los juzgados suelen decidir que se reparta su pago a medias, o no dicen nada, llegándose al mismo resultado si ambos esposos firmaron la escritura del préstamo al 50%. La razón de esta medida está en no inmiscuirse en las relaciones entre los litigantes y la entidad bancaria con la que suscribieron el préstamo y que no puede ver afectados sus derechos ni sus obligaciones por un procedimiento judicial (el de separación o divorcio) en el que no intervienen.
Sin embargo, alguna sentencia ya ha establecido, en casos excepcionales por la gran diferencia en la capacidad económica de los cónyuges, que uno de ellos asuma en solitario la carga del pago del 100% de las cuotas, contabilizándola como contribución al levantamiento de las cargas familiares. No es habitual, ni mucho menos, pero ya ha sucedido.
Pero quedan otros pagos relacionados con la vivienda, como son el seguro, el IBI (contribución) o las cuotas de comunidad que también vienen recibiendo atención judicial en los procedimientos matrimoniales. Pues bien, la regla general con respecto al seguro de hogar y al IBI es que se paguen según las cuotas de propiedad: si los cónyuges son dueños de la vivienda a través de su sociedad de gananciales, o cada uno del 50% con carácter privativo, se pagarán a medias, mientras que si se existe otro tipo de distribución en las cuotas de propiedad de la vivienda, los pagos de estos gastos se hará en proporción a dichas cuotas.
Igual principio de pagar según la cuota de propiedad de cada cónyuge se aplica a las cuotas extraordinarias de comunidad (las derramas).
Pero hay una reciente sentencia del Tribunal Supremo de fecha 25 de septiembre de 2.014, que dispone que las cuotas ordinarias de comunidad deben ser abonadas por el cónyuge al que se atribuye el uso de la vivienda. En este sentido se equiparan las cuotas ordinarias de comunidad con los suministros que, obviamente, los paga quien los realiza. Hay jurisprudencia contradictoria pero, desde ahora, éste será el criterio amparado por el Tribunal Supremo, que ya se venía aplicando de forma generalizada. Ello significa que a pesar de que la Ley de Propiedad Horizontal dice que los propietarios pagarán las cuotas de comunidad los tribunales, en un procedimiento matrimonial, pueden disponer que solamente el usuario de la vivienda sea responsable del pago de estas cuotas.
El problema surgirá cuando el usuario no pague las cuotas ordinarias pues la comunidad tendrá que reclamar a los dos propietarios, y luego el que no usa la vivienda tendrá que reclamar al otro la cantidad que haya abonado a la comunidad por este concepto. Es decir, la resolución del juzgado matrimonial no vincula a la comunidad de propietarios del edificio que seguirá teniendo acción de reclamación frente a todos los propietarios, aunque según la sentencia dictada en el pleito matrimonial solo uno de ellos deba pagar estas cuotas ordinarias.
domingo, 21 de septiembre de 2014
ENERVACIÓN DE LA ACCIÓN DE DESAHUCIO. REQUISITOS DEL REQUERIMIENTO DE PAGO
La enervación de la acción de desahucio viene regulada en el artículo 22.4 de la Ley de Enjuiciamiento Civil y consiste en la posibilidad que tiene el arrendatario de seguir con su contrato de alquiler cuando paga las cantidades reclamadas en un procedimiento de desahucio, dentro de los 10 días posteriores al requerimiento judicial. Además tendrá que pagar las costas del proceso, que incluyen los honorarios del abogado y procurador del arrendador más las tasas judiciales.
Hay una fórmula para que el propietario impida que el juzgado conceda esta oportunidad de enervación al arrendatario, que consiste en remitir previamente al inicio del trámite judicial un requerimiento de pago, y presentar la demanda transcurrido un mes desde tal requerimiento sin que el arrendatario haya pagado.
Según la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 2.014 el requerimiento que puede impedir la enervación en el procedimiento de desahucio ha de tener los siguientes requisitos:
- Tratarse efectivamente de un requerimiento para que se paguen rentas o cantidades asimiladas (IBI, obras, suministros, etc.) pendientes de abono, cuyo pago corresponda por contrato o por ley al arrendatario.
- El requerimiento debe enviarse de forma fehaciente: el contenido debe poderse probar. Eso exige la forma notarial o por burofax con certificación de texto. Se excluye la carta por correo certificado.
- Debe transcurrir un mes hasta la presentación de la demanda.
- Las cantidades reclamadas deben permanecer impagadas total o parcialmente.
Una cuestión interesante consiste en determinar el contenido del requerimiento, y más concretamente, si el requerimiento debe contener un aviso al arrendatario de que caso de que no se paguen las cantidades reclamadas se procederá a la demanda solicitando la resolución del contrato, y se impedirá la enervación de la acción de desahucio.
A este respecto cabe decir que han habido sentencias contradictorias entre diversas audiencias provinciales, pues unas exigían que el requerimiento advirtiera expresamente al arrendatario de las consecuencias que podría acarrear el hecho de no pagar las cantidades reclamadas, y otras sentencias consideraban que para impedir la enervación no hacía falta haber advertido al arrendatario de dichas consecuencias y de las medidas que tomaría el propietario.
Mediante sentencia de fecha 26 de junio de 2.014, dictada en el recurso 1437/2013, el Tribunal Supremo ha tenido ocasión de resolver la cuestión controvertida. Se trataba de un asunto de un contrato de renta antigua (año 1.956), en el cual el propietario remitió una carta al arrendatario reclamándole el pago de unas cantidades por repercusión por obras, el IBI y actualización de rentas, indicándole que durante un determinado periodo tendría que pagar una nueva cantidad de cuota mensual de alquiler. Transcurrido el plazo de un mes sin que el arrendatario hubiera pagado la cantidad reclamada, el propietario interpuso demanda de desahucio negándole al arrendatario la posibilidad de enervar la acción, a pesar de que el arrendatario ingresó en la cuenta del juzgado toda la cantidad reclamada inmediatamente recibió la demanda. La Audiencia Provincial dio la razón al arrendatario cuando afirmó que el propietario debería haberle advertido expresamente de que si no pagaba solicitaría la resolución del contrato, pidiendo que el arrendatario no tuviera la oportunidad de enervar la acción pagando lo reclamado tras recibir la demanda.
El propietario presentó recurso ante el Tribunal Supremo, que le ha dado la razón considerando que el requerimiento previo a la demanda, cumpliendo estrictamente los requisitos del artículo 22.4 de la LEC (plazo de un mes y vía fehaciente), es suficiente para impedir la enervación de la acción, sin que sea necesario advertir al arrendatario de que caso de que no pague en un mes se solicitará la resolución del contrato y se impedirá la posibilidad de enervar.
Los fundamentos de la sentencia consisten por un lado en que no se puede obligar al propietario a convertirse en consejero del arrendatario y, por otro, que la enervación no es un derecho sino una oportunidad.
Así que el arrendador podrá remitir los requerimientos sin dar más información de la necesaria, y el arrendatario debe acudir inmediatamente a un abogado en cuanto reciba una comunicación fehaciente del dueño.
Hay una fórmula para que el propietario impida que el juzgado conceda esta oportunidad de enervación al arrendatario, que consiste en remitir previamente al inicio del trámite judicial un requerimiento de pago, y presentar la demanda transcurrido un mes desde tal requerimiento sin que el arrendatario haya pagado.
Según la sentencia del Tribunal Supremo de 28 de mayo de 2.014 el requerimiento que puede impedir la enervación en el procedimiento de desahucio ha de tener los siguientes requisitos:
- Tratarse efectivamente de un requerimiento para que se paguen rentas o cantidades asimiladas (IBI, obras, suministros, etc.) pendientes de abono, cuyo pago corresponda por contrato o por ley al arrendatario.
- El requerimiento debe enviarse de forma fehaciente: el contenido debe poderse probar. Eso exige la forma notarial o por burofax con certificación de texto. Se excluye la carta por correo certificado.
- Debe transcurrir un mes hasta la presentación de la demanda.
- Las cantidades reclamadas deben permanecer impagadas total o parcialmente.
Una cuestión interesante consiste en determinar el contenido del requerimiento, y más concretamente, si el requerimiento debe contener un aviso al arrendatario de que caso de que no se paguen las cantidades reclamadas se procederá a la demanda solicitando la resolución del contrato, y se impedirá la enervación de la acción de desahucio.
A este respecto cabe decir que han habido sentencias contradictorias entre diversas audiencias provinciales, pues unas exigían que el requerimiento advirtiera expresamente al arrendatario de las consecuencias que podría acarrear el hecho de no pagar las cantidades reclamadas, y otras sentencias consideraban que para impedir la enervación no hacía falta haber advertido al arrendatario de dichas consecuencias y de las medidas que tomaría el propietario.
Mediante sentencia de fecha 26 de junio de 2.014, dictada en el recurso 1437/2013, el Tribunal Supremo ha tenido ocasión de resolver la cuestión controvertida. Se trataba de un asunto de un contrato de renta antigua (año 1.956), en el cual el propietario remitió una carta al arrendatario reclamándole el pago de unas cantidades por repercusión por obras, el IBI y actualización de rentas, indicándole que durante un determinado periodo tendría que pagar una nueva cantidad de cuota mensual de alquiler. Transcurrido el plazo de un mes sin que el arrendatario hubiera pagado la cantidad reclamada, el propietario interpuso demanda de desahucio negándole al arrendatario la posibilidad de enervar la acción, a pesar de que el arrendatario ingresó en la cuenta del juzgado toda la cantidad reclamada inmediatamente recibió la demanda. La Audiencia Provincial dio la razón al arrendatario cuando afirmó que el propietario debería haberle advertido expresamente de que si no pagaba solicitaría la resolución del contrato, pidiendo que el arrendatario no tuviera la oportunidad de enervar la acción pagando lo reclamado tras recibir la demanda.
El propietario presentó recurso ante el Tribunal Supremo, que le ha dado la razón considerando que el requerimiento previo a la demanda, cumpliendo estrictamente los requisitos del artículo 22.4 de la LEC (plazo de un mes y vía fehaciente), es suficiente para impedir la enervación de la acción, sin que sea necesario advertir al arrendatario de que caso de que no pague en un mes se solicitará la resolución del contrato y se impedirá la posibilidad de enervar.
Los fundamentos de la sentencia consisten por un lado en que no se puede obligar al propietario a convertirse en consejero del arrendatario y, por otro, que la enervación no es un derecho sino una oportunidad.
Así que el arrendador podrá remitir los requerimientos sin dar más información de la necesaria, y el arrendatario debe acudir inmediatamente a un abogado en cuanto reciba una comunicación fehaciente del dueño.
miércoles, 23 de julio de 2014
Régimen de visitas cuando los progenitores residen en distintos domicilios
Pongamos el caso de una separación o divorcio terminados por sentencia que fija un régimen de visitas para los hijos menores, contando con que los progenitores residen en la misma localidad o en poblaciones cercanas. Pasa un tiempo y uno de los progenitores decide cambiar de domicilio, con lo que el cumplimiento de las visitas deviene o más costoso, o directamente imposible de afrontar económica y físicamente.
El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia con fecha 26 de mayo de 2.014, en el recurso 2710/2012, en la que viene a analizar la situación creada en circunstancias como la expuesta más arriba, y que por las dificultades laborales y la mayor movilidad geográfica exigida a los trabajadores, resulta cada vez más frecuente.
Desde hace varios años han habido muchas resoluciones judiciales que han tratado estos temas y han llegado, mayoritariamente, a la solución de distribuir el gasto de los traslados entre los dos progenitores; incluso, aunque la variación de domicilio ha sido acometida solo por uno de ellos y contra el consentimiento del otro. Se ha optado en la mayoría de los casos por que cada progenitor haga un viaje (el no custodio recoge a los niños de su domicilio habitual, y el custodio va a por ellos donde hacen la visita), o pagan los gastos a medias (varios medios de transporte han creado un sistema de acompañantes para menores), o bien se reduce el importe de la pensión de alimentos teniendo en cuenta que el progenitor no custodio (el que hace las visitas) va a tener que incurrir en un nuevo gasto no contemplado anteriormente.
Sin embargo había sentencias que determinaban que el progenitor no custodio debe cargar con todo el gasto derivado de las visitas, aunque el cambio del domicilio hubiera sido del progenitor custodio que se llevaba a sus hijos a otra población o provincia.
Ahora la sentencia de 26 de mayo de 2.014 viene a establecer unos criterios que más parecen pautas orientativas para solucionar estos problemas. Y las califico así porque, tal y como veremos, van a permitir a cada juzgado seguir haciendo lo que considere oportuno a la vista del asunto concreto sometido a su decisión; lo que, por otra parte, quizás sea la única solución posible en una materia como el derecho de familia. Este sistema de dejar la cuestión al arbitrio de cada juzgado crea bastante inseguridad tanto a los interesados como a los profesionales, pero en Derecho de Familia resulta bastante habitual por la infinidad de posibilidades que pueden surgir en la práctica diaria.
En primer lugar la sentencia dice que hay que dar primacía a los acuerdos de las partes; algo obvio y evidente. En segundo lugar afirma que un progenitor recoge a los niños y el otro se encarga de devolverlos a su domicilio habitual, repartiendo así las cargas; fijando ésta como la solución para la mayoría de los casos.
Por último determina que, dependiendo de las circunstancias del caso (distancia, ingresos de cada progenitor, y otros), en interés del menor y haciendo una distribución equitativa de las cargas, el juez podrá atribuir la obligación de recoger y retornar a los menores sobre uno de los progenitores, con la correspondiente compensación económica que deberá ser motivada en la resolución judicial.
Se hace especial hincapié que en casos de larga distancia entre los domicilios de los progenitores habrán de ser estudiados y valorados individualmente.
Es decir, que no hay criterios generales, y que el juez deberá valorar cada caso, pero que hay que distribuir la carga entre los progenitores, sin mencionar quién ha sido el que ha cambiado voluntariamente de domicilio creando, aunque sea involuntariamente, el problema.
Será conveniente intentar negociar, y si no se llega a un acuerdo habrá que acudir al juez, incluso por parte del progenitor que se marcha, a quien no se le va a impedir el traslado, pero sí que va a tener que compartir los gastos que supongan las visitas en las nuevas circunstancias.
Lo que no resulta admisible es marcharse sin más, o que el otro progenitor exija por vía de ejecución de sentencia el cumplimiento de unas visitas que ya han devenido imposibles por el traslado del progenitor con los hijos comunes.
El Tribunal Supremo ha dictado una sentencia con fecha 26 de mayo de 2.014, en el recurso 2710/2012, en la que viene a analizar la situación creada en circunstancias como la expuesta más arriba, y que por las dificultades laborales y la mayor movilidad geográfica exigida a los trabajadores, resulta cada vez más frecuente.
Desde hace varios años han habido muchas resoluciones judiciales que han tratado estos temas y han llegado, mayoritariamente, a la solución de distribuir el gasto de los traslados entre los dos progenitores; incluso, aunque la variación de domicilio ha sido acometida solo por uno de ellos y contra el consentimiento del otro. Se ha optado en la mayoría de los casos por que cada progenitor haga un viaje (el no custodio recoge a los niños de su domicilio habitual, y el custodio va a por ellos donde hacen la visita), o pagan los gastos a medias (varios medios de transporte han creado un sistema de acompañantes para menores), o bien se reduce el importe de la pensión de alimentos teniendo en cuenta que el progenitor no custodio (el que hace las visitas) va a tener que incurrir en un nuevo gasto no contemplado anteriormente.
Sin embargo había sentencias que determinaban que el progenitor no custodio debe cargar con todo el gasto derivado de las visitas, aunque el cambio del domicilio hubiera sido del progenitor custodio que se llevaba a sus hijos a otra población o provincia.
Ahora la sentencia de 26 de mayo de 2.014 viene a establecer unos criterios que más parecen pautas orientativas para solucionar estos problemas. Y las califico así porque, tal y como veremos, van a permitir a cada juzgado seguir haciendo lo que considere oportuno a la vista del asunto concreto sometido a su decisión; lo que, por otra parte, quizás sea la única solución posible en una materia como el derecho de familia. Este sistema de dejar la cuestión al arbitrio de cada juzgado crea bastante inseguridad tanto a los interesados como a los profesionales, pero en Derecho de Familia resulta bastante habitual por la infinidad de posibilidades que pueden surgir en la práctica diaria.
En primer lugar la sentencia dice que hay que dar primacía a los acuerdos de las partes; algo obvio y evidente. En segundo lugar afirma que un progenitor recoge a los niños y el otro se encarga de devolverlos a su domicilio habitual, repartiendo así las cargas; fijando ésta como la solución para la mayoría de los casos.
Por último determina que, dependiendo de las circunstancias del caso (distancia, ingresos de cada progenitor, y otros), en interés del menor y haciendo una distribución equitativa de las cargas, el juez podrá atribuir la obligación de recoger y retornar a los menores sobre uno de los progenitores, con la correspondiente compensación económica que deberá ser motivada en la resolución judicial.
Se hace especial hincapié que en casos de larga distancia entre los domicilios de los progenitores habrán de ser estudiados y valorados individualmente.
Es decir, que no hay criterios generales, y que el juez deberá valorar cada caso, pero que hay que distribuir la carga entre los progenitores, sin mencionar quién ha sido el que ha cambiado voluntariamente de domicilio creando, aunque sea involuntariamente, el problema.
Será conveniente intentar negociar, y si no se llega a un acuerdo habrá que acudir al juez, incluso por parte del progenitor que se marcha, a quien no se le va a impedir el traslado, pero sí que va a tener que compartir los gastos que supongan las visitas en las nuevas circunstancias.
Lo que no resulta admisible es marcharse sin más, o que el otro progenitor exija por vía de ejecución de sentencia el cumplimiento de unas visitas que ya han devenido imposibles por el traslado del progenitor con los hijos comunes.
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